來源：上海小螞蟻 弄堂玄駒

大家好，我是上海小螞蟻，今天繼續(xù)跟大家講述19號線的故事

今天重點介紹一下19號線對于浦東和南上海的影響。

01、浦東

填補了浦東濱江南北向軌交空白

大大分流6、8號線南段壓力

19號線浦東段從陸家嘴一路沿江南下。先后經(jīng)過了陸家嘴、梅園、濰坊、塘橋、南碼頭、世博、前灘和三林8個板塊。今天詳細介紹一下這些板塊以及利好小區(qū)。

陸家嘴&梅園&濰坊：

陸家嘴雖不是上海的老克勒，但是個純粹的新貴。這個新貴，有著全上海最高五棟建筑中的四棟，是上海的高度。這里是上海自貿(mào)區(qū)，是陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)。全中國乃至全世界，絕大部分的金融機構(gòu)，都在這里設(shè)有分支機構(gòu)。商業(yè)配套方面：有國金、有八佰伴、有陸家嘴中心、有尚悅灣、有世紀匯。全浦東排得上號的商場，一半都在陸家嘴。再加上東方醫(yī)院、濱江綠地、浦東美術(shù)館、廚房三件套、東方明珠……這里的配套，和浦西核心區(qū)域相比，也是毫不遜色。陸家嘴的豪宅，依然是全上海知名度最高認可度最高的區(qū)域之一。

梅園、濰坊基本與陸家嘴共享產(chǎn)業(yè)和商業(yè)配套，居住氛圍上，老公房占比約 60%，學(xué)區(qū)資源方面兩個板塊都有其優(yōu)勢，梅園的福山外國語小學(xué)（福山校區(qū)）對口建平中學(xué)西校（華城小區(qū)）雙一梯隊組合，口碑良好。濰坊板塊的明珠A、B是浦東首屈一指的公辦小學(xué)，只可惜初中東昌南校，稍稍弱了一點。

利好小區(qū)：

浦東南路站：四季匯（2009-2010年）、東昌新村（1987年）、東園一、二村（1980-1993年）、東昌大樓（1990-1999年）、上港小區(qū)（1956-1988年）、招遠小區(qū)（1954-1992年）、三航小區(qū)（1974-1989年）等一眾老小區(qū)。

商城路站：東園三、四村（1988-1997年）、菊園（2000-2009年）、金頂公寓（2000年）、紫光大廈（1998-1999年）等；

濰坊路站：濱江蘭庭（2005年）、久陽濱江公寓（2005-2006年）、世茂濱江花園（2002-2009年）、陳家宅小區(qū)(濰坊西路)（1990-1996年）、蔚藍海岸天科苑（2003-2008年）、濰坊二、三村（1975-1997年）等；

塘橋：

浦東塘橋板塊地處陸家嘴金融城輻射區(qū)，居住氛圍成熟且多元。板塊內(nèi)老公房與商品房各占約 50%，商品房也多以２０００年左右的塔樓、外銷房為主；商業(yè)配套以巴黎春天浦建店、塘橋生活廣場等社區(qū)型綜合體為主。醫(yī)療資源優(yōu)質(zhì)，三甲醫(yī)院仁濟醫(yī)院東院（同濟大學(xué)附屬）提供綜合診療，兒童醫(yī)學(xué)中心覆蓋專科需求，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心構(gòu)建 15 分鐘健康圈。

學(xué)區(qū)資源相對偏弱，沒有特別上梯隊的小學(xué)＋初中組合。產(chǎn)業(yè)方面，未來規(guī)劃聚焦城市更新與交通升級。

利好小區(qū)：

塘橋站：塘橋路223弄（1981年）、微山新村（1979-2000年）、新塘橋生活廣場（2003-2005年）、東源大廈（1995-1996年）、寧陽小區(qū)（1982-1996年）、仁恒廣場（1994-1998年）、九龍倉濱江壹十八（2015-2018年）等；

南碼頭：

浦東南碼頭板塊地處浦東世博北片區(qū)，緊鄰黃浦江與陸家嘴金融城。板塊內(nèi)老公房占比約 50%。商業(yè)配套以聯(lián)華、百聯(lián)等社區(qū)型商業(yè)為主，鄰近塘橋巴黎春天、世博源等大型商業(yè)體，社區(qū)商業(yè)密集度高。醫(yī)療資源優(yōu)質(zhì)，同樣受到三甲醫(yī)院仁濟醫(yī)院東院（同濟大學(xué)附屬）的輻射，學(xué)區(qū)資源相對偏弱。

產(chǎn)業(yè)方面，依托上海數(shù)字產(chǎn)業(yè)園（楊高南路）集聚矽力杰微電子、素象科技等數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)，白蓮涇 “產(chǎn)業(yè)聚集帶” 吸引中小微企業(yè)入駐，世博濱江 “政務(wù)商務(wù)帶” 推動產(chǎn)城融合。未來規(guī)劃仍然聚焦城市更新與交通升級。

