01

澳洲多地興起拆房潮

在大多數(shù)地區(qū)，房屋被拆除的主要原因是人們希望擁有更舒適的住宅。這些城區(qū)地塊寬大，隨著時(shí)間推移變得更受歡迎，但原有房屋可能年久失修或不再符合現(xiàn)代審美與功能需求。

然而，如今拆房的目的越來越多是為了實(shí)現(xiàn)更高密度的開發(fā)。

增加住房供應(yīng)被視為改善可負(fù)擔(dān)性的最佳方式，因此在既有城區(qū)推動(dòng)高密度開發(fā)，將在未來五年中對(duì)澳大利亞城市面貌產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

不論拆房原因?yàn)楹?，從郊區(qū)層面看，拆除率高的地區(qū)往往也呈現(xiàn)出更高的房?jī)r(jià)增長趨勢(shì)。

2019年至2024年間，墨爾本以34,490棟拆除審批數(shù)量位居全國首位，略高于悉尼的32,578棟。

其后為布里斯班（11,135棟）、珀斯（9,327棟）和阿德萊德（5,316棟），拆除數(shù)量明顯較少。

小型首府城市的拆除數(shù)量更為有限，堪培拉為1,769棟，霍巴特僅498棟，而達(dá)爾文最少，僅拆除175棟住宅。

拆除率最高的郊區(qū)大多是富裕且發(fā)展成熟的地區(qū)，房產(chǎn)價(jià)值顯著。

這一現(xiàn)象并不意外——這些地區(qū)具備多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，使其成為大規(guī)模重建的理想選擇。

在墨爾本，Balwyn North 和 Glen Waverley East 是東部知名高端郊區(qū)，擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)校、寬敞地塊和林蔭街道。

這些區(qū)域長期吸引愿意為地段支付高價(jià)的富裕家庭，房屋中位價(jià)超過170萬澳元。

悉尼的拆除熱點(diǎn)Ermington-Rydalmere 和 North Ryde-East Ryde 也屬中環(huán)成熟地帶，交通便利、配套齊全。

North Ryde 的發(fā)展趨勢(shì)也許預(yù)示了未來城區(qū)形態(tài)：大地塊上的老屋被拆除，通過重新劃區(qū)改建為公寓。

盡管建成的是高密度住宅，但對(duì)原有獨(dú)立住宅的影響卻是一致的——因供應(yīng)減少，獨(dú)棟住宅價(jià)格持續(xù)高企。

這種對(duì)獨(dú)棟住宅庫存的削減，在總體住房數(shù)量增加的背景下，仍推升了其稀缺性與價(jià)值。

在珀斯，拆除集中于Riverton-Shelley-Rossmoyne 和 Nedlands-Dalkeith-Crawley 這些高房?jī)r(jià)區(qū)域。

其中Nedlands-Dalkeith 靠近河岸、鄰近名校，是該市最富裕地帶之一，房?jī)r(jià)普遍超過200萬澳元。

高端城區(qū)的集中拆除，反映出幾項(xiàng)關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)：

- 土地價(jià)值主導(dǎo)：在此類地段，老屋的價(jià)值通常僅占總價(jià)的20-30%，大部分價(jià)值源于土地本身。

- 投資回報(bào)：在成熟高價(jià)區(qū)建新房，通常帶來比邊緣地區(qū)更強(qiáng)的資本增值潛力。

- “最高最佳利用”原則：隨著地價(jià)上升，地塊面臨更高的經(jīng)濟(jì)利用壓力，推動(dòng)更大、更奢華的新建住宅。

- 人口與財(cái)富結(jié)構(gòu)：這些區(qū)域吸引高收入群體，有能力投資重建，從而進(jìn)一步提升地區(qū)排他性。

拆除與房?jī)r(jià)增長的關(guān)系，也展現(xiàn)出一些令人意外的趨勢(shì)。

盡管數(shù)據(jù)顯示拆除與五年內(nèi)房?jī)r(jià)上漲存在一定的正相關(guān)關(guān)系，但這種關(guān)系并非線性或直接。

數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)上漲150萬至180萬澳元的區(qū)域，其拆除活動(dòng)大多處于中等水平，而非最高。

這挑戰(zhàn)了“拆得越多，增值越快”的傳統(tǒng)看法。

拆除數(shù)量極高的郊區(qū)（每年400-600棟）房?jī)r(jià)表現(xiàn)不一，有些增長50萬到60萬澳元，但并不一定比拆除量適中的區(qū)域表現(xiàn)更優(yōu)。

