北京進深 徐迪 4月29日，朝陽三間房新盤金茂滿曜取得建設工程規劃許可證。

項目規劃13棟8-26F洋房+小高層，住宅建面9.1萬㎡，共719戶，戶均建面約127㎡。

規證到手后，金茂滿曜帶尺寸版戶型圖正式發布。

建面約115/120/129/133/147/159㎡三居四居，強調輕奢性價比，預計開盤價7.5萬-7.8萬/㎡區間，總價800萬級別，面向剛改及年輕改善家庭客群。

目前售樓處已開放，樣板間做了116/133/159三個戶型。

預計6月上旬開盤，西側150米的城市超級界面景墻會在5月底亮相。

頂配159㎡四居三衛

胖子戶型，面寬13.3米，進深12米。

但只做了南向三開間，超大面寬給到了客廳，6.3米的橫廳，整面玻璃窗。

套內約140平米的面積，LDKB占到了75平米。

南向兩個臥室都是套房，主衛雙臺盆+浴缸；次臥衛生間比較局促，并且沒有窗子。

北邊兩個臥室也都不大，一個9平米，一個10平米出頭。

這還是把設備平臺包進來之后算的。

這張戶型圖上，標出了陽臺進深：1.5米；設備平臺：1.05米。

金茂滿曜在回公眾反饋意見中明確承諾：在后續銷售宣傳和房屋合同中均需注明開敞陽臺、設備平臺不得封閉。

起步戶型115/116㎡三居兩衛

南向三開間，10.4米通面寬陽臺；北向約7米面寬設備平臺。合計贈送面積約15㎡。

廚房尺度驚人，比兩個次臥面積還大，G型格局，半島臺設計，餐廚一體。

廚房外接設備平臺預留上下水，可放置洗衣機做家政間使用。

小高層129㎡緊湊四居

南向兩個臥室與116戶型同等面積；

北向兩個臥室均不足10㎡，可以打通成大三居；

廚房小了很多，讓出一間臥室。

整體贈送面積還不如116戶型，不過入戶門外做了一組儲物柜，偷了一點公攤面積。

洋房133㎡四居雙衛戶型

四葉草格局，5米寬廳。

貫通電梯設計，約等于一梯一戶。

沒有室內玄關區域，入戶門在客餐廚正中間位置，推開門是一整個無比奢闊的動區。

這個戶型東北角臥室的設備平臺有轉角大窗，很奇特的一點是，與隔壁廚房之間沒有承重墻。

打通之后可以得到一個6.3米寬并且帶露臺的——小型宴會廳？

130平米的房子，這個設計出于什么考慮？

東北角次臥改成餐廳，有不錯的270度觀景視野；中間的餐廳，效法功德寺項目爆改“家庭圖書館”？

今年2月11日，保利金茂聯合拿下的三間房組合地塊，總價87.3億元。

其中D區07地上由金茂單獨操盤，打造為北京首個滿系產品。

金茂滿矅總建面9.21萬㎡，容積率2.5，控高80米，折合樓面價4.8萬元/㎡。

東北角1#和5#樓為26F高層，西北角3#、4#兩棟為18F高層；

兩棟8層洋房在小區南部，靠近大門和下沉庭院。

正對著下沉庭院的8#樓西邊單元首層架空，面積大約300平米；東邊兩個單元則是超大面寬的8層洋房。

層高基本都在3米以上，部分接近3.2米，符合住建部最新發布的《住宅項目規范》層高要求。

正門在西南角，做了景觀造型，連接內部商服配套樓和一大一小兩個下沉庭院。

一條12米寬的街坊路將小區拆成東西兩部分，也因著這條路的存在，金茂三間房項目無法完全做到人車分流。

這條街坊路上設置了3個車行出入口，1個進入西區，2個進入東區，分別對應三排住宅樓。

小區西側正門北邊還有1處車行出入口。

此外，在反饋意見中提到，東南角的11#樓旁邊，還有1處自行車出入口。

小區總共規劃946個機動車位，其中有45個位于地面：西區有13個；其余在東區，集中在室外設備場和南側車行出入口位置。

金茂滿曜在回復公眾反饋意見時承諾：

“按照掛牌文件要求街坊路與項目同期建成并對外開放；項目臨街坊路兩側不設置圍墻，不會對消防撲救場地造成影響。”

另外還補充了一句：街坊路開口以人行和消防應急口為主，平時無車行，對交通影響極小。

委婉地表達了，盡管沒能做到人車分流，但車輛不多。

對比海淀幾個項目公示的反饋意見，金茂滿曜的反饋意見比平面圖還簡單，只說了關于什么的問題，但具體問題出在哪，并沒有表述。

項目官微對于產品介紹也是“詳略得當”，用了非常多的篇幅展示兩大賣點：科技+美學。

沿襲金茂的“健康舒居”基因，搭載前沿3.0科技系統，讓科技成為豪宅標配，健康、安全與隱私即成為舒居生活底色……

而在美學特質上，金茂滿曜提到一個，北京首個地上地下雙車馬院歸家系統：地上車馬院+地下車馬光廳。

具體這個系統什么樣，就沒有進一步解釋了，現在只知道它地上地下都有停車位。

來張效果圖感受下↓

三間房兩幅住宅子地塊位置接近，屬于同一板塊，便于整體開發規劃。

兩塊地相距1公里左右，同在地鐵6號線沿線，其中D區地塊靠近黃渠站，距離朝陽路更近一些；南區地塊則緊鄰朝陽北路，褡褳坡站。

周邊配套資源基本一致，包括朝陽大悅城、星悅廣場、常楹天街等商業項目，民航總醫院、朝陽醫院（常營院區）等醫療配套。

附近主要新盤為保利和光煦境、三元嘉業的璽悅朝陽，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月開盤，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套現房入市，面積段104-127㎡，期房網簽均價8.37萬元/㎡；現房網簽均價7.56萬元/㎡。

現房比期房還便宜了8000多，不少期房業主現在都在討說法。

隔壁的璽悅朝陽（熹悅苑）的開發商北京三嘉泰富置業有限公司，是首農集團旗下三元嘉業的參股子公司。

項目于2023年8月2日獲得預售許可證，共獲批6棟樓、296套房源，同樣是大戶型為主，面積段99-151㎡三居四居，成交均價8.33萬元/㎡。

相較于這兩個基本售罄的項目，保利金茂三間房地塊最大的對手或是西邊5公里處的御翠園。

這是和記黃埔去年10月底新開的盤，共有3棟高層近400套房源 77套聯排別墅，目前網簽：86套高層，均價7.8萬/㎡；23套別墅，成交價8.3萬/㎡。

這個價格對三間房地塊來說壓力很大。御翠園的位置在五環內，接近東四環，姚家園板塊，周邊城市界面比三間房好太多，但房子本身差點意思，短面寬、長進深，十多年前的老戶型。

保利和金茂在產品上還是有后發優勢的。

此外，三間房區域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房單價僅4萬 ；再往東一點到管莊，柏林愛樂、萬象新天的二手房價也已經降到5萬出頭，對剛需客群非常有吸引人。

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