五一假期將至，不少朋友計(jì)劃返鄉(xiāng)探親或旅行度假，此時(shí)恰逢樓市促銷旺季，各類宣傳鋪天蓋地。作為一名從業(yè)十余年的房產(chǎn)律師，我深知購(gòu)房沖動(dòng)背后潛藏的法律風(fēng)險(xiǎn)。今天，我們就來(lái)說(shuō)一說(shuō)，五一購(gòu)房需要避開(kāi)哪些雷區(qū)。

雷區(qū)一：虛假宣傳，美夢(mèng)變噩夢(mèng)

開(kāi)發(fā)商常以“未來(lái)配套”、“名校學(xué)區(qū)”等為噱頭吸引購(gòu)房人。而五一假期較短，針對(duì)開(kāi)發(fā)商的宣傳內(nèi)容，購(gòu)房人可能根本沒(méi)有充分時(shí)間去判斷和核實(shí)。因此，如果遇到此類宣傳，最好要求開(kāi)發(fā)商提供相關(guān)部門的規(guī)劃文件，最好能將學(xué)區(qū)房相關(guān)的約定寫(xiě)入補(bǔ)充條款。如果只有開(kāi)發(fā)商或相關(guān)工作人員的口頭約定，一定要謹(jǐn)慎購(gòu)房，即便是熟人也不要輕信。

雷區(qū)二：一房多賣，錢房?jī)煽?/strong>

從業(yè)以來(lái)，我曾代理過(guò)多起一房多賣的案件，令我印象最深刻的一位當(dāng)事人雖然取得了不錯(cuò)的成果，但案件整體耗時(shí)7年，成本并不低。實(shí)際上，一房多賣是可以提前規(guī)避的，我們可以在買房的時(shí)候問(wèn)清楚什么時(shí)候可以辦網(wǎng)簽，如果不能及時(shí)辦理網(wǎng)簽，往往意味著這個(gè)房子是有問(wèn)題的，最好謹(jǐn)慎購(gòu)買。不僅如此，一旦購(gòu)房，我們后續(xù)要主動(dòng)推進(jìn)辦網(wǎng)簽的相關(guān)事宜。如果開(kāi)發(fā)商逾期網(wǎng)簽，一定要及時(shí)向相關(guān)部門投訴，要求相關(guān)行政主管部門進(jìn)行調(diào)查并依法對(duì)開(kāi)發(fā)商的違法行為進(jìn)行處罰。

雷區(qū)三：面積黑洞，公攤不清

目前來(lái)看，公攤是普遍存在的，很多開(kāi)發(fā)商利用公攤忽悠購(gòu)房人。因此，在購(gòu)房之前，我們最好核查開(kāi)發(fā)商公示的《房屋面積預(yù)測(cè)報(bào)告》，并自行計(jì)算“建筑面積-套內(nèi)面積”占比。其實(shí)計(jì)算公攤并不難，只要記住這個(gè)公式即可：公攤面積＝建筑面積-套內(nèi)面積。

除此之外，我們還要提防開(kāi)發(fā)商送面積的行為，只要沒(méi)有寫(xiě)到合同里面，往往是兩種可能：第一種是本來(lái)沒(méi)有這種規(guī)劃設(shè)計(jì)的，開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作，屬于違規(guī)行為；另一種則是侵占了公攤或公共部分。如果是違建，后續(xù)則面臨拆除的風(fēng)險(xiǎn)，如果是侵占公攤而來(lái)，如果沒(méi)有額外付費(fèi)還好，如果購(gòu)房的房款整體上有所增加，則是二次付費(fèi)，贈(zèng)送的面積卻更貴了。

雷區(qū)四：精裝變“驚裝”

