川渝地區方言中，“哈兒”一定算不上褒義詞。

比如最近火了一把后已正式停業改造的“重慶最大違章建筑群”哈兒山，其名字背后藏著川渝人特有的調侃。

相比哈兒山，重慶還有個更名副其實的存在——“哈兒坑”。

這個哈兒坑就在哈兒山下1公里不到，正好處于重慶2大網紅打卡地——龍門浩老街與長江索道之間。

哈兒坑里不僅有銹跡斑斑的鋼筋和養魚的水坑，還有拿地近12年建不起一層樓的地產秘史。

這顯然與我們重慶“堅韌、忠勇、開放、爭先”的城市精神八桿子打不到，不是把重慶人民當哈兒打整是啥子安？

Part.1

從輕軌環線上新街站出站，進入龍門浩老街旁的重慶社會主義學院大門，一直靠左手走，就來到了俯瞰哈兒坑的重慶社會主義學院家屬區。

時值春末，坑內綠意正濃，與幾十米高的水泥護墻形成強烈反差?？优缘拈L江索道，一輛纜車正緩緩滑出站臺，車內游客對于這個大坑有何觀感，無從猜測，想來只能略過眼前的積水坑將目光投向長江。

從重慶社會主義學院出來右轉，順著坑外沿向上新街方向繞行，隔板中段不知幾時開始，臨時搞了一排門面，做起了餐飲生意。

與旁邊面館老板閑聊，居然也知道這個大坑是準備修房子的，“水過三秋，早點修起來早都賣完了，現在哪個還買嘛？”充滿市井智慧的背后，是一碗地道的碗雜面。

再往前走，就是哈兒坑的施工現場大門，一眼望過去，渝中半島美不勝收。

在附近隨便找了棟樓爬上去，哈兒坑的全貌就非常清晰了。整個坑底，分了3級，最下面的應該是預計中的最大的施工作業面。

這個哈兒坑與南濱路只一墻之隔，與長江隔條馬路，與渝中區隔江相望，從地段和資源屬性上可以說挑無可挑。

問題來了，這個占據城市稀缺地段的哈兒坑又是怎么來的呢？

Part.2

首先，哈兒坑不是一處天然的坑洞，這是一個百分百的房地產開發項目所在。

2013年5月10日，重慶市南岸區彈子石組團I分區I3-2-1/03、I1-1-3/02、I2-4/03、I2-1-1/02地塊亮相，地塊面積共計2.84萬㎡，起拍價為3.23億元。

地塊被分割為三部分，高差懸殊，不過前臨南濱路，后靠涂山路的絕佳地段，還是引來眾多關注，包括招商、保利、萬科、佳兆業、藍光等9家開發商圍獵競逐。

最終，重慶本土開發商和瑞地產笑到了最后，在眾多大佬環伺之下，以7.85億元抱得地塊歸。資料顯示，和瑞地產正是重慶國瑞控股集團有限公司下屬的項目公司。

突圍而出的國瑞，代價自然不小，溢價率高達142%，折合樓面地價為8727元/㎡。這個樓面價，不僅高于當時的解放碑CBD片區，還大大高于當時彈子石片區商品房的建面均價。

