?深圳_鴻榮源觀城?????
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據最新消息，由鴻榮源操刀的又一百萬級綜合體大城“觀城”已于昨日19號已開樣板間，首推1棟2單元，88-98-108-117-143平3-5房產品，預計本月底取證開盤，預計單價4萬出頭，總價300多萬可買標準3房。

這個樓盤的出現，可以說對整個龍華的樓市，都會是一個重磅炸彈，整個龍華的房價都抖三抖！

樓盤優缺點分析在文末

開發商：鴻榮源集團

首推地塊：云山府8號

鴻榮源觀城之云山府8號項目

1??【總占地面積】約81萬㎡

2??【建筑面積】約410萬㎡

3??【棟數】1棟有3個單元，2棟為幼兒園，3棟有2個單元，4棟有2個單元

4??【總層高】1棟1單元為59層，其他4棟為58層，4樓為住宅首層

5??【梯戶比】4梯6

6??【產品】88-98m23房3衛，

108-118-142m24房2衛

7??【產權年限】70年【2023-12-06批地】

8??【交樓時間】2026年12月31日帶裝修

9??【物業公司】鴻榮源物業

【物業費】5.3元/㎡

1??1?? 【住宅套數、車位】1548套、1598個

1??2??【學校】觀瀾中心學校、 觀瀾二中(自帶5所幼兒園、3所九年一貫制)

1??3??【交通】4號線觀瀾站地鐵站500米，有軌電車新瀾站，規劃有22、18號線，小區車庫直連梅觀高速

1??4??【商業】下樓即享40萬方觀城壹方

1??5??【醫療】深圳市二醫院龍華院區和龍華中心醫院

該項目隸屬鷺湖中心城，點睛龍華北中心，規劃為深圳市級功能中心，與北站國際商務中心構筑龍華南北“雙中心”格局，升級“行政+科技+文化+生活”綜合服務功能，成為深圳北部新中心。

【虹吸龍華70%產業】

觀瀾占據龍華70%產業，鷺湖中心城與九龍山數字城雙核驅動，聚焦人工智能、生物醫療等高新技術產業；

華為、邁瑞、華潤、匯川科技、穩健醫療、富士康、中光電、沃特沃德等龍頭爭相進駐。

未來，這里將崛起一座萬億產值的“深圳北部硅谷”，吸引超 50+萬高端人才匯聚，引領下一個十年。

【國際醫療器械城——世界第一流、全國第一、深圳唯一】

全國規模最大的高端醫療裝備產業發展集聚區，實施范圍約71萬㎡，規劃容積約145萬㎡，未來將引入重點企業突破500家，打造產值約1500億。

【千億更新版圖 重塑都會新界面】

片區40多個城市更新項目，總體量超2500萬㎡，等同于再造3個福田中心區。已吸引眾多一線開發商進駐，城市界面及區域價值將會全面提升。

首推1棟2單元

88㎡三房兩衛

98㎡三房兩衛

108㎡四房兩衛

117㎡四房兩衛

加上贈送面積整體實用率在90%以上，且該項目的飄窗都可以進行改造，對于不想睡飄窗的朋友是大大的福音。

地鐵4號線觀瀾站直連，快速通往龍華和福田中心區；臨近規劃中的鷺湖樞紐（觀湖站），便捷在側；

「空中+地上+地下」三重立體交通

同級“前海地下路網”市級規劃，首創梅觀高速直通小區，經由地下環道暢連各地塊車庫，速抵福田中心區，高效出行；

深圳首個有軌電車新瀾站直通，速達區政府、鷺湖中心、觀瀾高新園等；

項目內通過二層連廊打造，構建「空中+地上+地下」三重立體交通，最大程度實現人車分流，宜然&效率兼顧。

• 片區規劃8所學校——規劃5所幼兒園及3所九年一貫制學校
• 深圳市觀瀾中心學校——百年名校（直線距離約1.2km）（已開學）
• 觀瀾第二中學——深圳市龍華區初中教育教學 省一級學校（直線距離約0.8km）（已開學）
• 深圳市龍華高級中學觀瀾校區——龍華區重點建設的寄宿制優質品牌初中（直線距離約2.3km）（已開學）

繼前海壹方城、龍華壹方天地后，鴻榮源以“文化+地鐵+公園+商業”主題再領區域商業升級，融合“觀瀾之鉆”地標建筑、馬壢大屋打造特色文化商業街區，鑄就觀瀾壹方，締造灣區新地標。

鷺湖四館——龍華最大文化建筑群

圖書館、群藝館、大劇院、科技館

2大政府公配 ——超越龍華簡上體育館

觀瀾體育中心（在建中）、觀湖文體中心（已封頂）

觀瀾文化特色小鎮——打造深圳文化地標和國際數字文化示范小鎮

規劃面積16.96平方公里，觀瀾湖，版畫村，觀瀾古墟，牛湖水、觀瀾河兩條水系交匯，打造深圳文化地標和國際數字文化示范小鎮。

5大公園融入社區，起步即城市級公建，造就超越當代的都市活力地標環；統合歷史文脈、自然山水、城市建設、多元業態，構建全生命周期的城市中心理想典范

國家物業管理一級資質企業，連續7年獲得中國物業服務力百強企業，獨具特色的“鴻領管家式服務體系”，制定39項溫度服務，做到24小時快速響應，為業主提供暖心服務。

鴻榮源觀城：觀瀾超級大盤的機遇與挑戰

（客觀分析，不吹不黑）

適合人群：

• 本地客：在觀瀾及周邊工作和生活的人士；
• 首套剛需：預算300-500萬，需地鐵通勤福田/南山，能接受5年以上持有周期；
• 長線投資者：押注觀瀾“九龍山數字城”“梅觀科創走廊”產業升級紅利。
• 大城偏好者：追求一站式生活綜合體類人群。
• 
  

缺點評估：

1. 超高容積率：9.23的容積率，58-59層，4梯6戶設計，高峰期的擁擠在所難免。
2. 城市界面待提升：周邊農民房、工業區密集，舊改需5-10年完成，首期業主將長期面臨施工噪音
3. 教育資源不確定性：規劃學校尚未引入四大名校（深外、深高等），教學質量存疑。
4. 轉手壓力大：項目總住宅超萬套，未來二手市場供應量大，流通性或承壓

總結

鴻榮源觀城是典型的“未來型”樓盤——用當下妥協換未來潛力。其核心優勢在于交通便利與全維配套規劃，適合預算有限、能忍受開發期陣痛的剛需客群和本地客群。但高密度居住環境、教育資源不確定性及長期開發周期，也決定了它并非改善家庭的首選。

300多萬88平精裝3房，這樣的價格基本上整個觀瀾的新房和二手都毫無招架之力，對于整個龍華、尤其是龍華北部片區的樓盤都是一個大大的“利空”。

買房本身其實很簡單，難的是買房之前的決策環節。自己摸索，不如找個有買賣上百套房子經驗的人聊一聊。省心、省事、省錢，不踩坑。

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