首先，我個(gè)人不是太建議買精裝房，里面的坑實(shí)在是太大了。如果想在五一假期購(gòu)買精裝房，我們最好提前對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行充分了解，并將裝修的用料、材質(zhì)等詳細(xì)地約定在合同中，防止開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)降標(biāo)減配的情況。除此之外，我們還要做好準(zhǔn)備，在毛坯房竣工之時(shí)先去驗(yàn)一下房，再進(jìn)行精裝修。

雷區(qū)五：爛尾樓陷阱，半生積蓄打水漂

這幾年很多地方都出現(xiàn)了爛尾樓盤，購(gòu)房人面臨“還貸無(wú)房”的困境。因此，如果您要在五一假期購(gòu)房，建議優(yōu)先選擇現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。如果想要購(gòu)買期房，可以通過(guò)中國(guó)執(zhí)行信息網(wǎng)、企查查等方式查清開(kāi)發(fā)商的相關(guān)信息，了解下這個(gè)開(kāi)發(fā)商是否涉訴，以前有沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)質(zhì)量問(wèn)題、商品房糾紛問(wèn)題等，是否存在被執(zhí)行的信息，進(jìn)而初步判斷開(kāi)發(fā)商的資信、資金能力、以及所購(gòu)買的樓盤是否被查封或執(zhí)行。支付房款和辦理貸款時(shí)，一定要轉(zhuǎn)賬到項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的監(jiān)管賬戶內(nèi)，不要用POS機(jī)或現(xiàn)金支付。

雷區(qū)六：不利因素被忽略，進(jìn)退兩難

我們之前曾遇到一位當(dāng)事人，收房前被開(kāi)發(fā)商美輪美奐的宣傳吸引了，收房后才發(fā)現(xiàn)自家窗外是中轉(zhuǎn)站，開(kāi)發(fā)商僅在不顯眼角落張貼了《不利因素告知書(shū)》。類似的情況有很多，高壓線、化糞池、施工噪音等隱患常被“美化”或隱藏。因此，如果我們想在五一期間購(gòu)房，一定要看不利因素。

垃圾

雷區(qū)七：首付貸或?qū)L雪球式增長(zhǎng)

最近關(guān)于首付貸的咨詢也有很多，此前借了首付貸的一些購(gòu)房人，因?yàn)榉N種原因，目前正面臨高額貸款或違約。在這里要提醒大家，無(wú)論是0首付、首付分期還是首付貸，都不要輕信，這些舉措看起來(lái)可能會(huì)降低購(gòu)房門檻，實(shí)則卻把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房人和銀行。而銀行在審批房貸時(shí)如果發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，可能會(huì)直接拒絕放貸。而購(gòu)房人這個(gè)時(shí)候就會(huì)面臨著違約的風(fēng)險(xiǎn)！此外，即便購(gòu)房人成功辦貸，每月的還貸壓力也不小。一旦停貸，房子很可能被銀行收回拍賣。

在此期間，如果借助第三方貸款機(jī)構(gòu)的力量，既會(huì)產(chǎn)生新的成本，又會(huì)產(chǎn)生更多的融資風(fēng)險(xiǎn)，一不小心就會(huì)掉進(jìn)金融陷阱。

如果我們不確定自己是否踩雷，不妨記住這九個(gè)字：慢決策、留證據(jù)、查風(fēng)險(xiǎn)。

不要被節(jié)日氛圍以及活動(dòng)折扣等裹挾，多看多問(wèn)多學(xué)習(xí)，核實(shí)“五證”原件（尤其預(yù)售許可證），不要頭腦一熱就簽合同、交錢。其次，對(duì)于相關(guān)的宣傳資料、溝通記錄、合同條款等均需拍照存檔，對(duì)于自己在意的內(nèi)容，最好寫(xiě)入補(bǔ)充協(xié)議。

如果我們能夠查到開(kāi)發(fā)商存在風(fēng)險(xiǎn)，哪怕只是只言片語(yǔ)，也要警惕起來(lái)。最后，希望每位購(gòu)房人都能避開(kāi)雷區(qū)，安家無(wú)憂。