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案件梳理

一、當事人關系

原告：周明（購房人，非涉案房屋所在村集體經濟組織成員）被告：趙大強（房屋出售方親屬，指定收款人）、趙建國（宅基地登記使用權人）

二、關鍵事實

房屋權屬與交易：位于順義區X 鎮 Y 村的一號房屋，集體土地建設用地使用證登記的土地使用者為趙建國。2020 年 5 月 5 日，趙建國、趙大強與周明簽訂《房屋買賣協議書》，約定以 20 萬元價格出售該房屋，含 170 平方米宅院及 6 間房（北房 3 間、東西廂房 3 間），指定收款人為趙大強的銀行賬戶。周明當日通過銀行轉賬支付 20 萬元，但房屋至今未交付。

爭議主張：

周明訴求：確認房屋買賣合同無效，要求趙大強、趙建國返還20 萬元購房款及 10 萬元信賴利益損失，支付以 20 萬元為基數、按全國銀行間同業拆借中心同期貸款市場報價利率四倍計算的資金占用費，交付房屋無償使用 20 年，訴訟費用由二被告承擔。

趙大強抗辯：未實際收到購房款，協議系受脅迫簽訂，交易價格遠低于市場價值，顯失公平。

趙建國抗辯：對房屋買賣協議不知情，未收取房款，因侄子趙大強要求簽字，且自身不識字，不清楚協議內容。

證據情況：

周明提交：《房屋買賣協議書》、銀行轉賬記錄（證明2020 年 5 月 5 日向趙大強轉賬 20 萬元）。

趙大強主張：轉賬后按周明要求將20 萬元轉給他人，該交易實為虛構借貸，周明系放高利貸者，但未能提供借條、還款記錄等證據。

趙建國表示：僅因親屬關系聽從趙大強安排簽字，未查看協議內容，對房屋買賣事宜毫不知情。

爭議焦點

房屋買賣合同的效力認定：周明認為合同系雙方自愿簽訂應屬有效；趙大強、趙建國主張合同因違反法律強制性規定無效，且存在脅迫、欺詐情形。

購房款是否實際交付：周明稱已按約定轉賬至指定賬戶，完成付款義務；趙大強辯稱轉賬后已將款項轉出，未實際占有。

責任承擔問題：周明要求二被告承擔全部違約責任及賠償；趙大強、趙建國認為自身無過錯，不應承擔賠償責任。

案件分析

一、合同效力判定

根據《民法典》第一百五十三條，違反法律、行政法規強制性規定的民事法律行為無效。農村宅基地歸集體經濟組織所有，宅基地使用權與成員身份緊密關聯，非本集體經濟組織成員無權購買。本案中，周明不具備購房資格，其與趙大強、趙建國簽訂的房屋買賣合同因違反法律強制性規定，應認定為無效。

二、購房款交付事實認定

周明提供的銀行轉賬記錄，能夠證明其已按合同約定向趙大強支付20 萬元購房款。趙大強雖主張轉賬為虛構借貸賬目，但未能提供有效證據佐證，其抗辯難以被法院采信。趙建國作為宅基地登記使用權人，在協議上簽字并交付權屬證書，即便其聲稱不知情，也應承擔相應法律后果，其主張缺乏足夠證據支持。

三、責任劃分依據

依據《民法典》第一百五十七條，合同無效后，因該行為取得的財產應予以返還，有過錯的一方需賠償損失，雙方都有過錯的，各自承擔相應責任。本案中，周明明知自己不具備購房資格仍簽訂合同，趙大強、趙建國違規出售宅基地房屋，雙方對合同無效均存在過錯。因此，趙大強、趙建國應返還20 萬元購房款及法定利息（按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）。周明主張的信賴利益損失，因未舉證證明實際直接損失，且房屋無償使用等訴求缺乏法律依據，均不應得到支持。

裁判結果

確認周明與趙大強、趙建國于2020 年 5 月 5 日簽訂的《房屋買賣協議書》無效。

趙大強、趙建國于判決生效之日起七日內返還周明購房款20 萬元及利息（以 20 萬元為基數，自 2020 年 5 月 6 日起至實際給付之日止，按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計付）。

駁回周明的其他訴訟請求。

案件啟示

嚴守法律紅線：農村房屋及宅基地交易受嚴格法律限制，非集體經濟組織成員切勿抱有僥幸心理參與此類交易，避免財產損失且不受法律保護。

謹慎簽訂合同：簽訂合同前，務必核實交易合法性與對方主體資格，詳細了解合同條款，對不合理或模糊內容及時提出疑問，防止陷入無效合同風險。

注重證據留存：交易過程中，妥善保存轉賬記錄、溝通記錄、書面協議等證據，確保在糾紛發生時能夠有力支撐自身主張，避免因舉證不足承擔不利后果。

理性看待責任：合同無效后，責任承擔需依據雙方過錯程度，超出法律規定范圍的賠償訴求難以獲得法院支持，糾紛發生時應理性維權，通過合法途徑解決爭議。