4月的合肥樓市正上演著魔幻現實。政務區豪宅直降300萬仍難出手，部分新房卻搖號接連加推。第一房研究院最新數據顯示，上周二手房成交量即將跌破600套關口，新房市場卻逆勢上漲約92%。在這場冰火交織的行情中，我們發現殘酷真相——降價300萬只是開始，品質時代老破小降價似乎成為一種趨勢，而所有購房者都站在了十字路口。

NO.1|壹

二手房割肉求生，豪宅狂降300萬

根據第一房研究院AI指數系統統計數據顯示，上周合肥二手房成交量607套房源，環比下跌9.4%。整體來看，合肥二手房市場今年以來成交量呈下跌趨勢，今年年后成交量達到較高水平，連續四周成交量超800套，進入三月份后市場成交量有所回落，但依然保持較高成交量，進入四月份后，二手房周成交量保持保持在600多套。

從成交價格來看，上周合肥二手房成交均價1.4萬/㎡，環比上漲4.7%。從合肥二手房整體價格來看，價格還是不斷下跌，根據國家統計局公布70城房價來看，3月份合肥二手房持續下跌，已經是連續24個月下跌，從趨勢來看，合肥二手房價格還在筑底階段。

整體來看目前二手房主要還是“以價換量”，尤其在金三銀四傳統旺季，一些業主想趁此機會盡快出手，在價格上都有很大的議價空間。

從近期二手房房源掛牌價格來看，合肥二手房市場分化加劇，不僅邊緣板塊二手房降價，就連一些品質小區，甚至一些豪宅項目，業主也在割肉出讓。

比如政務區恒大華府一套304.08㎡房源，掛牌價960萬，降價300萬。綠城玫瑰園一套203.2平米房源，掛牌價850萬，也降價300萬。棠溪人家一套370.6㎡房源，掛牌價2280萬，降價200萬……

但也有部分房源價格上調，比如龍湖光年一套579.24平米房源，掛牌價800萬，價格上調212萬，對于這些上調幅度較大的房源，基本上是沒有購房者關注。

從整體來看，目前二手房主要還是以降價為主，二手房價格還在不斷筑底階段，一方面是新房去庫存壓力較大，迫使新房價格也在打折，倒逼二手房價格也在下跌，另一方面購房者對于品質的追求，目前二手房品質相對于新房相差較大，要想盡快出手，也只能在價格上有優勢。

NO.2|貳

新房逆勢狂飆，單周成交暴漲92%

根據第一房研究院AI樓市指數系統統計數據顯示，上周（4月21日-4月27日）合肥新房成交量持續上漲，上周合肥新房成交733套房源，環比上漲91.9%，從成交價格來看，上周合肥新房成交價格24379元/㎡，環比下跌了1.4%。

近期合肥新房市場表現活躍，尤其多個純新盤又有了最新動作，比如合肥軌道多個項目案名發布，濱湖省府東板塊包河區BH202430號地塊案名為廬月汀雲、包河區BH202431號地塊案名為雲濤、包河區BH202432號地塊案名為翰墨雲棲，高新區GX202501、02號地塊案名為云縵朗境，政務區SS202408、09、10號地塊（原紅四方地塊）案名為天鵝灣壹號，經開區皖投06號地塊案名為皖投·安瀾府，臨展已經開放……

雖然4月份LPR未降，但央行今年以來頻繁提及“擇機降準降息”，LPR下調是明確的，只是時間問題，屆時合肥房貸利率也將進入2字頭時代，這對目前合肥市場又是一波利好。

合肥樓市濱湖航拍圖

濱湖作為合肥熱門置業區域，目前新房市場已經成為高端改善置業主戰場，區域內新房主要以改善為主。除了去年合肥軌道在省府東地塊外，基本就沒有新的項目，尤其金融板塊，目前沒有待入市項目，目前在售項目主要有高速壹品、高速尚闔院、遠大璟庭里、偉星濱江道。

高速壹品全系標準層高約3.15-3.3米（部分約 3.5 米），建面約180-318㎡高階改善，還有約585㎡總裁級躍層，專為高端改善客群打造，均價35000-40000元/㎡。

