天津是一個典型的“面積保守”的城市。

前幾年，房企對市場的預(yù)期偏低，很多新盤都在壓縮面積，把總價打下來。

骨子里透著不安全感，本能求穩(wěn)。

但，這與當(dāng)下的需求產(chǎn)生了矛盾，而且越來越激化。

尤其是高端改善！

據(jù)365房地產(chǎn)市場研究機構(gòu)調(diào)查，在高端改善置業(yè)中，有70%的買房人，更愿意選擇160平米以上的大平層。

你會發(fā)現(xiàn)，在城市核心區(qū)，高端改善盤的“小戶型”并不好賣。

甚至200平米以上的戶型短時間內(nèi)就被搶空。

比如說體北金茂府236平米洋房，首開就被搶空。

綠城·鳳起悅鳴小高215平米戶型也已售罄。

整個內(nèi)城，200平米以上的大平層“瀕臨滅絕”。

不過，在南開的核心片區(qū)又推出全新的建面約203平米的大戶型產(chǎn)品，設(shè)計上十分勁爆。

做出了天津唯一的“4+X”戶型。

客觀說，這款戶型既彌補了內(nèi)城200+面積段的空白，又解決了樓市中的一個BUG。

即四室缺陷。

天津樓市十幾年來戶型都以三室為主。

100平米的做三室，140平米做三室，180平米的還做三室……形成了慣性思維。

何況現(xiàn)在房企集中度提高，沒有新鮮血液打破常規(guī)，慣性延續(xù)。

市場給出的反饋，似乎在暗示“不要做四室”，房企也逐漸避而遠之。

同時，天津人有個習(xí)慣，小家庭不愿意跟老人住在一起，三口之家三室也夠用了。

但是，這已經(jīng)是“老黃歷”了。

如今，人們對于四室的需求越來越強，主要基于三點。

【家庭結(jié)構(gòu)的變化】

2014-2016年放開二孩政策，很多家庭都面臨改善。

特別是家中一男一女，必須要獨立空間。

一人一間房，是基本的人居，需要四室戶型。

【人口結(jié)構(gòu)變化】

天津60歲以上的老人占比高達25%，老齡化越來越嚴重。

80后已經(jīng)面臨照顧老人的局面。

上有老下有小 ，還要上班，一起住是最合適的方式。

四室戶型是必需品。

【生活空間需求的變化】

現(xiàn)在的高端改善追求什么？能取悅自己的松弛感?！

需要一個獨立空間，滿足自己的意趣！

看書、茶室、游戲房、直播間……

總而言之，功能間多多益善。

或者，布置一間保姆房，給孩子準備一間補課房，生活場景越多越好。

所以，這款“4+X”戶型適配性極強，多維解決當(dāng)下高端改善的生活需求。

需求一：豪宅的氣場與私密

約203平米的“底盤”，可以將生活盡情延展。

更關(guān)鍵的是，在空間感的驅(qū)使之下，能散發(fā)出豪宅的氣場。

親戚朋友進入到這樣的空間，特別有面子。

如何區(qū)分剛需和改善？

在一定程度上，憑借的就是這份彰顯感。

一梯兩戶的設(shè)計，強化了業(yè)主的專屬感。

實現(xiàn)獨立入戶的同時，電梯前廳還能供業(yè)主當(dāng)作“大玄關(guān)”使用，具備儲物功能。

需求二：滿足了多人口的居住需求。

按照現(xiàn)在的家庭結(jié)構(gòu)人口上限的話，多胎家庭+保姆+老人，大概4-5人。

這款戶型輕輕松松容納，還有各自的獨立空間。

需求三：滿足家庭照料需求，功能滿配

我們已經(jīng)提到，小家庭不愿意與老人共同居住。

本質(zhì)上是代際居住煩惱。

一家三代人作息時間不一致，但又要照料老人。

即便同住一個小區(qū)，也很難兼顧得上。

所以，基于這款戶型的“可變性”很強，可以改造為一套“子母房”。

統(tǒng)一入戶門，但玄關(guān)處左右分開，生活動線沒有交叉。