利好小區(qū)：

南碼頭站：銀河小區(qū)（1978-1987年）、沂南路42弄（1979-1985年）、臨沂二、三村（1990年）、銘城園（2000-2003年）、海關(guān)大樓（1990-1994年）等。

華豐路站：華南名苑（2000-2001年）、金緣坊（1979-2000年）、華豐新苑（2003年）等。

浦東世博：

浦東世博板塊以 “世界級中央公共活動區(qū)” 為定位，但是板塊內(nèi)基本都是老破小小區(qū)為主，主要分布在上鋼、上南、德州、濟陽等。商業(yè)配套：世博天地新增 5 萬平方米商業(yè)空間，聯(lián)動中華藝術(shù)宮、梅賽德斯奔馳文化中心打造文商旅體展融合場景。醫(yī)療方面也以社區(qū)服務(wù)中心為主，主要靠周邊板塊輻射。產(chǎn)業(yè)方面，依托世博 B 片區(qū) 28 家央企總部（如中國寶武、中國商飛）形成大宗商品貿(mào)易、雙碳產(chǎn)業(yè)集群，2025 年世博文化公園全面開放，“一核兩翼” 布局，在前灘帶動下，推動央企科創(chuàng)承載區(qū)、國際經(jīng)濟組織集聚區(qū)建設(shè)，目標打造 “總部經(jīng)濟 + 文化演藝 + 未來產(chǎn)業(yè)” 高地。

利好小區(qū)：

中華藝術(shù)宮南站：雪野二、三村（1986-1997年）、上南花城（2002-2007年）、上南一村（1976-1989年）、上鋼二村（1959-1999年）等。

德州路站：濟陽一村（1988-1999年）、濟陽三村（1985-1998年）、德西大樓（1993年）、德州七村（1984-1995年）等。

前灘：

前灘雖然位于內(nèi)中環(huán)間，卻是CAZ中央商務(wù)活動區(qū)，是近幾年樓市的熱點區(qū)域，也是新貴板塊之一。

2012年確定了前灘“總部商務(wù)”、“文化傳媒” 和“體育休閑”三大核心功能后，前灘才終于開始了“從無到有”的建設(shè)。2013年惠靈頓簽約，2014年鐵獅門合作，2015年太古里、香格里拉也紛紛入駐。太古里，已經(jīng)成為了上海的新地標。學(xué)區(qū)方面也是比較強勁：公辦的華二、民辦的惠立、最貴的國際學(xué)校惠靈頓。現(xiàn)在前灘華二已經(jīng)有了成績，70%的市重率與老牌一個張集不相上下。

利好小區(qū)：

東方體育中心站：前灘東方惠禮（2021-2022年）、中糧前灘海景壹號（2018-2019年）、世紀前灘天御（新房）、東方悅耀（2020年）、前灘東方逸品（2018年）、恒大華城天地苑三期（2002-2003年）、萬科金色公館（2010年）、三楊新村（2013年）等。

三林：

三林位于浦東中環(huán)邊，距離傳統(tǒng)市中心人民廣場和“浦東市中心”陸家嘴的直線距離只有10.6km。除了得天獨厚的地理位置外，還有完備的交通體系。三林板塊邊緣有8號線、6號線包裹，境內(nèi)有11號線串聯(lián)，同時還有機場聯(lián)絡(luò)線、未來還規(guī)劃有19號線和22號線，周邊軌交站點10多個。乘坐11號線18分鐘直達徐家匯，半小時到達陸家嘴、人民廣場、靜安寺等地。

商業(yè)配套方面：新達匯（三林印象城）、金誼廣場和東方懿德城三個區(qū)域級商圈，吃喝玩樂一應(yīng)俱全，足夠滿足周邊居民的生活需求。

教育資源方面：尚博實驗+上實南校的組合也是讓一些具有學(xué)區(qū)需求的家長選擇這里的主要原因。同時初中還有上南南校也算是二梯隊水平。

醫(yī)療資源方面有東方醫(yī)院南院，滿足人們的看病需求。

利好小區(qū)：

凌兆新村站：中企云萃森林（新房）、涵清苑、涵華苑、凌虹苑、凌東苑等一眾次新動遷房，凌兆新村（1994-1995年）、華光苑（2002年）、嶺南苑(凌兆路99弄)（1999-2003年）、海尚新紀園（2014年）等。