這些數(shù)據(jù)顯示，拆除與重建雖有助于推動(dòng)城區(qū)更新，但只是影響房?jī)r(jià)的眾多因素之一。

本地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、配套設(shè)施、地段吸引力以及更廣泛的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，仍是決定澳洲各城區(qū)房?jī)r(jià)走向的關(guān)鍵因素。

02

再創(chuàng)新高！悉尼房?jī)r(jià)首次突破$150萬大關(guān)

澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，悉尼房?jī)r(jià)首次突破150萬澳元大關(guān)，創(chuàng)下歷史新高。

根 據(jù)最新數(shù)據(jù)，即便利率處于高位，全澳主要城市的房?jī)r(jià)依然呈上漲趨勢(shì)。

CoreLogic最新房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告顯示，2024年3月，悉尼獨(dú)立屋中位 價(jià)格達(dá)到1,507,557澳元，環(huán)比上漲0.2%，同比增長11.5%。

這標(biāo)志著悉尼房?jī)r(jià)首次 突破150萬澳元，進(jìn)一步加重了當(dāng)?shù)刭彿空叩膲毫Α?/p>

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示：“悉尼房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲主要受供應(yīng)短缺和強(qiáng) 勁需求的推動(dòng)。即使在高利率環(huán)境下，許多潛在買家面臨貸款壓力，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依 然激烈。”

不僅是悉尼，全澳其他主要城市的房?jī)r(jià)也在上漲。墨爾本房?jī)r(jià)同比上漲7.8%，布里 斯班上漲11.2%，阿德萊德上漲12.3%，而珀斯則領(lǐng)跑全國，同比增幅達(dá)16.7%。

房地產(chǎn)專家分析認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲主要受幾個(gè)因素影響：

• 一是新房供應(yīng)不足；

• 二是人口增長帶來住房需求上升；三是投資者重返市場(chǎng)；四是預(yù)期降息或?qū)⑻嵴褓I家信心。

澳洲儲(chǔ)備銀行已連續(xù)多次加息，目前現(xiàn)金利率維持在4.35%的高位。

市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，今年下半年可能迎來降息周期，這可能進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。

對(duì)于普通購房者而言，悉尼房?jī)r(jià)突破150萬大關(guān)意味著首次置業(yè)者需要更多的首付 和更高的還貸能力。

多位房產(chǎn)顧問建議，首次購房者可考慮遠(yuǎn)郊區(qū)域或公寓等更經(jīng)濟(jì)的選擇，同時(shí)政府也應(yīng)加大保障性住房供應(yīng)，緩解市場(chǎng)壓力。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在供需失衡的情況下，2025年澳洲房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)溫和上漲，但增速將低于2024年，尤其是在高利率環(huán)境持續(xù)的情況下，市場(chǎng)或?qū)⒅饾u趨于穩(wěn)定。

03

澳洲總理阿爾巴尼斯公布新住房政策

在聯(lián)邦優(yōu)惠貸款的幫助下，各州政府將在未來四年內(nèi)獲得20億澳元的資金，以增加住房供應(yīng)。

這是工黨的一項(xiàng)承諾，以反駁兩黨聯(lián)盟聲稱政府將錯(cuò)過建造更多住房的關(guān)鍵住房目標(biāo)。

周二，工黨將加大在住房問題上的宣傳力度，公布其住房供應(yīng)計(jì)劃的新細(xì)節(jié)，并承諾提供更多社會(huì)住房。

此前，多年來綠黨一直在幫助澳洲低收入者上抨擊政府。

兩黨聯(lián)盟警告說，政府將無法實(shí)現(xiàn)在五年內(nèi)建造120萬套住房的目標(biāo)，而工黨指責(zé)兩黨聯(lián)盟和綠黨在國會(huì)阻撓工黨的政策。

如果工黨在大選中獲勝，將在未來一年與各州和領(lǐng)地政府就這筆貸款進(jìn)行談判，這是一項(xiàng)更廣泛計(jì)劃的第一階段，該計(jì)劃將在8年內(nèi)為首次購房者開發(fā)10萬套住房。

雖然這些貸款不會(huì)為所有建設(shè)項(xiàng)目提供資金，但它們旨在克服新開發(fā)項(xiàng)目的障礙，這些項(xiàng)目正在州一級(jí)進(jìn)行規(guī)劃，但需要更多資金才能實(shí)現(xiàn)。

周一公布的工黨政策的預(yù)算還顯示，如果工黨再次執(zhí)政，政府將花費(fèi)6億澳元用于補(bǔ)助和其他支出，以提振供應(yīng)。其中約1億澳元將用于支付貸款利息。

