本報記者 楊讓晨 石英婧 上海報道

（近年來中國酒店投資情況。受訪者/圖）

隨著宏觀經濟波動和房地產政策影響，目前我國的酒店投資市場正在從增量擴張轉向存量優化。

據仲量聯行數據，近年來，中國內地酒店市場進入投資活躍期。2015年至2024年，中國內地酒店投資交易額約1685.4億元，年均成交額約為139.4億元。其中在2024年，中國酒店投資占比達到投資市場中的10.7%，創下近年來新高。

其中，一線城市酒店資產因其不可替代的抗周期能力與復合價值成為資本競逐的焦點。過去10年，超過60%的酒店交易發生在一線城市。與此同時，新一線城市正成為內地酒店投資市場的新藍海。相較2015—2019年，2020—2024年新一線城市酒店投資交易額占比增加6個百分點。

《中國經營報》記者注意到，由于宏觀經濟波動及房地產進入深度調整期等因素影響，部分酒店資產持有者面臨現金流壓力，試圖通過剝離非核心資產以盤活流動資金。在此背景下，諸多優質酒店資產進入投資市場，越來越多境內外投資人開始關注，大宗交易額也隨之攀升。

仲量聯行酒店及旅游地產事業部大中華區副總裁魏駿亞表示，存量時代的價值重構，本質上是資產價值認知與資本配置效率的系統性升級。面對一線城市的抗周期能力與新一線城市的增長潛力，投資人需在區位價值、現金流穩定性、改造可行性等維度建立更精細的評估框架。“但同時，市場分化帶來的估值落差與運營風險，亦要求投資人提升資產篩選與風險管控的專業能力。”

酒店投資市場進入活躍期

近年來，受宏觀經濟因素和房地產政策影響，部分酒店業主為盤活資產，降低計息負債，選擇剝離非核心資產以緩解杠桿壓力。

其中，諸多優質酒店資產進入投資市場，吸引境內外投資人關注。仲量聯行數據顯示，近年來大宗交易額逆勢攀升，繼2017年萬達—富力資產包交易后，中國內地酒店投資交易額于2023年再創歷史新高。

具體來看，一線城市仍是投資者關注的焦點。仲量聯行方面分析認為，資產屬性上看，一線城市核心區位的土地稀缺性支撐酒店資產的長期增值潛力。從需求端上看，商務與文旅雙輪驅動效應顯著。

“一線城市承接全國約40%的會議會展活動，展會期間承辦城市酒店每間可售客房收入（RevPAR）溢價明顯。同時，隨著中國免簽‘朋友圈’逐漸拓寬，入境旅游市場呈現強勁復蘇，疊加本地‘微度假’理念進一步深入，一線城市酒店運營表現提升動能充足，增加投資人對一線城市酒店的投資信心。”仲量聯行方面表示。

與此同時，新一線城市正成為內地酒店投資市場的新藍海。“疫情期間，例如杭州、成都、重慶、西安等新一線城市因其豐富的旅游資源、成熟的基礎設施，以及不斷提升的城市能級，迅速吸納了國內旅游需求，酒店經營表現逆風攀升，吸引酒店投資人關注。”仲量聯行方面分析認為。

此外，過去10年，市區酒店交易額占總交易額的70%以上。對此，仲量聯行方面表示，這是由于投資人傾向選擇投資市區酒店主要是基于穩健的市場需求、優越的地理位置、多元化的客戶群體，以及品牌與連鎖化趨勢等因素的綜合考慮。

值得注意的是，相較2015—2019年，2020—2024年市郊和遠郊酒店的交易占比明顯增加。這是因為隨著城市化的推進和產業園區的建設，市郊和遠郊地區逐漸成為新的居住和工作中心。因此，部分酒店投資人開始布局這些區域，以捕捉未來的市場機會。

規避投資風險受關注

不過，隨著酒店投資市場的增長，風險也隨之而來。

仲量聯行與中倫律師事務所聯合推出的《中國酒店投資的全周期策略：從酒店資產收購到退出的關鍵決策路徑白皮書》（以下簡稱《白皮書》）中指出，在酒店投資交易中常見法律風險點就包括如土地性質爭議、違法建筑等在內的物業權屬瑕疵、共有設施權屬劃分、經營證照合規性以及酒店管理合同解除等問題。

境外投資人將其所持有的內地酒店項目公司的股權出售給內地買方時，需額外關注跨境支付限制，通過雙層監管賬戶設計規避外匯管制風險，同時完成稅務申報、外匯登記變更等特殊流程。

此外，合法終止現有酒店管理合同應盡量避免違約賠償，提前評估合同條款并制定談判策略。如果能夠在協商階段就各解約事項達成一致的，對雙方而言均是較為成本可控也簡單便捷的方式。

對此，中倫律師事務所合伙人紀超表示：“酒店投資交易的法律風控，不僅關乎合規底線，更是交易價值的關鍵變量。通過交易結構創新重構跨境風險分配秩序，以稅務合規工具對沖隱性成本，推動資本退出從‘流程可行’向‘價值最優’進階，為多元退出策略的探討提供底層支撐。”

酒店資產退出路徑的創新也為行業注入新動能。在酒店資產領域，傳統退出渠道主要為股權轉讓和資產出售。隨著市場政策環境持續優化，公募REITs成為潛在的創新性資產退出選擇。“雖然目前酒店類資產尚未被納入公募REITs的底層資產范疇，但未來政策開放后，將為酒店行業開辟證券化退出新路徑，有效提升存量資產的流動性和價值。”《白皮書》中指出。

仲量聯行酒店及旅游地產事業部大中華區董事總經理周濤認為：“中國酒店投資市場正經歷從增量擴張向存量優化的結構性轉型。投資人需把握市場趨勢，通過專業估值、動態定價和合規交易流程實現資產價值最大化。同時，酒店投資市場參與者需關注城市更新政策下的資產盤活機遇，以及通過搭建公募REITs退出路徑，助力酒店投資市場在存量時代挖掘新的增長點，推動 ‘投、融、建、管、退’酒店資產全生命周期管理的專業化與資本化升級。”

（編輯：石英婧 審核：童海華 校對：翟軍）