圖片來源：中房報(bào)圖庫

2025年海淀新房搶客大戰(zhàn)一觸即發(fā)。

彭紅俠/發(fā)自北京

4家國(guó)企央企組成的超級(jí)聯(lián)合體，拿下了朝陽新巨無霸組合地塊。

4月28日，北京朝陽黃衫木店、孫河組合地塊成交，保利、中海、招商現(xiàn)場(chǎng)未出價(jià)，由中建智地、金茂、越秀、朝陽城發(fā)聯(lián)合體底價(jià)126億元拍下該地塊。

黃衫木店地塊與孫河地塊區(qū)位圖

組合地塊中，孫河地塊是商辦用地，建筑面積5.87萬平方米，容積率1.0，成交價(jià)6.41億元；黃衫木店地塊成交價(jià)119.59億元，由3幅子地塊拼合而成，其中02地塊為托幼用地，建筑面積4727平方米，01、03兩塊為住宅用地，建筑面積21.92萬平方米。

按此計(jì)算，黃衫木店住宅地塊成交樓面價(jià)約5.45萬元/平方米，只比2個(gè)月前出讓的隔壁三間房樓面價(jià)貴了3000元/平方米。

從位置上看，黃衫木店地塊比三間房更具優(yōu)勢(shì)。三間房地塊橫跨五環(huán)，而黃衫木店更靠近內(nèi)城，位于五環(huán)內(nèi)。作為朝青板塊近十年唯一新增住宅用地，黃衫木店地塊稀缺性強(qiáng)，配套也更加成熟，向西1公里是朝陽大悅城，向東3公里處是常營(yíng)龍湖天街。而三間房?jī)傻貕K居于其中，距兩大商圈均超3公里。

此外，黃衫木店地塊一路之隔是北京老牌豪宅項(xiàng)目星河灣，目前二手房掛牌價(jià)9.37萬元/平方米，北向兩公里處是御翠尚府等低密住宅和別墅產(chǎn)品，掛牌價(jià)8.76萬元/平方米，價(jià)格支撐度強(qiáng)且豪宅屬性更加明顯。

黃衫木店地塊一路之隔是豪宅項(xiàng)目星河灣

與黃衫木店地塊相比，三間房地塊與之樓面價(jià)相近，又沒有前者的地段優(yōu)勢(shì)，東側(cè)還有國(guó)譽(yù)朝華、萬科東廬及一眾更具性價(jià)比的副中心項(xiàng)目夾擊，同時(shí)三間房?jī)身?xiàng)目又該如何突圍？

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱分析，三間房地塊由保利金茂分頭操盤，保利朝觀天珺主打“天系”高端改善產(chǎn)品，金茂滿曜首推“滿系”科技住宅。在前后夾擊的市場(chǎng)環(huán)境下，三間房可通過加大起步面積、降低大戶型面積，與黃衫木店地塊及東側(cè)副中心項(xiàng)目形成總價(jià)錯(cuò)位，能保留雙央企基因口碑和“輕奢改善”定位的同時(shí)，還能通過朝陽戶籍學(xué)位優(yōu)勢(shì)制造價(jià)差安全墊。

從當(dāng)前公開情況來看，朝觀天珺項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)依然在調(diào)整過程中，原本定于89~175平方米戶型規(guī)劃，最小戶型89平方米上調(diào)到了92平方米，最大戶型175平方米面積下調(diào)為157平方米，與金茂面積段差距進(jìn)一步縮小。拿地兩個(gè)月仍在調(diào)整戶型設(shè)計(jì)，或許在一定程度上折射出了保利的焦慮情緒。

金茂滿曜項(xiàng)目位置不如朝觀天珺，但項(xiàng)目以金茂北京首個(gè)滿系產(chǎn)品落位，并匹配金茂科技系統(tǒng)，打出了一些差異化優(yōu)勢(shì)。同時(shí)金茂滿曜已初步確定開盤節(jié)奏，5月初開放樣板間，5月20日左右開盤，快打節(jié)奏或許能搶先一步吸引客流。

三間房組合地塊區(qū)位圖

有意思的是，在三間房地塊中，保利金茂作為聯(lián)合體共同開發(fā)兩宗地塊，但原本的盟友在黃衫木店地塊分道揚(yáng)鑣，保利單槍匹馬作戰(zhàn)，金茂則與中建智地、越秀、朝陽城發(fā)組成聯(lián)合體。

有分析人士表示，這樣的選擇，或與兩家房企的心態(tài)有關(guān)。除黃衫木店地塊本身的優(yōu)勢(shì)外，保利當(dāng)前急需在北京補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。自2023年斥資102億元在京獲得5宗地塊后，保利在北京土地市場(chǎng)就相對(duì)沉寂，2024年僅拿下一宗土地。當(dāng)前保利所摘土地相繼入市出清，需要新增土地儲(chǔ)備。

另一方面，保利始終將北京市場(chǎng)作為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，可從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，2023年~2024年保利在北京的銷售金額僅止步于TOP 5，與奪冠的中海仍有較大差距。就此來看，保利需要拿到更多更優(yōu)質(zhì)的土地，實(shí)現(xiàn)在北京市場(chǎng)的“第三次創(chuàng)業(yè)”的決心。

而金茂與多家實(shí)力房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的選擇，在拿地成功率上更有保障。近年來，中建智地與越秀在北京市場(chǎng)愈發(fā)進(jìn)取，相繼拿下多宗熱門地塊并實(shí)現(xiàn)較快銷售，手上不乏現(xiàn)金流。而朝陽城發(fā)作為朝陽城發(fā)作為朝陽區(qū)屬國(guó)企，在區(qū)域項(xiàng)目開發(fā)上更具優(yōu)勢(shì)。

拍地前夕，北京市規(guī)自委特地放寬了項(xiàng)目公司成立要求，不再限制項(xiàng)目公司的注冊(cè)地點(diǎn)，以及成立數(shù)量，開發(fā)商聯(lián)合體組建更加靈活，這也為中建智地、金茂、越秀、朝陽城開聯(lián)合體組合的形成，埋下了伏筆。

為了更好地促成這樁交易，黃衫木店地塊的相關(guān)指標(biāo)也做了一次調(diào)整，限高從60米放寬到80米，這意味著在容積率不變的情況下，部分樓棟增高，開發(fā)利潤(rùn)也更有保障。

從2.6容積率、控高80米來看，項(xiàng)目大概率是高層住宅項(xiàng)目，若以套均150平方米建筑面積來算，21.92萬平方米建筑面積大概產(chǎn)出約1500套房源。對(duì)于銷售價(jià)格，結(jié)合樓面價(jià)、星河灣和御翠園的掛牌價(jià)，以及三間房地塊的預(yù)期房?jī)r(jià)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將超9萬元/平方米，如果打造豪產(chǎn)品，價(jià)格可能突破10萬元/平方米。