為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。

案件梳理

一、當(dāng)事人關(guān)系

原告：陳建軍（長(zhǎng)子，被繼承人陳志強(qiáng)與王秀英之子）被告：王秀英（陳志強(qiáng)配偶，原告之母）第三人：李建國(guó)（房屋買(mǎi)受人）、張彩霞（房屋共有權(quán)人，登記占1% 份額）次被告：陳建平（次子，陳志強(qiáng)與王秀英之子）

二、關(guān)鍵事實(shí)

房屋權(quán)屬與繼承背景：

陳志強(qiáng)與王秀英系夫妻，育有兩子陳建軍、陳建平。陳志強(qiáng)于1997 年去世，未留遺囑。

2009 年，王秀英通過(guò)拆遷安置取得一號(hào)房屋（位于某區(qū)某小區(qū)），2020 年登記為單獨(dú)所有，后與張彩霞簽訂《按份共有協(xié)議》，約定王秀英占 99%、張彩霞占 1%（實(shí)為解決張彩霞落戶(hù)）。

2021 年，王秀英、張彩霞與李建國(guó)簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，以 225 萬(wàn)元出售一號(hào)房屋，李建國(guó)全額支付房款并完成過(guò)戶(hù)。

原告訴求與被告抗辯：

陳建軍主張：一號(hào)房屋系陳志強(qiáng)與王秀英的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，陳志強(qiáng)去世后涉及遺產(chǎn)份額未分割，王秀英未經(jīng)其同意低價(jià)出售房屋，與李建國(guó)惡意串通，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效并恢復(fù)登記。

王秀英抗辯：一號(hào)房屋為其個(gè)人拆遷房，與陳志強(qiáng)無(wú)關(guān)；陳建軍起訴已超20 年最長(zhǎng)訴訟時(shí)效；李建國(guó)為善意買(mǎi)受人，合同合法有效。

李建國(guó)抗辯：交易價(jià)格合理，已完成全部手續(xù)，作為善意第三人權(quán)益應(yīng)受保護(hù)。

證據(jù)情況：

陳建軍提交：拆遷檔案（顯示原宅基地使用者為陳志強(qiáng)）、微信記錄（顯示陳建平與李建國(guó)溝通售房）。

王秀英提交：房產(chǎn)證（登記為按份共有）、張彩霞證言（1% 份額為落戶(hù)所用，非真實(shí)共有）。

李建國(guó)提交：購(gòu)房合同、付款憑證、中介記錄（證明交易真實(shí)合法）。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

一號(hào)房屋是否屬于陳志強(qiáng)與王秀英的夫妻共同財(cái)產(chǎn)？

陳建軍主張：房屋源于1993 年宅基地拆遷，該宅基地為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，拆遷房應(yīng)屬共有。

王秀英抗辯：宅基地登記在其個(gè)人名下，拆遷房為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，與陳志強(qiáng)無(wú)關(guān)。

王秀英與李建國(guó)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？

陳建軍主張：王秀英隱瞞遺產(chǎn)份額，與李建國(guó)惡意串通低價(jià)售房，損害其繼承權(quán)，合同無(wú)效。

李建國(guó)抗辯：交易通過(guò)正規(guī)中介，價(jià)格合理且已全款支付，屬善意取得，合同有效。

陳建軍的起訴是否超過(guò)訴訟時(shí)效？

王秀英主張：陳志強(qiáng)1997 年去世，陳建軍 2023 年起訴已超 20 年最長(zhǎng)訴訟時(shí)效。

陳建軍抗辯：2021 年才知曉房屋被出售，時(shí)效從知道權(quán)利受損起算，未超期。

案件分析

一、房屋權(quán)屬的認(rèn)定

夫妻共同財(cái)產(chǎn)的界定：

一號(hào)房屋雖登記在王秀英名下，但源于1993 年宅基地拆遷，該宅基地在陳志強(qiáng)與王秀英婚姻存續(xù)期間取得，且拆遷檔案未明確排除陳志強(qiáng)的權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)（《民法典》第 1062 條）。

