觀點(diǎn)網(wǎng) 一個(gè)月前的2024年度報(bào)告致股東信中，萬(wàn)科表示去年是異常艱難的一年。

4月29日晚間，萬(wàn)科發(fā)布了今年的一季度報(bào)告，從報(bào)告內(nèi)容來(lái)看，2025年依然不能放松。

報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入379.9億元，同比下降38.3%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入228億元，同比下降51.1%；經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入122.7億元，同比增長(zhǎng)12.1%。

報(bào)告顯示，營(yíng)業(yè)收入下降的主要原因是交付規(guī)模下降。

一季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積254萬(wàn)平方米，合同銷售金額349.2億元，同比分別下降35.1%和39.8%，銷售降速基本與營(yíng)收同步。

期內(nèi)實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積203.1萬(wàn)平方米，結(jié)算金額228億元，同比分別下降36.2%和51.1%。截至一季度末，合并報(bào)表范圍內(nèi)有1565.7萬(wàn)平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額2188.5億元。

另受開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑等因素的影響，萬(wàn)科期內(nèi)錄得歸屬于上市公司股東的凈虧損為62.5億元，同比下降1625.63%；整體毛利率為6.1%，同比下降4.7個(gè)百分點(diǎn)。

“深鐵時(shí)代”

業(yè)績(jī)之外，萬(wàn)科季內(nèi)最受關(guān)注的是人事變動(dòng)，這場(chǎng)前所未有的“大換血”始于2025年1月27日。

彼時(shí)，萬(wàn)科公告稱，收到董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝、董秘朱旭的辭職報(bào)告，郁亮將繼續(xù)擔(dān)任董事和第一執(zhí)行副總裁，祝九勝辭職后不再擔(dān)任任何職務(wù)，朱旭仍在公司工作。

同日，萬(wàn)科披露了第二十屆董事會(huì)第十二次會(huì)議的決議公告，此次議會(huì)通過(guò)了一些議案，選舉辛杰為萬(wàn)科第二十屆董事會(huì)主席，同意聘任郁亮、李鋒、華翠和李剛為公司執(zhí)行副總裁，聘任田鈞為公司董事會(huì)秘書。

2月5日，有市場(chǎng)消息指萬(wàn)科發(fā)布了一份內(nèi)部文件，除上述以披露的崗位變動(dòng)，萬(wàn)科總部各部門以及地區(qū)公司高管團(tuán)隊(duì)由國(guó)資背景的經(jīng)理人隊(duì)伍全面入駐，接替了原有班底。

具體來(lái)看，深圳資產(chǎn)管理有限公司副總經(jīng)理趙正陽(yáng)，擬任戰(zhàn)略投資運(yùn)營(yíng)管理部總經(jīng)理；深鐵集團(tuán)專家肖靜華，擬任財(cái)務(wù)資金管理部總經(jīng)理；深鐵集團(tuán)專職監(jiān)事商德良，擬任法務(wù)部總經(jīng)理；深鐵置業(yè)副總經(jīng)理王智余，擬任開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)事業(yè)集團(tuán)北京區(qū)域管理部總經(jīng)理；

此外，陳武擬任開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)事業(yè)集團(tuán)華東區(qū)域管理部總經(jīng)理、萬(wàn)梅擬任集團(tuán)辦公室副主任、鄢伯通擬任戰(zhàn)略投資運(yùn)營(yíng)管理部副總經(jīng)理、段軍擬任戰(zhàn)略投資運(yùn)營(yíng)管理部副總經(jīng)理、李海洋擬任開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)事業(yè)集團(tuán)成本總監(jiān)、郭偉擬任開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)事業(yè)集團(tuán)安全總監(jiān)。

國(guó)資班底的全面接管，被市場(chǎng)稱作萬(wàn)科正式進(jìn)入“深鐵時(shí)代”，意味著萬(wàn)科正在全面重構(gòu)。

萬(wàn)科這場(chǎng)人事變動(dòng)延續(xù)到了3月31日，因工作調(diào)整原因，劉肖申請(qǐng)辭去公司執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官等職務(wù)。劉肖辭去上述職務(wù)后，仍在公司工作，聯(lián)系戰(zhàn)略投資業(yè)務(wù)。

就在深鐵集團(tuán)接管萬(wàn)科不久后的2月12日，有知情人士表示，相關(guān)方面正在準(zhǔn)備一項(xiàng)方案，有望為萬(wàn)科解決今年500億元資金缺口提供幫助。

而在稍早之前，深圳市國(guó)資委負(fù)責(zé)人曾強(qiáng)調(diào)：“截至2024年底，深圳市屬國(guó)資國(guó)企資產(chǎn)超過(guò)5萬(wàn)億元，全年?duì)I收超萬(wàn)億元，規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)，有能力、有實(shí)力，也有足夠的‘子彈’，支持地鐵集團(tuán)通過(guò)一切可能的市場(chǎng)化、法治化手段推動(dòng)萬(wàn)科穩(wěn)健發(fā)展。”