定位：濱湖金融后臺板塊核心區高端改善豪宅，合肥頂豪代表。 地段稀缺性，主力戶型180-318㎡，精裝交付，采用嘉格納廚電、雅生衛浴等國際一線品牌；配建超3000㎡高端會所。

不足：總價門檻高，部分房源超千萬元。 適合預算充足的頂豪改善家庭，注重圈層與資產保值。

高速尚闔院作為合肥最后一批競品質限價盤，毛坯銷售，相比周邊項目性價比極高。整體規劃以小高層為主，主力面積段在140㎡ - 248㎡，定位改善型住房。不僅有競品質標配的3.15米層高，部分房源層高更是達到3.3米。高速作為本土國企，在濱湖開發過多個品質項目，從2008年時代廣場到2022年尚宸院等，積累了良好口碑。

高速尚闔院品質兌現力表現較強，不論從景觀，還是小區整體的品質來說，都可以說表現很不錯。B區南大門突破性地拓寬到寬約28.6米、高約5.1米、進深近30米，呈現威儀大氣的質感，以入口為起點，構建一套漸進式歸家禮序。B區中央景觀區是一片約1900㎡的下沉式草坪，高速用了“豎向”造園手法，打造了一個極具創新特色的立體景觀體系。

項目實景圖

A區品質延續B區，入戶大門整體寬約28米、高約5.1米、進深約35米，采用天然馬蹄石鋪裝與香檳金鋁板組合設計，歸家動線設置三層疊水黑松景觀，配置4株冠徑4-5米黑松，搭配鏡面水景及皮球柏、油橄欖等名貴植被。中央景觀區規劃近千平琉光水院，選用星河中灰仿石磚鋪裝，搭配特選烏桕、叢生樸樹等喬木，形成3580㎡集中景觀帶及1700㎡后場景觀區。建筑戶型為建面約140-248㎡全系毛坯房，提供可定制精裝方案，采用超大橫廳設計，主臥配置星級套房標準，全系標配子母門并引入類獨立門廳設計理念。項目為濱湖最后一批執行毛坯限價政策的住宅，備案價保持2萬+區間。

項目實景圖

遠大璟庭里作為滿分競品質項目，在售戶型面積約111-131㎡，均價約2.6萬/㎡，屬于濱湖不多的毛坯限價盤。

項目定位金融板塊剛需兼改善盤，滿分競品質毛坯項目。 在價格上，折后均價約2.1萬/㎡，總價200萬級即可上車。同時是綠色建筑，三玻兩腔中空玻璃、綠色三星標準，節能環保。

不足： 配套不斷完善中，適合首置或首改家庭，預算有限但重視性價比。

偉星濱江道同樣是競品質項目，戶型面積約109-190㎡，能滿足不同家庭結構需求。目前項目優惠力度大，性價比得到極大提升。

目前項目已經是尾盤，主打折扣改善。折扣力度大，毛坯限價2.76萬/㎡，實際成交價約2.4萬/㎡，總價低于同板塊競品。 南向雙聯陽臺、樓間距較大，采光通風優秀。

不足：周邊二手房價格下跌明顯，升值預期較弱，適合對價格敏感、對交付時間有要求的剛需。

NO.3|叁

結語

普通人該如何抉擇？ 合肥樓市的“冰火兩重天”短期內不會結束，但普通人必須警惕三個真相：

二手房仍未見底：若新房持續以價換量，二手房價或再跌，非核心區老破大慎碰；

新房窗口期短暫：利率下調后，濱湖、政務等核心區新盤可能收緊折扣，剛需可緊盯包河、高新性價比項目；

置換族抓緊止損：手持劣質資產的業主，建議以市場價8折掛牌，置換優質新房或持幣等待下一輪周期。

終極建議：

自住剛需：二手市場可“撿漏”急售次新房，新房優先選國企/國央企開發的核心地塊；

改善群體：果斷拋售老破大、老破小，置換政務、濱湖高品質新盤；

樓市沒有永遠的神話，只有永恒的周期。在合肥這場殘酷的博弈中，誰能看透數據背后的邏輯，誰就能在下一個風口到來前搶占先機。