苗野｜發(fā)自北京

“連下三城，濱江集團斥資48.6989億元一舉拿下3宗寶地。”4月28日，杭州土拍結(jié)束后，濱江集團于第一時間官微推文宣告了戰(zhàn)績。

當日，杭州4月最后一場土拍大戰(zhàn)打響，6宗地塊全部順利出讓，共攬金約125.76億元，平均溢價率22.4%。

本場土拍最熱門的錢江世紀城宅地，共吸引14家房企鏖戰(zhàn)168輪，最終由保利發(fā)展以總價45.37億元摘得，成交樓面價51611元/平方米，一舉打破了去年11月奧映鳴翠府48186元/平方米的拿地樓面價，成為錢江世紀城板塊新“地王”。

此外，建發(fā)聯(lián)合杭州地鐵、之江城投僅一輪競價競得雙浦車輛段TOD地塊，成交樓面價10053元/平方米。這是建發(fā)在杭州競得的第三宗大型TOD項目，前兩宗為云啟之江、云湖之城，均為銷售額過百億元的大盤。

本土房企則持續(xù)加碼杭州優(yōu)質(zhì)地塊，濱江集團是本場土拍的最大贏家，一口氣包攬了蕭山市北、云城、運河新城三宗宅地。建杭置業(yè)以底價斬獲開發(fā)區(qū)單元地塊，首入下沙東部灣新城，成交樓面價15001元/平方米，這是建杭置業(yè)今年首次在杭州拿地。

濱江集團表示，今年公司已斬獲13宗地塊，面對不限價時代的到來，公司將繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)營優(yōu)勢，提升產(chǎn)品鍛造能力，為打造出更多老百姓喜愛的安全、舒適、綠色、智慧的好房子努力。

在濱江競得的3宗地塊中屬蕭山市北單元地塊最搶手，報名房企超過10家，濱江在經(jīng)過32輪競價后，將成交樓面價拍至24471元/平方米，溢價率16.53%。

這是今年4月蕭山市北板塊成交的第四宗涉宅地塊，此前4月22日綠城歷經(jīng)81輪競價，溢價率59.39%，以31.13億元總價競得的市北西地塊，35066元/平方米樓面價打破了融信杭州世紀保持8年之久的板塊“地王”紀錄。

云城地塊是濱江再度補倉，在經(jīng)過27輪競價后，成交樓面價達24324元/平方米，溢價率17%，但沒有超越今年1月華潤望云潤璽26101元/平方米的拿地價。另外一宗位于拱墅區(qū)運河新城板塊，經(jīng)過8輪競價，成交樓面價17090元/平方米，溢價率僅5%。

“濱江本次土拍以補倉為主，所獲3宗地塊利潤空間尚可。”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示，杭州此輪土拍呈現(xiàn)明顯的分化格局，核心地塊（世紀城、市北）與外圍地塊（雙浦、錢塘）溢價率差異顯著，未來熱度仍將分化，也說明房企拿地依舊謹慎，聚焦低風(fēng)險、流速高的項目。

至此，杭州4月土拍收官，涉宅地塊累計成交金額約306億元，創(chuàng)今年以來的月度新高。另不完全統(tǒng)計，截至4月28日，杭州宅地出讓總金額達1082億元，直逼2024年杭州全年宅地出讓金1169億元。以此計算，杭州今年前4個月土地出讓金已達2024年全年的92.48%。

在土地出讓金暴漲之際，杭州今年樓面價紀錄三次被刷新，樓面價“天花板”也從1月份的6.48萬元/平方米飆升至當前的8.8萬元/平方米。

具體來看，1月24日，濱江集團以54.56億元總價競得拱墅區(qū)湖墅單元地塊，6.48萬元/平方米的樓面價，超過去年10月綠城所拍江灣新城板塊宅地塊單價紀錄。3月25日，濱江又以52.03億元競得杭州水電新村地塊，成交樓面價77409元/平方米第二次刷新今年杭州單價“地王”紀錄。3月28日，西湖區(qū)蔣村文新單元地塊被建發(fā)以34.35億元總價摘得，成交樓面價88029元/平方米，溢價率115.39%，晉升為杭州新的單價“地王”。

市場人士認為，杭州市土地市場呈現(xiàn)高熱度，與新房限價取消帶來的可觀利潤空間及房企爭搶核心地塊等因素密切相關(guān)。核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊上演激烈角逐，平均溢價率43.2%更是領(lǐng)跑重點城市。

麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪認為，杭州市核心地塊供應(yīng)增加，主城區(qū)推出了多宗優(yōu)質(zhì)稀缺地塊，地塊的稀缺性直接推高了溢價。

土拍市場持續(xù)高熱也助推了杭州樓市向好的表現(xiàn)。

2025年一季度，杭州十區(qū)新房成交總金額為464.28億元，同比漲幅10.4%；成交總套數(shù)為10255套，同比漲幅3.7%；成交總面積為138.65萬平方米，同比漲幅1.3%。

二手房方面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年一季度杭州二手房成交23239套，同比增長44.5%；成交面積為239.1萬平方米，同比增長51.7%。

在地價大幅提升下，杭州的新房價格體系正在加速重構(gòu)。

中指研究院預(yù)計，蔣村低密房價或突破14萬元/平方米，濱江區(qū)政府、望江房價或超12萬元/平方米；大關(guān)房價或超9萬元/平方米，城東新城最新地王預(yù)計售價在75000～80000元/平方米，較前期46500元/平方米的房價上漲超25000元/平方米。這幾個板塊分別于今年誕生了新的單價“地王”。

購房中簽率降低，也意味著樓市熱度逐步回升。

從新開盤數(shù)據(jù)來看，3月份杭州市區(qū)共計開盤53次，新推房源近5000套，參與登記客戶高達13242組，平均中簽率37%。其中，有19次開盤需搖號，9個項目中簽率在20%以內(nèi)。

如濱江集團開發(fā)的疊映攬月軒項目二期開盤，最低中簽率10.53%；位于杭州錢江新城二期的綠城玉瀾月華項目首次開盤中簽率為12.42%；濱江潮語映月軒第五次加推104套房源整體中簽率為14.36%。

“市場分化的當下，房企更加注重利潤率和安全性。”杭州貝殼研究院院長上官劍認為，核心板塊高質(zhì)量地塊是頭部房企低風(fēng)險配置的首選。核心板塊未來新房補漲預(yù)期較為強烈，具備區(qū)位、資源優(yōu)勢等條件的優(yōu)質(zhì)地塊，銷售去化安全度高，對房企具有較大吸引力。

“從目前杭州新盤市場庫存結(jié)構(gòu)和購買力情況來看，高端項目去化可控。”高院生認為，杭州具備一定的高端購買力基礎(chǔ)。政策寬松疊加土拍火熱推動市場預(yù)期，樓市整體將進入活躍周期。