原創 劉博團隊

01

樓市傳來大消息

據新華社報道，4月15日，領導在北京調研，在北投科創社區人才公寓項目現場聽取北京市存量房盤活再利用、商品住房轉化人才公寓項目等情況匯報，察看樣板間和周邊環境，與入住公寓的專家交談……

領導在調研中聚焦房地產市場，并有全面的論述、具體要求，為這個行業打氣，這在過去25年里非常罕見，甚至堪稱第一次。

至少三大戰略意圖浮出水面：

其一，地產的“壓艙石”角色被重塑。在外部不確定性加劇的背景下，房地產不再僅僅是經濟增長引擎，更是穩定內需、疏通內循環的關鍵抓手，430前后大概率會出臺一波樓市新政。

其二，“人才爭奪戰”進入白熱化，安居是核心籌碼。高學歷人才的去留，直接關系到城市的核心競爭力。提供高質量的居住保障，已從福利選項上升為城市戰略的標配。

其三，住房“雙軌制”加速落地，市場格局面臨重構。保障歸保障，市場歸市場，界限日益清晰。隨著配售型保障房逐步推進，人才房、安居房、共有產權房即將絕版，一個特定的政策紅利窗口，正在關閉。

可以說，中國樓市正處在一個最特殊的轉折點，這無疑加劇了當前市場的復雜性與分化。

多種產權、多種規則、多種身份的房產并存，信息也因此更為多元和專業化。對于大多數購房者而言，全面細致地把握其中的差異與細則，確實需要付出相當的關注和學習。

而且近期深圳市場還出現一個反常信號，讓人嗅到一絲不一樣的味道……

02

知識中產聚集的背后邏輯

在最近參加的一次內部分享會上，一個數據引發筆者關注：

深圳龍華某個人才房項目，已購房業主中，擁有博士及研究生學歷的比例，竟然到達了70%！

這是一個極為反常的數據。

第一，根據最新的官方人口統計，深圳擁有大專以上學歷的人口占比28.85%，本科以上更少了，可能不足20%。而一個人才房小區的博士、研究生業主比例竟能達到70%，這很不正常。（數據來源：深圳市第七次全國人口普查公報）

第二，人才房的申請門檻并非高不可攀，專科以上或擁有技術證書就能申購，為何這個項目能吸引如此高密度的知識中產？

要知道，這類人群沒有不聰明的，邏輯縝密，極度理性，絕非市場情緒或普通營銷就能輕易驅動的。他們“用腳投票”的背后，必然是看到了普通人看不到的價值。

帶著這些疑問深入挖掘，一番抽絲剝繭后，筆者終于明白為什么了，總結兩個核心感受分享給大家。

第一個感受是，信息不對稱下，普通人很難做出正確選擇。

普通購房者往往信息獲取不全面、不深入，容易被市場噪音誤導。提及人才房、安居房，許多人的固有印象可能是“過渡”、“將就”，腦海中浮現的是小戶型、混居社區等畫面。

事實上，深圳有一些極為特殊的保障房項目，專門面向高端人才如領軍人才、海外高層次人才，乃至院士、諾貝爾獎得主等。

例如，位于安托山的“深鐵懿府三期”，明確規劃了608套面積為148-199㎡的四房大戶型人才房，坐擁山海景觀，是名副其實的豪宅級人才房配置。

而我們上面提到的，博士研究生占比70%的人才房社區，和這些高端人才房非常相似。

順藤摸瓜找到這個項目，其備案名為“安居華越龍苑”。

再深挖其背景，發現它并非尋常開發用地，而是一個“工改保”項目。當初調規的時候，就是面向杰出人才和國家級領軍人才的、高起點高規格項目。

從控規圖就能看出它的出身不凡，三塊黃色居住用地，分別代表安居華越龍苑、中龍苑、頌龍苑，中間是公園綠地，北部緊鄰的是一塊教育用地，居住氛圍純粹，配套優越。

來源：深圳市規劃和自然資源

再看這三個項目的戶型分布：超4000套房源中，最小面積即為三房，四房占比高達約30%，最大戶型達到151㎡，這在深圳保障房市場是極為罕見的。

信息的壁壘，往往就是價值的護城河。大部分普通人不了解高端人才房這些信息，所以很容易錯過政策紅利。

第二個感受是，不要被房子的“身份標簽”所綁架，要穿透“身份”看本質。

一套房產的內在價值，關鍵在于其地段、配套、產品品質、社區環境以及發展潛力等核心要素，而非簡單的“人才房”或“商品房”標簽。

這種“穿透身份看本質”的視角，在知識中產群體中尤為普遍。

這類群體在做置業決策時，對自身核心需求、生活痛點以及項目所能提供的實際解決方案進行了深入的權衡與考量。他們看到的，可能正是那些被市場噪音或固有印象所忽略的價值點。

以安居華越龍苑為例，項目被劃入深圳“四大名校”之一的深圳中學龍華學校（含小學部、初中部），并且屬于優先級最高的“單片學區”。

區位示意圖

根據龍華區教育局公示的《關于2024年義務教育階段14所公辦學校學區劃分方案》，深圳中學龍華學校采取“單校劃片”與“多校聯動學區”相結合的學位分配模式。依據錄取規則，招生將嚴格按照“單片學區1類、多校聯動學區1類、單片學區2類、多校聯動學區2類……”這樣的學位類型順序依次進行，同一類型內再按積分高低排序，錄滿即止。

