東京23區平均房價連續兩年超過1億日元，普通工薪家庭要想在東京23區買房真的是越來越難了。

根據日本不動產經濟研究所的調查，2024年度東京23區新建公寓的平均價格為1億1632萬日元，比2023年度上漲11.2%，連續2年超過1億日元，刷新歷史最高紀錄。

不動產經濟研究所稱，日元貶值導致建筑成本和勞動力成本上漲是新建公寓價格上漲的主要原因之一，預計2025年的平均房價很有可能再次刷新最高紀錄。

日本建筑物價協會的調查顯示，截至今年3月，東京地區的新建公寓的建筑成本比去年同期上漲5%。建筑成本的上漲和土地成本飆升，推高了新建公寓的價格。

東京、神奈川、千葉、埼玉等1都3縣新建公寓的平均價格與上一年度相比上漲7.5%，達到8135萬日元，連續4年刷新歷史最高價格。

另一方面，首都圈新建公寓的發售戶數為2萬2239套，比前一年減少了17.0%，連續第三年減少，這也是自1973年開始調查以來的最低值。

隨著新建公寓價格的持續飆升以及發售戶數的減少，預算有限的人不得不放棄購房。據了解，2025年一季度約40%潛在購房者推遲或放棄購房，轉而選擇租房，這就推動了首都圈的公寓租金水平。

東京Kantei于4月16日發布的最新數據顯示，3月份首都圈的分售公寓平均租金為每平方米3714日元，較上月上漲2.0%，創下自2004年1月開始統計以來的最高紀錄。這是首都圈公寓租金水平連續四個月上漲。

分售住宅租金是指房東在出租住房時設定的租金。東京KANTEI以家庭住房為對象統計了月平均租金，不包含專有面積30平方米以下的住戶及辦公室、店鋪。此次是自2024年6月以來再次刷新最高值。

隨著租約調整時機的到來，房租上漲的案例增加，整體租金水平被推高。3月是因升學、就業、調動等原因而租房需求集中爆發的時期，新的租約簽訂和續約頻繁。

在此背景下，不少房東將人力成本和其他雜費的上漲部分轉嫁到了房租上。

東京Kantei的資深主任研究員高橋雅之指出：“在日本，租約期間上調房租的情況較少，房租價格通常滯后于物價的上漲。”

3月份，東京都的租金為每平方米4393日元，較上月上漲2.1%，連續第二個月刷新歷史最高值。出租房屋的平均房齡也從20.7年降至19.9年。

若單看東京都23區，租金則為每平方米4553日元，上漲2.3%。神奈川縣上漲1.5%至2727日元，千葉縣上漲1.6%至2106日元，埼玉縣上漲0.2%至2202日元。

可見，整個首都圈的公寓租金在全面上漲，這是自2024年3月以來的首次。

不過，漲勢是否會持續仍不確定。若特朗普政府的關稅政策影響經濟，當前的上漲趨勢可能會減弱。

首都圈新建公寓和公寓租金雙雙上漲，反映出日本首都圈的房地產市場需求強勁。投資者在日本投資房產配置日元資產時，可以考慮以下策略：

一是多樣化投資組合：除了公寓外，投資者還可以考慮寫字樓、倉儲物流等其他類型的房地產投資，以降低單一市場的風險。

二是關注地理位置：選擇首都圈地理位置優越、潛力大的區域進行投資。考慮到交通便利性、生活配套設施、未來發展規劃等因素。

三是評估融資成本：雖然日本從去年開始加息，但日本利率還很低，投資者應充分評估融資成本和租金收益率的關系，選擇合適的融資方式，以優化投資回報。

四是長期持有與短期交易結合：根據市場情況，靈活選擇長期持有和短期交易的房產投資策略，以實現資產的增值。

總之，首都圈新建公寓和租金上漲為房產投資帶來了機遇，但同時也需要謹慎應對市場風險，合理配置日元資產，以實現穩健的投資回報。

日本房產投資或者移居日本，請聯系旭不動產（微信號：asahi-2013）。

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