文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

作為上海老牌中心城區(qū)，長寧區(qū)算是浦西市區(qū)中供應(yīng)最稀缺的區(qū)域，新房供應(yīng)已經(jīng)斷供超3年。

西郊云廬的推出填補(bǔ)了這一空白，從拿地開始，項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間已經(jīng)有17個(gè)月，這樣的速度放在上海新房市場(chǎng)算是慢的。

近期，西郊云廬更新了推盤節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)5月開放售樓處，5月中下旬開放樣板間，三季度入市。主力建面約101-220㎡2-4房，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)11.8萬/㎡，也是長寧唯一帶有聯(lián)動(dòng)價(jià)的項(xiàng)目。

西郊云廬規(guī)劃了7棟11-13F小高層，總供應(yīng)251套房源，定位千萬級(jí)改善。在環(huán)線內(nèi)，總價(jià)千萬級(jí)的百平房源選擇空間已經(jīng)很小。另外，在1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓東側(cè)，還有3套總高2F的別墅產(chǎn)品，建面約220-290㎡。

具體來看，項(xiàng)目共設(shè)置了7個(gè)戶型。

101-105㎡的小戶型，存在三種不同的戶型配置，分別為兩房和三房。

A1-103㎡：2室2廳2衛(wèi)，南向兩開間，客餐廳橫廳設(shè)計(jì)，面寬約5米，連接陽臺(tái)；廚房配備了小吧臺(tái)，主臥配備步入式衣帽間。主臥、次臥、次衛(wèi)有飄窗。

A2-105㎡：2 1室2廳2衛(wèi)，布局上大致與A1戶型相同，北側(cè)的一間次臥空間較小。

A3-101㎡：3室2廳2衛(wèi)，三開間朝南的飛機(jī)戶型，客餐廳一體。缺點(diǎn)是沒有正玄關(guān)設(shè)計(jì)，入戶容易和鄰居產(chǎn)生對(duì)視，隱私性較弱。

總結(jié)一下小戶型：在100㎡面積段普遍做三房的市場(chǎng)，西郊云廬將部分戶型拿出來做了大兩房，客群偏向商務(wù)、社交、兩口之家。

小面積戶型，大概率會(huì)被做低到10萬以內(nèi)，總價(jià)段大概在950-1000萬。這個(gè)面積段共有154套房源，占總戶數(shù)的比重超60%。在以動(dòng)輒200平起步的西郊板塊，西郊云廬的小戶型，給了預(yù)算相對(duì)有限的購房者一次難得的買入機(jī)會(huì)。

B-146㎡：3室2廳2衛(wèi)，三開間朝南，類飛機(jī)戶型，南向的三開間全部留給了臥室，進(jìn)屋后是一塊超大的餐客廳一體化空間，窗戶很大，采光條件好。主臥有浴缸，次衛(wèi)是個(gè)暗衛(wèi)，廚房還帶有一個(gè)家政陽臺(tái)。

C-169㎡：3室2廳3衛(wèi)，對(duì)開門電梯的一梯兩戶配置，有相對(duì)獨(dú)立的電梯廳。三開間朝南，面寬約12.55米，類飛機(jī)戶型，客餐廳一體，餐廳部分利用墻體做了一個(gè)可以放置雙開門冰箱的空間。主臥有獨(dú)立衣帽間，主衛(wèi)有浴缸。南次臥也是套間設(shè)計(jì)，但配的是個(gè)暗衛(wèi)。

D-184㎡：4室2廳3衛(wèi)，三開間朝南，類飛機(jī)戶型，有獨(dú)立玄關(guān)，客餐廳均有獨(dú)立采光。主衛(wèi)雙臺(tái)盆 浴缸，但是個(gè)暗衛(wèi)；北側(cè)的其中一個(gè)臥室，是套間設(shè)計(jì)。廚房外帶有工作陽臺(tái)。

E-220㎡：4室2廳3衛(wèi)，四開間朝南，有獨(dú)立電梯廳，一梯一戶，入戶有獨(dú)立玄關(guān)，雙重玄關(guān)入戶，隱私性強(qiáng)。但室內(nèi)的走廊會(huì)浪費(fèi)約8㎡面積，客廳涼面采光，餐廳有獨(dú)立開窗。主臥獨(dú)立衣帽間，主衛(wèi)雙臺(tái)盆 浴缸。南向次衛(wèi)是個(gè)暗衛(wèi)。廚房帶有工作陽臺(tái)。

在西郊云廬項(xiàng)目中，大戶型的設(shè)計(jì)更為合理，舒適性明顯高于小戶型。比較難得的是，最大的220㎡戶型占據(jù)了兩棟樓，是真正的一層一戶平層產(chǎn)品，且是小高層。

2023年10月，新長寧以總價(jià)27.11億元搖號(hào)競(jìng)得長寧區(qū)程家橋街道248街坊8丘41-17地塊，成交樓板價(jià)75350元/㎡，聯(lián)動(dòng)價(jià)11.8萬/㎡。

2024年3月底，項(xiàng)目規(guī)劃總平圖公示。

項(xiàng)目的建設(shè)單位是上海長服企業(yè)發(fā)展有限公司，法定代表人封汶璟，成立于2023年9月。該公司由上海新長寧（集團(tuán)）有限公司、上海長寧房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司、上海服裝（集團(tuán)）有限公司分別持股44.69%、33.18%、22.12%。

地理位置是西郊云廬的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也是缺點(diǎn)所在。項(xiàng)目位于中外環(huán)間，靠近上海動(dòng)物園、西郊賓館以及檀宮為代表的傳統(tǒng)的頂豪區(qū)，南側(cè)延安高架、西側(cè)外環(huán)高架以及虹橋機(jī)場(chǎng)，交通便利，但噪音影響也比較突出。

項(xiàng)目方表示，為了減少噪音影響，西郊云廬采用了比較少見的4玻2腔窗戶，外環(huán)有抬高處理、頂棚構(gòu)筑、隔音擋板等設(shè)施。

在土地端市場(chǎng)，除了西郊云廬，還有2022年拍地的上海城投青溪名邸，聯(lián)動(dòng)價(jià)16.3萬/㎡，預(yù)計(jì)推出68套170-690㎡的洋房和別墅產(chǎn)品。

去年12月30日，招商越秀聯(lián)合體以21.8億拿下長寧區(qū)仙霞社區(qū)地塊（長寧區(qū)W040602單元F1-09地塊），溢價(jià)率約24.53%，樓板價(jià)88495元/㎡，未來售價(jià)可能達(dá)13-14萬每平。這塊地大概率會(huì)做大戶型，與西郊云廬形成差異化競(jìng)爭。

對(duì)比之下，西郊云廬11.8萬的聯(lián)動(dòng)價(jià)，一下子有了優(yōu)勢(shì)。