周二，總理阿爾巴尼斯（Anthony Albanese）將在一個(gè)目標(biāo)席位上就住房問題展開競(jìng)選活動(dòng)，將住房問題作為他的主要競(jìng)選內(nèi)容之一。

聯(lián)邦住房部長奧尼爾（Clare O’Neil）表示，這些貸款將在八年內(nèi)幫助建造10萬套住房，這樣這些住房就可以留給首次購房者。

她說，這是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)，也是一項(xiàng)相當(dāng)激進(jìn)的舉措，但如果政府不采取行動(dòng)，住房市場(chǎng)就不會(huì)發(fā)生任何變化。

兩黨聯(lián)盟住房事務(wù)發(fā)言人蘇卡（Michael Sukkar）承諾撥款50億澳元幫助各州和其他地方增加50萬套住房。

工黨政策為各州提供平均每戶10萬澳元的贈(zèng)款和貸款，以克服財(cái)政障礙，而兩黨聯(lián)盟承諾每戶1萬澳元用于水電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

西澳的科廷大學(xué)（Curtin University）教授羅利（Steven Rowley）表示，如果資金流向建造房屋的人，政府計(jì)劃建造10萬套住房是一個(gè)積極的步驟。

他說，我們看到各司法管轄區(qū)有許多加快土地供應(yīng)和加快規(guī)劃程序的嘗試，但如果私營機(jī)構(gòu)不能從這些土地中獲利，這些嘗試最終都會(huì)失敗。在新冠疫情后成本大幅上漲，澳洲大部分地區(qū)仍存在可行性缺口，這繼續(xù)阻礙供應(yīng)。 ”

新南威爾士大學(xué)教授帕森（Hal Pawson）質(zhì)疑兩黨聯(lián)盟聲稱用50億澳元就能解鎖50萬套住房的說法。

他說，我認(rèn)為他們沒有透露出任何可以證明這一驚人說法的證據(jù)，即此舉將增加50萬套住房。

04

貸款可償付能力緩沖降0.5%，近40萬澳洲人就可以買房

將按揭壓力測(cè)試降低0.5個(gè)百分點(diǎn)，可能幫助近40萬澳洲年輕人踏上房地產(chǎn)的階梯。

據(jù)RealEstate網(wǎng)站報(bào)道，澳洲金融經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)（FBAA）的最新研究顯示，將貸款可償付能力緩沖從3%降低到2.5%將提高借貸能力，讓成千上萬的潛在購房者有資格獲得 貸款。

首次購房者正面臨著飆升的房?jī)r(jià)、嚴(yán)格的貸款規(guī)定和有限的住房供應(yīng)的挑戰(zhàn)。

FBAA的Peter White表示，該措施可以帶來生活的改變。

“這些購房者能夠負(fù)擔(dān)還 款，但卻被不合理的系統(tǒng)排除在外?！?/p>

根據(jù)CoreData的模型，這一調(diào)整將增強(qiáng)全國借貸能力5%，釋放額外的2760億澳元貸款容量。

約27萬澳洲人將有資格獲得中位數(shù)房貸，其中近40萬年齡在25至34歲的首次購房者 將是最大受益者。

買家代理Cate Bakos指出，3%的緩沖是緊急利率時(shí)期的遺產(chǎn)，現(xiàn)在弊大于利。

她說道：“降低0.5個(gè)百分點(diǎn)的緩沖可以讓更好的住房變得更可及?！?/p>

“這可能意味著從一室公寓到兩居的差別，或者住在離工作和家人更近的地方?！?/p>

可負(fù)擔(dān)性方面，墨爾本在60萬到90萬澳元的市場(chǎng)仍然“相對(duì)疲軟”，為年輕購房者提 供了一個(gè)難得的機(jī)會(huì)，不需面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)而購房。

然而，獨(dú)立房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Cameron Kusher警告稱，此政策可能帶來意外后果。

“這會(huì)在短期內(nèi)幫助首次購房者，但提高借貸能力會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，讓下一批購房 者更為困難?！?/p>

他表示，5%的借貸能力提升對(duì)購房者意義重大，但不會(huì)從根本上改變市場(chǎng)。

他認(rèn)為，解決住房可負(fù)擔(dān)性問題的根本方法是增加供應(yīng)，而非僅僅調(diào)整貸款規(guī)定。

Bakos和Kusher認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)變化定期審查貸款可償付能力緩沖，而不是無限 期保持在緊急設(shè)定水平。

FBAA已敦促兩大黨在聯(lián)邦選舉前承諾審查這一緩沖。

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