陳志強(qiáng)去世后，其50% 份額作為遺產(chǎn)由王秀英、陳建軍、陳建平法定繼承（各占 1/3，即房屋的 16.67%）。

登記效力與實(shí)際共有關(guān)系：

王秀英與張彩霞的按份共有登記（99%:1%），張彩霞明確表示 1% 份額為落戶(hù)所用，無(wú)真實(shí)共有合意，屬 “通謀虛偽表示”，法院認(rèn)定王秀英為實(shí)際唯一權(quán)利人（《民法典》第 146 條）。

二、買(mǎi)賣(mài)合同效力與善意取得

惡意串通的舉證責(zé)任：

陳建軍需證明王秀英與李建國(guó)明知其繼承權(quán)存在仍低價(jià)交易，但未提供價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)的證據(jù)（交易價(jià)225 萬(wàn)元屬合理區(qū)間），也無(wú)證據(jù)證明雙方存在私下串通合意。

李建國(guó)提交的中介合同、付款記錄、過(guò)戶(hù)手續(xù)形成完整證據(jù)鏈，證明其基于登記公示效力善意購(gòu)買(mǎi)，無(wú)重大過(guò)失（《民法典》第311 條）。

訴訟時(shí)效的判定：

繼承權(quán)糾紛訴訟時(shí)效為3 年，自知道權(quán)利受損起算（《民法典》第 188 條）。陳建軍 2021 年知曉房屋出售，2023 年起訴未超時(shí)效；但王秀英主張房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，實(shí)質(zhì)爭(zhēng)議為權(quán)屬而非繼承，法院認(rèn)定時(shí)效抗辯不成立。

三、證據(jù)效力與事實(shí)認(rèn)定

微信記錄顯示陳建平全程參與售房溝通，陳建軍對(duì)售房?jī)r(jià)格、進(jìn)程知悉并協(xié)商搬家事宜，可推定其早已知曉交易，卻未及時(shí)主張權(quán)利，削弱其“不知情” 主張。

張彩霞的證言與客觀事實(shí)（未支付1% 房款）一致，法院采信其非真實(shí)共有人，排除共有權(quán)對(duì)合同效力的影響。

裁判結(jié)果

駁回陳建軍的全部訴訟請(qǐng)求：

一號(hào)房屋雖涉及陳志強(qiáng)遺產(chǎn)份額，但王秀英作為登記權(quán)利人，與李建國(guó)的交易符合善意取得構(gòu)成要件，合同有效。

陳建軍未能證明惡意串通或價(jià)格顯著不合理，其繼承權(quán)主張與合同效力無(wú)直接沖突，應(yīng)通過(guò)遺產(chǎn)分割另案解決。

案件受理費(fèi)由陳建軍承擔(dān)。

案件啟示

遺產(chǎn)房屋交易的風(fēng)險(xiǎn)防控：

共有權(quán)人出售遺產(chǎn)房屋時(shí)，需提前分割份額或取得其他共有人書(shū)面同意，避免因“表見(jiàn)登記” 引發(fā)善意取得爭(zhēng)議。

繼承人發(fā)現(xiàn)權(quán)利受損后，應(yīng)及時(shí)通過(guò)訴訟保全等方式固定證據(jù)，避免因知情不報(bào)導(dǎo)致舉證困難。

善意取得的司法認(rèn)定要點(diǎn)：

買(mǎi)受人需證明交易價(jià)格合理、手續(xù)完整、無(wú)重大過(guò)失（如核查登記信息、詢(xún)問(wèn)共有情況），方可對(duì)抗原權(quán)利人主張。

登記公示效力優(yōu)先于實(shí)際共有關(guān)系，未登記的隱性共有人需自行承擔(dān)未公示的風(fēng)險(xiǎn)。

訴訟時(shí)效的實(shí)務(wù)把握：

涉及物權(quán)變動(dòng)的糾紛，需區(qū)分“繼承權(quán)時(shí)效” 與 “合同效力時(shí)效”，前者從知道繼承開(kāi)始起算，后者從知道合同損害后果起算，避免混淆導(dǎo)致敗訴。