文/北京進深 林振興

帝都人民萬萬沒想到，昨日朝陽百億地王曝冷，以底價首場；但次日，通州土拍卻上演了一場龍虎斗。

4月29日，通州梨園6007地塊一共拍了215輪，可用“酣暢淋漓”四字來形容，甚至出現了多次同時舉牌的場景。

共有四家房企前來應戰，每一家都真金白銀地繳納了1.272億元的保證金，共計超5個小目標，這放在銀行躺上一天都有好多利息。

在土拍沒開始前，梨園地塊就提前釋放出了火藥味。連在北京沒有在售新盤的能建城發和中鐵建地產，都重新殺回帝都。

招商蛇口、中鐵建地產和能建城發，先后公開了對北京通州區梨園鎮FZX-0303-6007地塊的招標計劃。

它們出手一個比一個闊綽。招商是在3月25日，投資估算2.23億元；中鐵建是在4月15日，投資估算2.26億元；能建城發是在4月24日，投資估算2.47億元。

一塊地未拍之前，就出現3家房企發布招標計劃，十分罕見。

提前招標，開發商是要付出真金白銀；如果土拍失敗，這意味部分費用打水漂，所以每家必須放手一搏。

等到正式開拍時，又多了一張拿地新面孔，參與四人殺。

它是一家安徽房企——蕪湖康潤房地產，由江蘇怡康控股集團100%持股，背后老板是俞淵瓊和王媛。

江蘇怡康為常州老牌房企，是一家以房地產開發為主業、兼顧商業地產經營管理、酒店運營管理、住宅小區物業管理、幼教事業等綜合性集團公司，布局了常州、徐州、溧陽、蚌埠、蕪湖等城市，累計開發面積超200萬平方米。

在北京，好久沒看見民企單槍匹馬來搶地了，俞老板勇氣可嘉。21天前，通州八里橋地塊也炸出了央企 民企（中國金茂 東亞新華）組合。

據小道消息，蕪湖康潤是龍湖的“馬甲”。

它背后股東怡康是龍湖的老搭檔，曾一起開發過南京的龍湖怡康舜山府，以及在運河新城開發了龍湖怡康湖城大境項目。去年2月，怡康控股集團高層遠赴重慶，對龍湖重慶公司進行實地考察。

土拍開場就出現了強烈的火藥味，參與競價的四家開發商競相提價。

64萬元的階梯價，讓這場土拍顯得異常激烈。前期舉牌速度非?？?，100輪舉牌用了不到半小時。

與八里橋土拍大戰判若兩人，招商蛇口在這場土拍中沒有選擇默默觀戰，全程屬它和中鐵建地產舉牌舉得最歡，廝殺得最狠。

后半段，能建城發殺出來，參與三國殺。坐到競拍現場前排的蕪湖康潤，或許在靜觀其變，亦或許在發微信向背后大boss申請授權。

沖刺階段，能建城發也默默退出，剩下招商蛇口和中鐵建地產肉搏。

最終耗時1個小時20分鐘，中鐵建地產應下最高報價，以7.755億元摘得通州梨園6007地塊，溢價率21.94%，樓面價3.58萬元/㎡，超過了本月初成交的八里橋河景地塊（3.12萬元/㎡）。

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通州梨園6007地塊隔壁的6001地塊，就是近期剛開盤的招商云璟攬閱項目。

最近銷售小姐姐向媒體吐槽，老有過來市調的開發商友人，關鍵是接待市調的耽誤賣房。

招商蛇口的確是拿下6007地塊，最有勝算的那家。前不久的八里橋地塊，就是被它以27個小目標收入囊中。

在帝都，房企拿下相鄰地塊的做法，其實十分普遍，不僅是為了深耕區域，更是為了護盤。

如果鄰居地塊被其它對手拿到，那必然引起價格戰。招商蛇口自己拿下就不同了，可以做云璟攬閱二期。

此次，招商蛇口為何要放棄梨園地塊？

或許是因為，云璟攬閱基本賣完了，不怕被背刺。

3月2日，招商云璟攬閱開盤，首推230套房源，認購了11.46億元，去化率高達90.43%。按照官宣銷售額，它相當于開盤就收回了地價款（9.92億元）。

亦或許，是招商想去其他區域拿地，畢竟海淀、朝陽一波又一波好地即將上架。

但也不排除，未來中鐵建地產會與招商蛇口攜手共同開發梨園地塊。

招商方面回應稱，他們對其他房企入局并不抵觸，大家都看好通州未來的發展，一起把區域炒熱實現共贏是最優解。

中鐵建地產上一次在京拿地，還是三年前，聯手大悅城地產在昌平北七家打造了宸悅國際，目前已經售罄。

02

在帝都，不少房企開始另辟蹊徑，避開城六區，跑去通州搶地了。

通州有北京城市副中心的名頭，占盡了地利人和。

北京印發平原多點地區“好房子”規劃管理技術要點，城市副中心（通州區）可參照執行。或許基于這一點，開發商來通州拍地的積極性變得更高。

但歸根結底，這幾家房企打到了“有你沒我”的激烈程度，是因為梨園6007地塊不僅價格誘人，而且素質極佳。

梨園6007地塊是一塊“變性”之地。

在2024年9月份，它原來叫0133多功能用地，用地性質為F3其他類多功能用地，容積率3.08，是為梨園村村民委員會回購準備的，單價11236元/平方米。

后來改頭換面，搖身一變成為6007地塊，R2二類居住用地，獨自現身于第二輪商品住宅供地清單中。

通州梨園6007地塊隨編號一同調整的還有：

1、用地規模：由1.29公頃調降至1.27公頃；地上建面則由3.99萬平方米調降至2.16萬平方米，預計將供應200套住宅；

2、建筑高度：取消60米上限，統一調整至45米限高；這樣看來最高也只到15層，樓棟排布起來很從容。

3、容積率：隨之發生巨大變化，由原來的3.08，驟降至1.7。

比云璟攬閱2.17的密度還低，在整個通州，這個容積率的純住宅用地不多。而且位置也不錯，距離地鐵1號八通線梨園站直線距離約800米。

出讓文件中，關于通州梨園6007地塊的建筑設計提出了若干要求：

外墻材料宜采用真石漆、面磚等材料，鼓勵采用干掛式外墻材料。鼓勵建筑立面采用節能效果較好的外墻材料，東西向主要房間外窗應采用外遮陽構造。

建筑色彩上依據上位規劃，規劃范圍位于暖色相、低艷度、中明度色彩控制區，配套建筑可適度提高艷度、降低明度。

鼓勵坡頂和屋頂綠化，允許平頂以退臺或構件簡單處理。