文/劉博團隊

樓市又有新利好！

4月27日，多家媒體報道了一個重要消息：國家稅務(wù)總局在12366納稅服務(wù)平臺表示，“二套轉(zhuǎn)首套”“貸款置換”“商轉(zhuǎn)公”后，只要符合條件是可以享受“住房貸款利息專項附加扣除”的。

也就是說，樓市的實際稅負(fù)略有下降。

這個利好出臺的背景是：

2023年8月，央行發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，疊加“認(rèn)房不認(rèn)貸”，不少借款人辦理了“二套轉(zhuǎn)首套”住房貸款手續(xù)。

部分購房者表示，之前住房貸款不是首套房貸利率，辦理“二套轉(zhuǎn)首套”住房貸款手續(xù)并享受首套住房貸款利率后，不知能否享受住房貸款利息專項附加扣除。

國家稅務(wù)總局表示，如納稅人以前未享受過住房貸款利息專項附加扣除，則可以享受。自按照首套住房貸款利率開始還款的當(dāng)月起享受住房貸款利息專項附加扣除。

“貸款置換”并新簽了貸款合同，新貸款仍享受首套房貸利率的，也可以繼續(xù)享受住房貸款利息專項附加扣除。

對于“商轉(zhuǎn)公”后，是否繼續(xù)享受住房貸款利息專項附加扣除的問題，國家稅務(wù)總局也表示，納稅人在辦理商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)(含全部轉(zhuǎn)為住房公積金貸款，以及轉(zhuǎn)為住房公積金貸款和商業(yè)貸款的“組合貸”等形式)后，新發(fā)放的住房公積金貸款符合《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)個人所得稅專項附加扣除暫行辦法的通知》(國發(fā)〔2018〕41號)有關(guān)首套住房貸款利率條件的，由于置換前后納稅人的住房仍為同一套，可以繼續(xù)享受住房貸款利息專項附加扣除。

國家稅務(wù)總局還提醒，辦理上述業(yè)務(wù)時，若納稅人貸款合同編號發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)及時在個人所得稅APP在“專項附加扣除”-“住房貸款利息專項附加扣除”變更同一套住房新辦理的貸款合同編號等信息。

對于納稅人雙方婚前各有貸款買房且均享受住房貸款利息專項附加扣除，婚后如何享受住房貸款利息專項附加扣除政策這一問題，國家稅務(wù)總局也做了相關(guān)解答，根據(jù)政策規(guī)定，納稅人年度中間結(jié)婚，且在婚前各自購買住房發(fā)生首套住房貸款利息，婚后可以選擇各自按照扣除標(biāo)準(zhǔn)的50%享受；也可以由其中一方就其購買住房發(fā)生的貸款利息支出按照扣除標(biāo)準(zhǔn)的100%享受，另一方不再享受。婚前月份發(fā)生的住房貸款利息支出可以各自按照扣除標(biāo)準(zhǔn)的100%扣除。

下面是本號的點評：

每年的“五一小長假”，往往成為樓市銷售旺季。政策支持樓市回暖的時候，往往會出臺“430新政”，也就是搶在4月30日24點之前發(fā)布新政策，方便大家小長假買房。

如果處于樓市調(diào)控期，也往往會在4月30日24點之前出臺緊縮政策，給樓市降溫。

最近的政治局會議明確提出：“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”。在這個背景下，大家都在期待“430新政”。

此次“二套轉(zhuǎn)首套”可以享受貸款利息個稅專項扣除，就是一條全國性的利好，可以視作今年“430新政”的一部分。

仍然保留限購的城市，比如北京、上海、深圳、海口、三亞，會進一步放松限購嗎？這是當(dāng)前購房者最關(guān)心的。

以深圳為例，由于新房去化周期已經(jīng)從41個月迅速降低到了5個月左右，部分城區(qū)已經(jīng)不到3個月，估計取消核心區(qū)限購的難度比較大。

如果深圳不動，北京和上海是否能取消非核心區(qū)限購，也存在不確定性。

此前曾有中央文件提出，要降低公積金貸款利率，這個利好會不會在“430”之前官宣，值得期待。

此外就是降準(zhǔn)了。

降息，6月20日之前大概率沒戲了。降準(zhǔn)有沒有可能在“430”之前落地呢？由于最近央行大手筆增加了中期借貸便利的投放，所以是否降準(zhǔn)也變得不確定了。

或許，今年樓市的“430新政”力度會小于預(yù)期。希望這個判斷是錯的，未來幾天有意外驚喜！

過去幾天，中國的央行行長和財政部長都在華盛頓出席二十國集團財長和央行行長會議。