今天聊一個(gè)話題，就是二手成交數(shù)據(jù)，之前在另外平臺貼成交數(shù)據(jù)，大家主要是找關(guān)注房源，這幾年房價(jià)下跌，很容易出現(xiàn)所謂哪里還保值的觀點(diǎn)，不過實(shí)際從目前市場來看，基本每個(gè)區(qū)域無一幸免，無非是跌的比較厲害的樓盤有自身的特色，下面通過數(shù)據(jù)聊聊。

數(shù)據(jù)說明：統(tǒng)計(jì)的套數(shù)在統(tǒng)計(jì)年內(nèi)，需要成交>1，防止出現(xiàn)個(gè)別單套拉高或者拉低均價(jià)，由于是某平臺的數(shù)據(jù)，所以覆蓋面并不夠廣，很多樓盤沒有上榜也并非跌的不多。

臺江區(qū)

分析：從明細(xì)榜的來看，群升國際拿下“跌冠”，從原來的5W+的單價(jià)跌到目前3W+，跌了2W左右。

這個(gè)樓盤多個(gè)區(qū)，其中G區(qū)主打小戶型，劃片臺三小+八中，當(dāng)初炒作學(xué)區(qū)的溢價(jià)極高。

后來八中升學(xué)率也下滑不少，加上學(xué)區(qū)房炒作熱度也降低，這個(gè)所謂的學(xué)區(qū)房也一路下跌，這2年其實(shí)并非跌幅最大的周期，反而是前3年，當(dāng)時(shí)這個(gè)樓盤就已經(jīng)崩了。

排在第二的就是富力中心B區(qū)，SOHO產(chǎn)品，這幾年不管哪個(gè)區(qū)域都是下跌最狠的一個(gè)。

當(dāng)然對于臺江區(qū)，聊到SOHO，富力中心并不出色，不得不提中央第五街。

這個(gè)當(dāng)初開盤價(jià)3W+的項(xiàng)目，前2年二手跌到1W，最近的成交來到1W以下。

原因?yàn)楹危唵畏治鰺o非就是當(dāng)初宣傳的商業(yè)資源沒有兌現(xiàn)，依靠的萬寶這幾年也下滑厲害。

自身的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和維護(hù)也很失敗。

第三名，世茂茶亭臻園，臺江區(qū)的超高層豪宅，15年的房齡，儷園+臻園，目前成交單價(jià)在2.2W左右。

由于存在低樓層+戶型偏小，看了掛牌情況，中高層掛牌在2.5-2.7W。

對比前幾年3W+的成交價(jià)，也跌了1W以上，原因也很簡單。

超高層住宅在以前是熱點(diǎn)，現(xiàn)在大家避之不及，不管是這個(gè)項(xiàng)目，亦或者世歐王莊、金域中央等，二手的表現(xiàn)都非常差。

此外，相比于另外2個(gè)超高層，外立面好歹還能看，儷園、臻園，給人第一眼感受是完全的高層貧民窟既視感。

難以言表的筒子樓造型，配合破敗不堪的立面，很有港風(fēng)。

目前臺江區(qū)的新盤，卷改善非常嚴(yán)重，這個(gè)項(xiàng)目也很值得借鑒，臺江大平層不少，但是保值的屈指可數(shù)，一旦在市場被拋棄，大戶型注定是窮人買不起，富人看不上。

最后再聊一個(gè)，排在第四的新港苑，這個(gè)安置房，房齡談不上非常舊，網(wǎng)絡(luò)消息不多，區(qū)位不算差，位于排尾邊，二環(huán)內(nèi)。

原來二手成交在2.5W左右，主要原因在于辦證不多，加上當(dāng)時(shí)樓市還不算太差。

后來批量辦證，加上這個(gè)安置房同樣是筒樓設(shè)計(jì)，居住體驗(yàn)一般，雖然房齡不算很長，但是安置房的保養(yǎng)，不用多久就會(huì)損壞的厲害。