三林南站：士韻家園（2012-2014年）以及周邊城中村，另外浦錦街道的一品漫城也有一定程度的利好。

02、南上海

徐匯華涇和閔行春申

19號線二次過江之后，進入徐匯華涇，與23號線交叉后平行運行，進一步利好徐匯華涇以及閔行春申板塊。

華涇：

華涇板塊作為徐匯最南部的板塊，也是目前徐匯重點發(fā)展的板塊，居住以老公房和動遷房為主，也有少量品質(zhì)商品房，例如中海瀛臺、印象歐洲等。商業(yè)以龍湖天街為主，公辦教育資源豐富，有徐匯中學(xué)南校、高安路一小（華展）、徐匯實驗小學(xué)等，但商業(yè)能級和醫(yī)療資源仍待提升。產(chǎn)業(yè)方面，依托北楊人工智能小鎮(zhèn)（港科大等機構(gòu)入駐）和華涇工業(yè)園（生物化工、新材料為主），重點發(fā)展人工智能、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)，2025 年與西岸、漕河涇形成徐匯大模型 “金三角”。未來規(guī)劃聚焦交通升級（地鐵 23 號線 2027 年開通、19 號線規(guī)劃中）、TOD 開發(fā)（華之門 81 萬㎡綜合體 2027 年建成）、城市更新（華涇市民中心改造、濱江南延伸段開發(fā)），以及教育醫(yī)療提升（新建學(xué)校和醫(yī)院），目標打造 “科創(chuàng)重鎮(zhèn)、生態(tài)新城”。

利好小區(qū)：

華涇路站：印象歐洲(公寓)（2011-2013年）、華欣家園（2005年）、東灣小區(qū)（1994-1998年）、漓江花園三期（2018年）、融創(chuàng)領(lǐng)館壹號院（2019年）、名人花苑（1999年）等；

春申：

春申板塊地處閔行與徐匯交界，板塊內(nèi)商品房占比約 60%，以中海寰宇天下、春申景城、萬科假日風(fēng)景等小區(qū)為主，最近幾年上市較多新房，例如越秀天樾園和，近期開盤的安高申隴苑、保利海上印等新房項目。板塊東部以老公房為主，19號線主要利好這里。

商業(yè)配套以社區(qū)型為主，大潤發(fā)、尚樂坊商業(yè)街滿足日常需求，醫(yī)療資源優(yōu)質(zhì)，三級綜合醫(yī)院上海市老年醫(yī)學(xué)中心（中山閔行梅隴院區(qū)）提供高端診療服務(wù)。學(xué)區(qū)資源為板塊核心競爭力，閔行實驗小學(xué)（春城、景城、畹町三校區(qū)）為閔行區(qū)公辦頭牌，對口莘松中學(xué)（閔行一梯隊），形成 “雙學(xué)區(qū)” 組合。

產(chǎn)業(yè)主要靠徐匯產(chǎn)業(yè)輻射，15號線朱梅路站北楊人工智能小鎮(zhèn)已進入分階段運營階段，項目整體預(yù)計于 2026-2027 年全面竣工，屆時將形成集科研、商業(yè)、教育、生態(tài)于一體的智慧街區(qū)，通過 “一核兩翼” 布局（央企科創(chuàng)承載區(qū)、國際經(jīng)濟組織集聚區(qū)）推動產(chǎn)業(yè)升級，成為上海南部人工智能產(chǎn)業(yè)高地；華之門將通過 “產(chǎn)城人” 融合，打造徐匯南部科創(chuàng)重鎮(zhèn)，預(yù)計 2032 年全面建成，目標成為上海西南高質(zhì)量發(fā)展新引擎

利好小區(qū)：

景洪路站：綠城沁瀾園（未交房）、景華新苑（2020年）、薔薇新村（1994-1998年）、銀兆公寓（2007-2008年）等；

聯(lián)曹路站：銀都名墅（2000-2010年）。

虹建路站周邊主要以產(chǎn)業(yè)為主，暫無住宅小區(qū)利好。

03、總結(jié)

浦東和南上海，產(chǎn)品兩極分化嚴峻

19號線浦東段既有豪宅扎堆的前灘、陸家嘴，也有老破小聚集的世博、南碼頭、塘橋、濰坊和梅園。這些板塊要么是核心區(qū)板塊，要么就是前灘新興區(qū)位。因為板塊都有江景資源，所以，這些區(qū)位和周邊配套都是非常優(yōu)秀的。

對于豪宅的選擇不再贅述，盡量朝著核心地段的優(yōu)質(zhì)次新產(chǎn)品去選擇；而對于預(yù)算有限的客群來講，就跟浦西內(nèi)環(huán)內(nèi)選擇老小區(qū)一樣，圍繞自身需求，要么學(xué)區(qū)，要么周邊配套方便，尤其是對于自住客群來講，像世博板塊的老房子租售比還是比較可觀的。

如果預(yù)算有限，但又不想住老房子，那么三林南的次新動遷房也是值得一看的，例如士韻家園等，周邊商業(yè)和交通都還是比較到位的。

而對于徐匯和春申板塊，則建議能上新房盡量選擇新房，如果預(yù)算確實有限，又是這邊的區(qū)域客戶，那么可以選擇帶有潛力學(xué)區(qū)的小區(qū)，例如對口薔薇小學(xué)+晶城中學(xué)（二梯隊初中）以及華涇徐匯中學(xué)南校對口的動遷房或者老小區(qū)。但盡量避開不利因素，例如殯儀館，不是一般人能接受的了的。