今天（4月28日），北京土拍市場迎來了濃墨重彩的一筆交易——中建智地聯合金茂、越秀地產及朝陽城發以底價126億元，拿下朝陽區平房及孫河地塊，創下北京土拍史上總價第二高的紀錄。

這一交易不僅延續了中建系房企對北京百億級地塊的“壟斷”態勢，更折射出當前樓市分化加劇、核心資產爭奪白熱化的深層邏輯。

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DICHAN SHIYIYAN

地塊解析：

朝陽“黃金三角”的稀缺性與開發想象

該地塊為“京土儲掛（朝）[2025]011號”地塊（以下簡稱“11號地”）。該地塊的計容建筑面積為28.3萬平方米，由平房地塊（住宅）和孫河地塊（商辦）兩部分組成。地塊的地理位置可謂十分優越了，毗鄰平房公園、星河灣生態公園，距地鐵6號線約1.5公里。

其中，平房地塊為住宅用地，計容建筑面積21.9萬平方米，樓面價5.45萬元/平方米；孫河地塊為商業辦公用地，計容建筑面積5.87萬平方米。

11號地塊毗鄰平房公園和星河灣生態公園，所在區域已超過5年未有新房供應。目前，周邊星河灣二手房掛牌均價超過9萬元/平方米，天鵝灣掛牌均價約為8萬元/平方米，其他小區的掛牌均價在4萬元/平方米至7萬元/平方米。

5.45萬元的樓面價，以中建智地的產品標準交付，可見該地塊的新房與周邊二手房的價差，紅利顯著。

另外，板塊的價值不言而喻，稀缺性可見一斑。朝青板塊很久沒有出新地塊了。

11號地塊緊鄰中關村朝陽園、798藝術區等高德人群居住地，疊加平房公園生態資源，形成“產居融合”的稀缺生態。3公里內，還能覆蓋京西大悅城（規劃中）、朝陽大悅城等商業地標，教育配套亦在加速落地。

十一郎預判，項目或延續中建智地“高端改善”路線，對標中海朝陽·ONE（單價12萬元/㎡+），主打120-200㎡科技住宅，兼顧商辦部分的TOD模式開發。

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DICHAN SHIYIYAN

中建智地：從“廣撒網”到“聚焦核心”

至于此次地塊的競得者，中建智地聯合體，更是一個不得不說的存在。

中國建筑（601668.SH）作為全球最大的投資建設集團，其房地產開發業務形成“雙輪驅動”格局。旗下最大的房地產開發平臺為中海地產，2024年以3106億元的銷售金額位列行業第二。

此外，中國建筑旗下還有“中建八子”的房地產開發業務，包括：中建一局旗下的中建智地，中建二局旗下的中建玖合，中建三局旗下的中建壹品，中建八局旗下的中建東孚，中建五局旗下的中建信和，以及中建四局、中建六局、中建七局旗下的房地產開發業務。

而此次126億地塊的競得者，就是“中建八子”的老大中建智地。

自2024年以來，北京共誕生4宗總價超百億的地塊，全部由中建系房企聯合體競得，這樣，北京的土拍就形成了“中建吃肉、其他房企喝湯”的格局。

1. 2024年6月：中建智地聯合體以112億元競得朝陽17號地，含酒仙橋、孫河及中關村朝陽園北區地塊； 2. 2024年11月：中海地產以153.3億元拿下朝陽46號地，成為北京土拍總價之最； 3.2024年12月：中海再以110.5億元競得豐臺萬泉寺地塊； 4. 2025年4月：中間智地聯合體再次以126億元地塊位列歷史第二。

由此可見，中建智地雖成立時間不長，在北京市場，卻已經長成了幾乎可以與中海地產相較的重量級。

近幾年，中建智地借力北京“五環內土地稀缺”政策，鎖定高凈值客群，實現利潤率與品牌溢價雙提升。在北京的拿地策略出幾大特征：

第一，區域聚焦。重倉朝陽（4宗百億地塊占3宗）、昌平（北七家鎮東二旗村項目），押注產業與政策紅利。

第二，產品不斷優化升級。從剛需產品轉向高端改善，如一直銷售火爆的北京國賢府與朝陽17號地項目，推出的產品均是強化科技系統與生態標簽。

第三，多以聯合開發形式拿地。中建智地頻繁與金茂、越秀等品牌房企合作，這種操作方式不僅可以分攤風險，還可以整合各家資源，一起做穩北京新房市場。

中建智地126億奪地，既是央企資本對北京核心資產的“信仰充值”，亦折射出樓市從“規模擴張”向“價值深耕”的轉型。

未來，隨著TOD與生態住宅的普及，北京樓市將加速分化——核心區資產持續稀缺，遠郊依賴政策與軌交紅利，而開發商唯有精準卡位、產品創新，方能在激烈競爭中突圍。對于購房者而言，朝陽此類“產業+生態+稀缺性”三位一體的板塊，仍是資產保值的黃金選擇。

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