可以說居住體驗(yàn)并不會(huì)太好，從近期拆遷安置方案，給出的對接價(jià)也很清晰，比上海新苑這種還少4K，實(shí)際上海新苑也已經(jīng)跌破2W。

對于這個(gè)安置房，僅僅是市場的縮影，當(dāng)初價(jià)格低于周邊商品房，實(shí)際迭起來，這些安置房力度反而更大。

安置房的維護(hù)，戶型設(shè)計(jì)，居住群體等，一系列因素都經(jīng)不起時(shí)間考驗(yàn)。

特別現(xiàn)在的市場，所謂的住好房，其實(shí)最大的對立面就是這種高層安置房。

綜上，臺江區(qū)雖然成交房源不多，但是排在前列的項(xiàng)目都非常具有代表性，學(xué)區(qū)房、大平層、soho、安置房，這些具有固定屬性的房源，無一例外，都是跌的最狠的。

鼓樓區(qū)

分析：對于鼓樓區(qū)一直都是學(xué)區(qū)房的天下，前幾年最出彩的就是它們，部分老破房，靠著學(xué)區(qū)熱，漲幅不小。

雖然這么多年下來，依舊沒有對鼓樓學(xué)區(qū)房出臺非常直接的打擊政策，不過隨著樓市降溫，加上定向生，人口下降等。

學(xué)區(qū)房的熱度褪去明顯，鼓樓學(xué)區(qū)房也成了跌幅較大的存在。

排在前列的樓盤，無一例外都是依靠學(xué)區(qū)做最大的賣點(diǎn)，對比4年前，都跌了1W多，部分甚至跌了2W以上。

只能說這也是市場趨勢，居住體驗(yàn)差的學(xué)區(qū)房，注定很難在市場流通。

目前鼓樓土拍還沒給出重點(diǎn)學(xué)校的劃片，如果后續(xù)持續(xù)推進(jìn)土拍，不排除學(xué)區(qū)劃片的溢價(jià)，會(huì)進(jìn)一步被打壓。

晉安區(qū)

分析：對于晉安區(qū)的排行榜非常出乎意外，前幾年漲幅領(lǐng)跑全福州的東二環(huán)泰禾商圈次新房，在這1年多，崩盤了。

這是繼閩侯高新區(qū)之后，又一個(gè)前幾年房價(jià)堅(jiān)挺的區(qū)域出現(xiàn)崩盤的地方。

只不過大家都關(guān)注這個(gè)區(qū)域的超級大盤，保利香檳。

然而實(shí)際情況卻是，這里的全部次新都崩了。

當(dāng)初幾個(gè)4W的次新，目前都跌到3W左右了。

首先就是最頭部的悅城、金尊府，這兩個(gè)項(xiàng)目都談不上改善盤，甚至連剛改都談不上。

部分戶型設(shè)計(jì)也很一般，前幾年4W+的單價(jià)，主打就是東二環(huán)夠火，榕博小炒作夠兇，泰禾商圈人流夠頂。

最終市場遇冷后，東二環(huán)雖然土拍也供應(yīng)殆盡，但是更靠近市中心的二內(nèi)晉，樓面價(jià)也上不去了，榕博小+晉三，這2年的中考數(shù)據(jù)都很一般，至于泰禾商圈，不知是體量過大還是因?yàn)樘┖瘫├渍猩趟拢肆鳠岫纫膊蝗鐝那傲耍瑯鞘谐醋饕矎奶┖剔D(zhuǎn)移到晉安湖了。

除此之外，4W+的價(jià)格，搭配改善不純粹，剛需總價(jià)高的場景，目前東區(qū)的新盤售價(jià)也降到2.6W左右，可以說東二環(huán)也頂不住了。

從樓盤來看，除了悅城、金尊府外，周邊的安置房，岳峰新城等，同樣跌幅不小。

除了這個(gè)區(qū)域外，還有就是世歐王莊的安置房，超高層安置房，毫無居住體驗(yàn)，這是這幾年跌幅最大的一種產(chǎn)品。

倉山區(qū)

