觀點網 4月28日，北京土地市場迎來一次重磅競拍，此次出讓地塊起始總價126億，刷新朝陽地價紀錄，成為新朝陽地王，吸引了眾多房企關注。

地塊在開拍前就吸引了保利、中建智地+金茂+越秀+朝陽城發、招商、中海等6家實力雄厚的房企或聯合體報名，但最終似乎只有中建智地聯合體報價。

因此，競拍的激烈程度也遠遠匹配不上關注的熱度，從結果來看，經過一輪報價之后就被中建智地+金茂+越秀+朝陽城發聯合體以底價126億拿下，成交樓面價約5.45萬元/平方米，刷新近兩年朝陽宅地單價最高紀錄。

上述組團地塊為北京市朝陽區平房鄉黃杉木店平房區城中村改造項目2107-01、02、03地塊、孫河組團土地儲備項目2902-73地塊。據過往資料，地塊分別位于平房鄉黃衫木店和孫河，總土地面積148302.262平方米，建筑控制規模≤282735.7平方米。

具體來看，2107-01、02、03地塊位于平房鄉。

其中，01地塊為R2二類居住用地，用地規模3.007萬平方米，建筑規模7.81萬平方米，容積率2.6，建筑控制高度80米；02地塊為托幼用地，用地面積5253平方米，建筑規模4727平方米，容積率0.9；03地塊為R2二類居住用地，用地規模5.42萬平方米，建筑規模14.11萬平方米，容積率2.6，建筑控制高度80米。

另外，2902-73地塊為位于孫河的商辦用地，用地面積5.87萬平方米，建筑規模5.87萬平方米，容積率1.0，地塊起始價為64100萬元。

從區位上看，平房鄉2107-01、02、03地塊地處東四環與東五環之間，坐落于朝陽北路北側，西側緊鄰北京知名的豪宅區星河灣。

生態資源方面，東側緊鄰朝陽區平房公園，地塊北側一街之隔是京城森林公園（東西區），西側則是星河灣生態公園以及兒童主題公園。

此外還臨近地鐵6號線青年路站和朝陽大悅城，民航總醫院、星河實驗小學、北京市第二中學朝陽學校、中國傳媒大學附屬小學等分布在周圍，地塊周邊商業設施齊全、生活配套豐富，可謂是“黃金地塊”。

但是，地塊背后也存在著不小的挑戰。

首先是平房鄉地塊與孫河組團地塊的強制捆綁，根據有關文件說明，孫河組團土地儲備項目2902-73地塊B4綜合商業金融服務業用地，需與平房鄉2107-01、03地塊（R2二類居住用地）同步實施、同步竣工驗收。

其中2107-02地塊為A334托幼用地，建設后無償移交相關部門。2107-01地塊位于R2二類居住用地內，地上需配建用地面積不小于300平方米的開閉站，同樣不出讓，需由競得人建設后無償移交電力主管部門。

此外，有幾個地塊之間都需要設立街坊路，這些街坊路均納入土地出讓范圍，由項目競得人負責建設，后期也是由項目競得人進行養護和管理。

地塊的復雜性和體量對開發商來說是一個不小的挑戰，需要有相當的開發能力和經驗。

在組合地塊的競拍中，采用聯合體合作可以讓企業之間優勢互補，更好地促進資源的整合和利用，由于資金儲備和開發能力等各種因素的限制，以聯合體來進行競拍和開發無疑是較好的方式。

在過往北京土拍中，中建智地聯合體就已經開發過北京宸園這樣的大體量組合地塊。

例如去年6月13日的土拍中，中建智地置業有限公司、江蘇綠建開發置業有限公司和北京市朝陽城市建設綜合開發有限責任公司聯合體以底價112億元拍下北京朝陽區三地塊"巨無霸"項目，成交綜合樓面價39579元/平方米。

該項目為北京首宗“住宅+產業+商業”三種不同業態捆綁地塊，地塊組合含朝陽區酒仙橋舊城區改建項目1019-0005、0006、0007地塊，孫河鄉前葦溝組團棚戶區改造土地開發項目3006-006、008、009、010、011地塊，以及中關村朝陽園北區2905-0017地塊。

在拿下地塊4個月后的10月13日就開盤出售，一次性推出14棟樓606套房源，備案均價為12.5萬元/平方米，總價范圍在1700萬至3400萬之間。

有了此前北京宸園項目的開發經驗，本次地塊開發對中建智地聯合體來說，應該是一次不錯的復刻。

結合此次出讓地塊的地理區位與配套設施，不出意外又將打造一個現象級的大型樓盤。

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