“面粉貴過面包”在房地產江湖并不少見，憑借地段、配套、產品等，老老實實做出高溢價的項目，也不是沒有追平的機會。

但戴上重慶“單價地王”皇冠的國瑞，寶寶心里苦，但寶寶不說，卻轉頭選擇了另一種暗搓搓的方式——龜速開發。

Part.3

國瑞的這個“龜速”是真的龜，比龜x子還龜。

從2013年拿地至今，過了快12年，這個地塊呈現的狀態一直穩定，就是一個大坑，雜草瘋長、苔蘚碧綠。而當初剛剛合龍的東水門大橋，如今投入使用已多年。

期間，國瑞用圍擋把這個大坑和享譽中外的重慶第一濱江路——南濱路，做了個體面的隔離，并給這個大坑取了個名字——龍門里。

眾所周知，國內凡是跟“龍門”二字掛鉤，都可堪經典，比如龍門石窟、新龍門客棧、鯉魚躍龍門等。

但國瑞這個龍門里，顯然是個異類。

說爛尾了吧，又沒完全爛，國瑞在一街之隔的新地塊上又新起了高樓。

說沒爛尾吧，國瑞拿地至今已快12年，至今還是一個坑，完全看不出龍門氣象。

可供想象的，至今仍停留在為數不多的宣傳稿和效果圖上。

2016年，龍門里還是另一個名字——重慶國瑞廣場，其赫然列于“2016世界旅游城市聯合會重慶香山旅游峰會投資項目洽談會”集中簽約的項目名單上。

按照當時國瑞的構想，是在地塊上打造重慶首個空中觀景娛樂的商旅文綜合體項目，主體是超50層、高300m的觀光塔，能360度欣賞主城核心區域的美景。

彼時，項目的投資金額是36億元，預計在4年后，也就是2020年面世。

2020年，躺曬了4年太陽的重慶國瑞廣場地塊，更名為“龍門里”，并增加了總投資金額到60億元。

又曬了3年太陽后的2023年，龍門里項目舉行了開工儀式，對外透露將按照“國際化、綠色化、智能化、人文化、健康化”的發展理念，打造為城市文商旅新名片。

盛大的開工儀式后，坑依舊，一切又歸于平靜。

Part.4

可以說，重慶哈兒坑早在12年前就與國瑞鎖死了。

那么這個龍門里的高端局，怎么就被國瑞硬生生玩廢了呢？

歸根到底就3個字：沒實力！

官網顯示，國瑞創建于1991年，旗下三大產業公司分別是渝建實業集團、渝建建筑工業科技集團、國瑞陽光地產集團，此外還涉足了商業管理、文化旅游、酒店管理、物業管理、城市運營管理等領域。

了解國瑞的業內人士指出，和眾多的開發商一樣，國瑞最開始也是做建筑起家，集團3個公司，最找錢的就是渝建實業集團，不僅國瑞自己的工程都包圓了，還對外承接了不少的工程項目。

但即便如此，國瑞包包里那點現金流，也不足以支撐其在房地產江湖一路順暢走下去。高杠桿這種房地產行業通行的玩法，國瑞自然不會拉下，其高杠桿玩得最溜的當屬彈子石地塊。

業內傳言，國瑞2021年以40.54億元拿下的彈子石板塊297畝地，共分為8個地塊。國瑞拿地時和相關方有個協議，并不是一次性付清而是滾動付款土地出讓金。

8個地塊前期只支付了一塊地的錢，賣完一塊地之后籌集資金再支付下一塊地的出讓金。

如此往復，算盤打得漂亮國前地產大佬老川頭都得豎大拇指。

高杠桿自然要講高回報。

洋人街地塊規劃的商業商務面積合計約18.51萬㎡，占比達到了36.4%。且根據根據土地競買須知，國瑞須自持其中約5萬㎡的商業商務用房，自持期限為5年以上。通過后期調規和住宅地塊的開發銷售，國瑞在該地塊上還有騰挪的空間。

而龍門里這么個以商業商務開發為主體的項目，意味著國瑞要實實在在往里面砸大筆的錢，是一個短期難言高回報的項目，國瑞的龜速開發節奏似乎也找到了根源。

Part.5

沒實力硬上留下這么一個哈兒坑，不光重慶3200萬市民有目共睹，全國乃至全世界通過游客的打卡照以及“甲亢哥”的直播，都看到了。

當然，我們重慶領導們也看到了。

2023年3月，《重慶市推動成渝地區雙城經濟圈建設行動方案(2023—2027年)》提出，要加強城市地標性建筑整體塑造，系統開展“兩江四岸”整體提升。

也就是在當年4月，國瑞進行了一次盛大的開工儀式表演，地點就在哈兒坑的核心。

現場巨大的紅色背景墻、長長的主席臺、掛紅的禮炮、大型作業機器，以及現場甲方、施工方的方陣，無不給出席開工儀式的領導以巨大的錯覺，這個哈兒坑終于在躺曬了10年太陽后要撅起屁股開工了。

負責表演的國瑞也在國家級媒體上拍胸脯表示，重慶龍門里城市綜合體是2023年重慶市級重點項目，建設完成后，將打造重慶文商旅地標建筑助力重慶國際消費中心城市建設。只不過，多久建設完成，依舊沒個準兒。

時隔2年，再次來到哈兒坑，感覺國瑞是裝都不裝了，紅毯撤了，大型機械不見影蹤，裝樣子的工人也沒有，還不如2年前鑼鼓喧天、鞭炮齊鳴熱鬧。

拉近焦距，現場遺留下的破爛紅色噴繪墻上，“全面建設社會主義現代化新重慶、新南岸，為重慶市直轄三十年獻禮”的口號依稀可見。掐指一算，還有2年，國瑞是準備如何獻禮呢？

12年后，重慶3200萬市民仍在苦苦等一個答案。