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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告（案外人）：林宇

被告（申請執行人）：B公司

第三人（被執行人）：A公司

（二）案件背景

2013 年，林宇購買A公司位于北京市通州區的1 號房屋。因房屋證照不全等原因，一直未辦理房產證與網簽。2022 年，林宇付清全部房款，并自購房起居住至今、按時繳納物業等費用。2023 年，B公司因與A公司的債權債務糾紛，依據生效判決申請強制執行，1 號房屋被查封。林宇提出執行異議被駁回后，向法院提起訴訟，請求終止對 1 號房屋的執行、解除查封并確認房屋所有權歸其所有。

（三）關鍵事實與證據

房屋交易情況：2013 年林宇與A公司簽訂《商品房現房買賣合同》，約定房價1835585 元。林宇于 2013 - 2022 年分期支付房款，A公司出具收據與發票。

房屋占有情況：2013 年林宇辦理物業入住手續，簽訂《物業服務合同》等，持續繳納物業費、水電費等，并取得居住證明。

房屋查封情況：B公司與A公司建設工程施工合同糾紛經法院判決，B公司申請強制執行，法院于2022 年 10 月 8 日查封 1 號房屋 。

其他情況：房屋存在門牌號變更，所在項目被認定為歷史遺留項目，導致多年未能辦理產權登記；林宇名下在本市無其他住房登記記錄。

二、爭議焦點

（一）林宇是否有權排除對1 號房屋的強制執行

林宇主張：在法院查封前已簽訂合法有效合同、合法占有房屋、支付全部價款，且未辦理過戶非自身原因，符合排除執行條件。

B公司主張：林宇提供的合同存在瑕疵，無簽署日期，付款方式與實際支付不符，未網簽備案，真實性存疑；林宇無法證明查封前合法占有房屋、已支付房款，也不能證明未辦理過戶非自身原因，不符合排除執行規定。

（二）林宇能否確認1 號房屋所有權歸其所有

林宇主張：已履行購房全部義務，房屋應歸其所有。

B公司主張：不動產所有權需依法登記才發生效力，房屋未登記，林宇無權確認所有權。

三、案件分析

（一）林宇是否符合排除強制執行的條件

依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條，需同時滿足三個條件：

合同有效性：林宇雖未注明合同簽訂日期，但結合付款、入住等時間節點，可認定合同簽訂于查封前，且無證據證明合同無效，符合條件（一）。

購房用途與住房情況：林宇購買房屋用于居住，且名下無其他用于居住的房屋，符合條件（二）。

價款支付情況：林宇已支付全部購房款，A公司也予以確認，符合條件（三）。

因此，林宇有權排除對1 號房屋的強制執行。

（二）林宇請求確認房屋所有權的合理性

根據《民法典》規定，不動產所有權的設立以登記為生效要件。案涉房屋尚未登記，物權未發生變動，林宇請求確認所有權缺乏法律依據，不應得到支持。

（三）對B公司辯解的回應

B公司主張適用第二十八條及對合同、付款等方面的質疑，因林宇系從房地產開發企業購房，應適用第二十九條；且現有證據不能證明合同無效，也不能否定林宇符合排除執行的條件，故B公司的辯解不成立。

四、裁判結果

不得執行位于北京市通州區的1 號房屋；

五、案件啟示

（一）購房者應重視購房手續合規性

簽訂購房合同時，務必確保合同條款完整、信息準確，及時辦理網簽備案等手續。留存付款憑證、入住證明等相關證據，避免因手續瑕疵引發糾紛。

（二）關注房屋項目背景

購房前了解房屋所在項目是否存在歷史遺留問題，對于存在產權登記風險的項目，謹慎決策，必要時咨詢專業法律意見。

（三）執行異議的法律適用要點

申請執行人與案外人應準確把握執行異議相關法律規定的適用條件，如第二十八條與第二十九條的區別，通過合法途徑維護自身權益。