也就是說，一個大空間之下有兩套生活系統(tǒng)。

雙主臥、雙套間、雙廚房。

你睡你的覺，我起我的早；你吃你的炒菜，我吃我的漢堡。

這就叫互不打擾。

而且，戶型的“照料功能”也很強大。

以該款戶型的餐客廚空間為例。

大人在廚房做飯，孩子可以在客廳寫作業(yè)，不存在視覺盲區(qū)，隨時可以關(guān)注到孩子的動態(tài)。

老人也是同樣的邏輯。

再比如，在功能間獨立的基礎(chǔ)上，又進行了聯(lián)動化的處理。

按照現(xiàn)在的生活習(xí)慣，家庭之間多數(shù)交流時間都在餐客區(qū)。

所以，這部分的空間占比很高，大餐廳就是全家的交流中心。

客廳物理分割出不同的功能區(qū)，一邊看電影，另一邊打麻將，相對獨立。

這種設(shè)計在南方很常見，天津很罕見。

需求四：居住同權(quán)

天津人對于南向居住是有情節(jié)的。

一般戶型，能做到南向四面寬已經(jīng)是極致了。

但這款戶型竟然做到了南向五面寬！

這樣一來，家庭成員都有機會享受到南向居住，不用考慮分配的問題。

X空間甚至可以改造成一間臥室，享受到光照同權(quán)。

更關(guān)鍵的是，即便是南向五面寬，空間也沒有受到擠壓，尺度平均。

看得出來，這款戶型都是以當(dāng)下生活需求為底層邏輯進行設(shè)計。

并且留有改造的余地，將選擇權(quán)交給業(yè)主。

當(dāng)然，還有一個殺手锏，就是總價優(yōu)勢！

客觀說，現(xiàn)在的南開對于中產(chǎn)來說太不友好了。

天津單價5萬以上的新盤，共有9個，南開就占了6個。

照此單價計算，200平米的房子，總價也要千萬級別。

而這款戶型的總價僅700萬起，質(zhì)價比超高。

與此同時，還全方位解決了生活痛點，痛點即買點！

該戶型就出自于天津的“圈王”之一，招商·江山璽。

大家對于項目已經(jīng)達成了“高端共識”。

也就是說，它已經(jīng)具備了一定的“社會屬性”。

千金買房，萬金買鄰。

圈層感不止體現(xiàn)在項目當(dāng)中，更體現(xiàn)在板塊當(dāng)中。

眾所周知，項目周邊遍布城市級的高階資源，不僅區(qū)位核心，更有城市更新的紅利灌注。

全新的城市界面，成為了天津改善的“虹吸中心”。

天開園先導(dǎo)區(qū)，布滿了高端科教產(chǎn)業(yè)。

未來，還將有10萬平米的商業(yè)填充。

加上，天南大、一中心，“醫(yī)師公”等改善人群都扎堆在板塊當(dāng)中。

同時，板塊的“交通指數(shù)”還在不斷上升。

中南道-航海到跨河橋梁工程已經(jīng)啟動，預(yù)計今年年底通車。

在建的11號線西延線、8號線一期，均經(jīng)過天拖板塊。

疊加已開通的地鐵6號線，3條地鐵5個站點，緊密連接城市各大核心區(qū)。

教育資源，近期也迎來重磅。

2025年4月28日，南開學(xué)校教育集團新建初中項目已開工奠基，進一步強化板塊的教育屬性。這標志著板塊從幼兒園、小學(xué)到初中的9年就學(xué)需求得到滿足。

值得注意的是，這不是江山璽業(yè)主的唯一選擇。

周邊還有翔宇弘德、日新、美達菲三所私立教育資源，其能級也是數(shù)一數(shù)二的。

相比于南開其他板塊，在教育資源完善的同時，硬件與軟件條件更具優(yōu)勢。

公立與私立校相結(jié)合的模式，也凸顯出高階的“均好性”。

這也為項目價值提供了新的跳板。

當(dāng)既有現(xiàn)狀又有預(yù)期的板塊，遇到了內(nèi)城核心的“孤品”，就是高端改善出手的最佳時間。

只不過，僅有30個席位，才能享受到來自江山璽的“空間革命”。