這意味著，安居華越龍苑、中龍苑、頌龍苑在申請深圳中學龍華學校學位時，享有優先錄取順位。他們將先于“多校聯動”學區的生源獲得學位分配資格。

粉色區域為單校劃片 來源：龍華政府在線

縱觀深圳發展史，名校選址歷來優先考慮保障房區域，這是一貫的城市規劃策略。

就像龍悅居、鳳凰英薈城、安居鳴鹿苑配套了優質名校一樣，深圳中學龍華學校選址安居華越龍苑旁邊，正是這一規律的延續。

對于高度重視教育、并常常為此付出巨大成本的知識中產家庭而言，這種確定性能在很大程度上緩解他們的教育焦慮。

時間成本是知識中產群體高度敏感的另一個維度。許多人在城市核心區域工作，通勤效率直接影響生活品質和可支配時間。

安居華越龍苑直徑600米范圍內有四個地鐵站規劃，現有地鐵4號線、6號線覆蓋了深圳多個主要城市中心，而規劃中的22、25、27號線則預示著未來更強的通達性。

項目鄰近大型商業綜合體（如壹方天地）和倉儲式超市（如山姆會員店），意味著日常采購、家庭聚會等需求可以在步行范圍內解決。

除了滿足基本的功能性需求，知識中產群體也往往關注居住環境的文化氛圍和生活品質。他們可能更傾向于靠近圖書館、美術館、體育中心等能提供精神滋養和健康生活方式的場所。

安居華越龍苑毗鄰規劃建設中的市級文化設施深圳第二圖書館、美術館新館以及現有的演藝中心、體育綜合體。

這與知識中產群體普遍追求的終身學習、健康生活的價值觀相契合，使得該區域在滿足基本居住需求之外，具有了額外的吸引力。

綜合來看，安居華越龍苑之所以能匯聚大量知識中產，并非因為其“人才房”的標簽本身，而是其提供的資源組合，在多個關鍵維度上精準地回應了這個群體的核心需求和痛點。

03

抓住“政策”的最后窗口

回到一個最實際的問題：對于符合條件的購房者而言，安居華越龍苑、中龍苑、頌龍苑這三個項目約3.96萬/㎡的毛坯均價，其性價比究竟如何？或者說，這份“政策紅利”的含金量有多高？

通過與周邊市場的橫向對比，答案或許會更加清晰：

對比同片區、同學位的二手房：

目前，能夠共享深圳中學龍華學校學位的周邊二手小區，大多樓齡已超過10年。盡管房齡較老，但其市場價格普遍維持在5.6萬元/㎡左右。

這其中，學位的價值溢價顯而易見。相比之下，安居華越龍苑等作為全新住宅項目，其約3.96萬/㎡的毛坯均價，價格上的優勢不言而喻。

對比同片區、同學位的新房：

萬福花園是當前周邊片區內，唯一在售且同樣帶有深中學位的新盤。根據市場信息，其折后單價大約在5.3萬元/㎡起。

安居華越龍苑、中龍苑、頌龍苑即便考慮未來需補繳約17%的地價（取得紅本），折算后均價約4.7萬/㎡，依然低于萬福花園，且位置更靠近學校，優勢更突出。

對比龍華區標桿學區房：

參照龍華另一個名校學區——深圳高級中學（集團）北校區，市場數據顯示，深高北學區的二手房如萊蒙水榭春天5期，金亨利瑜璟苑等價格在9-13萬/㎡之間。

新房方面，從深業上城學府到紅山華府，都是深圳少有的日光盤，且新房均價普遍在7-8萬/㎡。

考慮到深圳中學作為傳統“四大名校”，其品牌影響力和社會認可度與深高相比不遑多讓，甚至在部分家長心中更具分量。

尤其值得一提的是，正如前文數據所揭示的，安居華越龍苑項目已購房業主中，碩博士學歷占比達到70%。

隨著這批高學歷、高素質人才家庭的集中入住，他們普遍對子女教育抱有極高的重視程度，傾向于營造良好的“家風”和教育理念。

這種優質的生源結構，以及家長群體對教育的高關注度和參與度，無疑將為深圳中學龍華學校未來的成績表現和綜合競爭力注入強大動能，構成了該項目超越傳統學區房概念的、一種獨特的、由知識中產驅動的潛在價值。

以此為參照，安居華越龍苑、中龍苑、頌龍苑約3.96萬/㎡的毛坯均價，這個價格明顯是被低估的，“撿漏”的存在。

除了價格，更深層次的考量在于當前的政策背景。全國范圍內的保障性住房體系正在經歷一場深刻的變革，未來的大方向是全面推行“配售型保障房”。

參考廣州、惠州等地已公示的草案，此類住房通常具有更高的申請門檻、被嚴格限制的金融屬性，以及極其有限的流通性（封閉流轉或由政府回購）。

這意味著，像安居華越龍苑、中龍苑、頌龍苑這樣，能夠建設在城市核心地段、擁有較好建筑品質、并且在政策設計上保留了“取得紅本”通道的可售型人才房，其本質上是特定歷史階段的產物，正處于一個稍縱即逝的政策窗口期。

中國樓市正站在一個前所未有的歷史性轉折點。真正的價值發現，越來越依賴于獨立思考、深度研判和對政策走向的敏銳洞察。

對于購房者而言，這既是充滿不確定性的挑戰，或許也隱藏著結構性的機遇。看清方向，理性決策，比以往任何時候都更加重要。

據悉，安居華越龍苑已啟動配售，均為三房戶型，總計590套房源，線上申請認購時間為：2025年4月29日9:00至2025年5月18日18:00

申請條件、選房規則以及配售流程已公布，本批次住房選房結束后如有剩余房源，將結合項目配售情況開展后續工作，對該項目感興趣的朋友可以致電咨詢：0755-86266999

更多詳情可閱讀《深圳市住房保障署面向人才配售住房通告（住保售〔2025〕004號）》：

https://zjj.sz.gov.cn/ztfw/zfbz/tzgg2017/content/post_12149676.html