由于深圳國(guó)資委的公開(kāi)表態(tài)，不少人認(rèn)為上述500億資金援助的消息“十有八九是真的”。

先不論500億傳聞是否屬實(shí)，最起碼“深鐵時(shí)代”下的萬(wàn)科，已從大股東手中實(shí)打?qū)嵉氐玫搅瞬簧僬娼鸢足y。

2月10日，萬(wàn)科向深鐵集團(tuán)抵押萬(wàn)物云18.29%股權(quán)，從而獲得不超過(guò)28億元的借款，這也是深鐵集團(tuán)全面掌控萬(wàn)科管理層后，首次提供的大手筆資金支持。

2月21日，萬(wàn)科再次以三大子公司上海萬(wàn)科投資管理有限公司、深圳市萬(wàn)科發(fā)展有限公司、萬(wàn)科公寓管理有限公司作為抵押資產(chǎn)，向深鐵集團(tuán)借款42億元。

4月29日，萬(wàn)科“三顧茅廬”，獲得來(lái)自深鐵集團(tuán)33億元股東借款，而且此次直接沒(méi)有增信措施了。

僅上述三筆借款，深鐵集團(tuán)就已經(jīng)為萬(wàn)科輸送了103億資金。

努力償債

根據(jù)公告，萬(wàn)科從大股東那里借來(lái)的百億資金，全都用于還債。

實(shí)際上，除了直接借款之外，深鐵集團(tuán)還接手過(guò)萬(wàn)科不少的資產(chǎn)。根據(jù)公開(kāi)信息顯示，2024年以來(lái)，已先后認(rèn)購(gòu)了中金印力公募基金29.75%的份額、受讓萬(wàn)科深圳灣超級(jí)總部基地地塊、受讓萬(wàn)科所持有的紅樹(shù)灣物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目49%投資收益權(quán)，對(duì)應(yīng)金額分別為10億元、22.35億元、12.92億元。

加上該部分“接盤資金”，自2024年以來(lái)，深鐵已在萬(wàn)科身上支出了近150億。

除了大股東資金助力，萬(wàn)科自身也在試圖出售部分資產(chǎn)回血。比如在1月24日，市場(chǎng)傳出萬(wàn)科擬向新加坡政府投資公司洽售萬(wàn)緯物流控股權(quán)的消息；

4月29日晚間，萬(wàn)科還披露了關(guān)于出售A股庫(kù)存股的計(jì)劃，擬通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易方式出售7295.6萬(wàn)股，占總股本0.61%，所得款項(xiàng)用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。

根據(jù)公司一季度報(bào)告，萬(wàn)科期內(nèi)合并報(bào)表范圍內(nèi)共新增融資和再融資139億元，新增融資綜合成本3.39%，較2024年一季度下降21個(gè)基點(diǎn)。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額38億元，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育業(yè)態(tài)等7個(gè)項(xiàng)目；實(shí)現(xiàn)盤活回款24筆，合計(jì)40.9億。

正是得益于各類融資渠道的暢通，萬(wàn)科才能夠順利完成今年一季度到期公開(kāi)債的按期兌付。

Wind數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科2025年一年內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約326.45億元。公開(kāi)市場(chǎng)方面，2025年萬(wàn)科境內(nèi)外累計(jì)債券到期債券共9只，總規(guī)模達(dá)215.9億元。其中，一季度是萬(wàn)科償債高峰，有98.9億元的境內(nèi)債需要兌付。

據(jù)了解，萬(wàn)科于一季度已完成五筆公開(kāi)債的按期兌付，包括1月27日到期的境內(nèi)中期票據(jù)“22萬(wàn)科MTN001”、2月16日到期的“22萬(wàn)科MTN002”、2月25日到期的“22萬(wàn)科MTN003”、3月4日到期的“22萬(wàn)科01”、3月17日到期的“20萬(wàn)科02”，本金規(guī)模合計(jì)98.9億元。

境外債方面，萬(wàn)科將于5月份迎來(lái)兌付高峰，規(guī)模約4.55億美元。截止一季度末，萬(wàn)科賬面上持有的貨幣資金為755億元；有息負(fù)債合計(jì)3658.7億元；資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%。

此外，或許是將重心擺在還債上，萬(wàn)科的“保交樓”進(jìn)度略顯緩慢。

據(jù)了解，萬(wàn)科于2024年交付了327個(gè)項(xiàng)目，666個(gè)批次，18.2萬(wàn)套房屋。而今年交付任務(wù)量相對(duì)有所下降，全年計(jì)劃交付230個(gè)項(xiàng)目，429個(gè)批次，共11.2萬(wàn)套房屋。

數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科于一季度合計(jì)完成44個(gè)項(xiàng)目、46個(gè)批次、1.04萬(wàn)套房交付，完成全年套數(shù)交付計(jì)劃的9.29%。

與此同時(shí)，實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工及復(fù)工計(jì)容面積212.7萬(wàn)平方米，完成全年計(jì)劃的31.8%；實(shí)現(xiàn)竣工計(jì)容面積215.5萬(wàn)平方米，完成全年計(jì)劃的15.2%。

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