分析：對于倉山區(qū)的樓盤，首當(dāng)其沖，金山小的學(xué)區(qū)房，原來3W+的單價(jià)，如今2W不到成交。

金山小作為3年限制的劃片，加上金閩小的出現(xiàn)，雖然是新校區(qū)水平存疑，但是對于金山小的唯一性依然打破。

3年限制+6年一學(xué)位，又不是頭部學(xué)區(qū)，居住的要求明顯更高，周邊房齡更新劃片新校區(qū)，很明顯居住屬性強(qiáng)不少。

此外，金山小+金山中，這幾年的升學(xué)率也有下滑，對比水都中等，已經(jīng)沒有差異，可以說這些老破房，特別戶型偏大的，在市場基本價(jià)值也沒了。

除了這個(gè)項(xiàng)目外，還有三附小的金山大景城，這個(gè)小區(qū)依靠大量小戶型做學(xué)區(qū)溢價(jià)，前幾年一直價(jià)位在3W+。

隨著去年三附小三年限制出臺，這個(gè)小戶型失去了市場。

三年的限制對于沒居住屬性的房源打擊非常劇烈，一個(gè)政策直接跌了快一倍。

隨后就是會(huì)展的閩江世紀(jì)城，超級大盤，跌了1W。

這也是非常典型的案例，超級大盤，周邊南二環(huán)等供應(yīng)不少，加上那些新盤價(jià)格持續(xù)下跌，對于這種高層超級大盤的打壓更嚴(yán)重。

此外，自身配套也不夠出彩，地鐵一河之隔，劃片毫無看點(diǎn)，超級大盤掛牌無數(shù)。

一旦樓市遇冷，這種項(xiàng)目需要接手的房源實(shí)在過多。

最后還有一個(gè)項(xiàng)目，福灣新城，這個(gè)三環(huán)邊的安置房，原來2W不到的價(jià)格，在那幾年樓市關(guān)注不少。

只不過安置房雖然原來價(jià)格比周邊低，奈何跌起來比周邊更狠，目前房價(jià)已經(jīng)到1W左右。

今年大概率是能看到破W的成交了。

盤點(diǎn)總結(jié)

閩侯就不聊了，數(shù)據(jù)過于慘烈，不管是什么項(xiàng)目都跌的厲害，加上原來單價(jià)不高，實(shí)際算跌幅，都快接近腰斬了。

從上面的盤點(diǎn)其實(shí)可以發(fā)現(xiàn)，在樓市下跌的過程里面，那些跌的厲害的房子還是非常有特色的，并不難歸納，簡單總結(jié)如下：

1、安置房：居住屬性太差，維持難度很大，高層或者超高層，貶值力度更快，不要因?yàn)樗^的價(jià)格低于周邊商品房，就盲目購買，實(shí)際安置房更應(yīng)該躲開。

2、老破學(xué)區(qū)房：學(xué)區(qū)熱褪去，三年限制對小戶型是大利空，老破房居住太差的貶值快，升學(xué)率無法維持的，跌幅同樣快。

3、超級大盤：甩賣的房源過多，管理混亂，最容易被市場沖擊。

4、SOHO：福州目前的招商環(huán)境，遍地的CBD，SOHO的價(jià)值持續(xù)打壓。

5、高價(jià)次新：存在價(jià)格虛高的情況，一定要配套、產(chǎn)品、地段能夠匹配價(jià)格，否則就是擊鼓傳花。

6、“假”大平層：產(chǎn)品屬性無法支撐的大平層，注定沒有市場客源，下跌都不一定能流通。

綜上，現(xiàn)在軟文經(jīng)常說住好房，實(shí)際目前市場確實(shí)也是如此，大部分跌的厲害的房源，最主要的一點(diǎn)，就是住的不舒服，不要因?yàn)榉績r(jià)低于周邊，就覺得安全，實(shí)際是這個(gè)產(chǎn)品可能已經(jīng)被市場淘汰，也不要隨意追市場熱點(diǎn)，熱點(diǎn)很容易存在炒作的成分，特別在樓市降溫的時(shí)候，很容易被拆穿。