為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

案件梳理

一、當(dāng)事人關(guān)系

原告：周明（房屋買受人）被告：趙剛（申請(qǐng)執(zhí)行人）第三人：甲開發(fā)公司（房屋出賣人、被執(zhí)行人）

二、關(guān)鍵事實(shí)

基礎(chǔ)債權(quán)債務(wù)糾紛：

趙剛與孫強(qiáng)、李梅、乙投資公司、甲開發(fā)公司民間借貸糾紛一案，法院于2023 年 1 月 10 日作出民事調(diào)解書，確認(rèn)孫強(qiáng)、李梅需償還趙剛借款 2027.3927 萬(wàn)元及利息，乙投資公司、甲開發(fā)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

因債務(wù)人未履行義務(wù)，趙剛向法院申請(qǐng)執(zhí)行。2024 年 3 月 18 日，法院查封甲開發(fā)公司名下的一號(hào)房屋，查封期限至 2027 年 3 月 17 日。

房屋買賣事實(shí)：

2017 年 3 月 31 日，周明與甲開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買一號(hào)房屋，總價(jià)款 65.8 萬(wàn)元，并完成合同備案。

2017 年 3 - 4 月，周明全額支付購(gòu)房款；2017 年 4 月 30 日，甲開發(fā)公司交付房屋，周明同日將房屋出租給丙管理公司，租期 10 年，已收取部分租金。

2017 年起，周明多次發(fā)函催促甲開發(fā)公司辦理過戶，但因項(xiàng)目超規(guī)劃紅線及甲公司欠稅等原因，房屋至今未完成過戶登記。

執(zhí)行異議與訴訟：

周明對(duì)查封提出執(zhí)行異議，被法院裁定駁回。

周明不服，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求停止對(duì)一號(hào)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行并解除查封；趙剛主張周明不具備排除執(zhí)行的條件，應(yīng)駁回其訴求；甲開發(fā)公司認(rèn)可周明主張，并承認(rèn)自身過錯(cuò)導(dǎo)致過戶延誤。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

周明是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益？

周明主張：其在查封前已簽訂合法合同、支付全款、實(shí)際占有房屋，且未過戶非自身原因，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28 條，應(yīng)排除執(zhí)行。

趙剛抗辯：周明購(gòu)房用于出租而非自住，名下可能存在其他房產(chǎn)，且房屋未過戶風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由其自行承擔(dān)，不滿足排除執(zhí)行要件。

未辦理過戶登記的過錯(cuò)應(yīng)如何認(rèn)定？

周明稱：未過戶系甲開發(fā)公司超規(guī)劃紅線及欠稅導(dǎo)致，自身無(wú)過錯(cuò)。

趙剛認(rèn)為：甲公司違法經(jīng)營(yíng)及欠稅屬內(nèi)部問題，周明未及時(shí)通過訴訟等方式推動(dòng)過戶，存在過錯(cuò)。

案件分析

一、排除執(zhí)行的法定要件審查

合法有效的書面買賣合同：周明與甲開發(fā)公司于2017 年簽訂的《商品房買賣合同》經(jīng)備案，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，滿足查封前簽約的要求。

查封前合法占有不動(dòng)產(chǎn)：根據(jù)房屋交接確認(rèn)書、租賃協(xié)議及租金流水，周明自2017 年 4 月 30 日起已實(shí)際占有房屋，并通過出租行使管理權(quán)，符合 “合法占有” 要件。

已支付全部?jī)r(jià)款：付款憑證及2024 年開具的購(gòu)房發(fā)票證明周明已全額支付房款，款項(xiàng)支付時(shí)間早于查封，滿足資金支付條件。

非因買受人自身原因未辦理過戶：

行政機(jī)關(guān)證明顯示房屋所在項(xiàng)目存在超規(guī)劃紅線問題，雖政府已允許合法部分過戶，但甲開發(fā)公司因欠稅導(dǎo)致發(fā)票開具延遲，直接阻礙過戶流程。

周明持續(xù)發(fā)函催告，已盡合理注意義務(wù)，未過戶不可歸責(zé)于其自身。

二、被告抗辯理由的駁斥

“以租代售” 主張：趙剛認(rèn)為周明購(gòu)房用于出租，但租賃行為不影響其對(duì)房屋的合法占有，且法律未禁止商業(yè)用途房產(chǎn)適用執(zhí)行異議規(guī)定，該抗辯缺乏依據(jù)。

“名下多套房” 主張：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第 28 條未將 “唯一住房” 作為排除執(zhí)行的要件，趙剛以此為由否定周明權(quán)益，于法無(wú)據(jù)。

裁判結(jié)果

判決不得執(zhí)行甲開發(fā)公司名下一號(hào)房屋：周明對(duì)房屋享有的權(quán)益符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28 條，足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

案件啟示

購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)的關(guān)鍵要素：

簽訂書面合同并及時(shí)備案，保留付款憑證、交付記錄等證據(jù)；

發(fā)現(xiàn)過戶障礙時(shí)，應(yīng)通過發(fā)函、訴訟等方式積極主張權(quán)利，避免因怠于行使權(quán)利被認(rèn)定存在過錯(cuò)。

執(zhí)行異議之訴的法律適用要點(diǎn)：

嚴(yán)格對(duì)照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28 條 / 29 條要件，區(qū)分金錢債權(quán)與消費(fèi)購(gòu)房人權(quán)益；

證明“非因自身原因未過戶” 需結(jié)合行政機(jī)關(guān)證明、出賣人過錯(cuò)等多方面證據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合規(guī)警示：超規(guī)劃建設(shè)、欠稅等違法行為不僅影響自身信用，還可能導(dǎo)致購(gòu)房人權(quán)益受損，引發(fā)法律糾紛，企業(yè)需重視合規(guī)經(jīng)營(yíng)。