原創 劉博團隊

1979年國家給深圳“畫了一個圈”，由此開啟了改革開放新時代和“一夜城”奇跡。

近日，國家在規劃中又給深圳“畫了兩個圈”，非常值得關注。

01

國家新畫的“兩個圈”

第一個圈，是國務院批復的《深圳市國土空間總體規劃（2021－2035年）》中，畫出了深圳的“綜合性創新核心區”。

規劃確定了深圳未來的全域創新空間格局，也就是“1＋7＋N”。其中的“1”，就是上圖中紅色區域，它是深圳科創的發動機和龍頭，被命名為“綜合性創新核心區”。在深圳的創新版圖上，它像是太陽，其他的“7+N”區域是閃耀的群星。

遺憾的是，媒體對此沒有給予充分的關注。

提起深圳的“科創核心區”，大家一般都默認為南山區。此次規劃的最大變化是，寶安中心區被納入了這個最有價值的圈。這是寶中功能定位大幅提升的標志性事件，意義重大。

寶中之所以能躋身深圳“綜合性創新核心區”，有兩大原因：第一，前海納入了國家戰略，對粵港澳大灣區發展、深圳建設社會主義先行示范區意義重大；第二，寶安已經成為全國科技創新強區，在先進制造業方面成績尤其突出。比如專精特新小巨人企業，已經超過浦東新區位居全國第三，僅次于海淀區和南山區（數據來源：人民網研究院《市轄區專精特新“小巨人”企業發展報告》）。

而國家發改委批復、正在實施的深圳地鐵五期中，給深圳畫了又一個重要的圈——地鐵15號線。

15號線是深圳第一個地鐵環線，被民間稱為“深圳一環”。它跟上文提到的“綜合性創新核心區”高度重合，你可以理解為國家、深圳市在這個區域畫了“雙重點”！

未來這里不僅是深圳的科創中心、中國的“硅谷”，也是年輕人奮斗的“圣地”，深圳不動產價值的核心。

而寶安中心區，再次“入圈”！

據深圳地鐵最新消息，地鐵15號線的建設正在提速——全線22個工點已全面進入實質性施工階段。它全長32.2㎞，連接了前海、后海、騰訊企鵝島、寶中和科技園等核心區域。

15號線的換乘站點之多，創下了深圳地鐵的紀錄。根據建設規劃，15號線設有24個站點，還有深圳唯一一段橫跨前海灣的跨海路線，成為深圳人才、資本、產業等要素的關鍵連接載體。

15號線的建設還重構了深圳的城市空間格局，通過“交通-產業-人口”的聯動效應，系統性重塑了寶中的城市地位。作為環線西北象限的戰略支點，寶中從“城市副中心”向“灣區核心樞紐”躍遷，其投資價值呈現出多維度的結構性升級。(資料來源：地鐵五期規劃、寶安區“十四五”規劃)

02

一個被嚴重低估的“BUG級”機會

所有城市的財富流動，都遵循一個隱形規律：它永遠沿著“黃金軸點”遷移。

這一規律在深圳體現得尤為明顯。

一條深南大道，自東向西見證了深圳四十多年來的發展軌跡。

而在時代機遇的浪潮中，依托前海合作區的擴容，寶中與前海、南山相輔相成，形成灣區創新產業鏈上的“黃金三角”，起著深港科創資源交融活力紐帶的作用。

獲益于得天獨厚的地理位置，寶中更是深圳核心區的“黃金軸點”。

（圖源：濱海寶安）

這里重點布局科技研發總部和現代服務業總部，吸引了眾多科創企業來此落地生花，包括Vivo深圳總部、OPPO國際總部、大疆創新（區域研發中心）、中意智慧產業園等等。

最具代表性的當屬在建中的騰訊“互聯網+”未來科技城（即“企鵝島”）。

近日，騰訊官方發布公告稱，將啟動公司史上最大就業計劃，三年內將新增28000個實習崗位，此舉也將為寶中的科創產業注入更多年輕的活力。

年輕，本就具有極高的產城優勢。

深圳常住人口中15-59歲人口占比高達79.53%，平均年齡僅為32.5歲。聚焦寶安，這一數據的比例更是達到82.45%，位居深圳第二，可見其潛在的購買力。（數據來源：深圳統計局數據）

（深圳市統計局）

在這樣的政策背景下，寶中的價值是否被充分體現？我們是否還能找到被低估的價值洼地？

作為見證寶中發展的重要脈絡，創業路為寶中的崛起帶來助力，將寶中一分為二分裂出“新寶中”和“老寶中”兩個板塊。

2022年，由寶安區政府牽頭的「創業路商務大道」項目正式啟動，這是一條以創業路為軸帶的商務大道，連接寶安中心區、尖崗山片區兩大重點提升片區，全長6公里。貫穿四個維度，即“前海+寶安”區塊聯動、“舊城+新城”縫合共生、“智造+服務”創新復合、“商業+商務”多元共生，目標是打造為“對話世界、國際一流、灣區標桿”的商務大道。（資料來源：深圳市城市設計促進中心）

創業路商務大道的提出，加重了“新舊寶中”兩個板塊的劃分，但同時也加速了“老寶中”的迭代更新。

（創業路商務大道區位示意圖）

當大家都把焦點放至新寶中時，事實上，作為成熟區域的老寶中才更值得期待。

放眼國內典型的一線、強二線城市，由「發展新區帶動成熟區域」的案例不在少數：

上海：浦東新區通過改革開放政策創新和產業升級的輻射效應，帶動浦西老城區“逆襲”實現產業結構優化、城市功能更新與歷史風貌保護融合發展，形成東西聯動、新舊協同的高質量城市經濟格局。
廣州：珠江新城依托現代服務業集聚與經濟輻射效應，驅動天河老區通過城市更新、功能優化與產城深度融合，重塑區域經濟活力與空間價值，實現“價值回歸”與新舊城區協同增長的良性循環。
杭州：錢江新城通過規劃引領與高端要素集聚，推動城東片區依托功能提升、配套完善與產城深度融合，加速區域“價值重估”，實現新舊城區資源聯動與空間能級協同躍升。

這背后潛在的樓市輪動邏輯則是：

• 第一階段：新興區域暴漲，成熟區域滯漲；
• 第二階段：新區價格高企，購買力外溢成熟區域；
• 第三階段：成熟區域通過舊改/產業升級，完成價值重估。

把角色代入到寶中片區也同樣適用，而且早已顯現。

2017年至2022年，寶中片區二手房成交均價從6.92萬/㎡漲到了12.5萬/㎡，漲幅高達81.2%，僅次于深圳灣和科技園，漲幅在各片區中位居第三（數據來源：樂有家研究中心）。

彼時正值前海擴容提速，新寶中通過政策紅利與基建升級完成價值躍升。

隨之而來的輻射效應，使得樓市購買力沿創業路軸向西轉移，推動老寶中核心區板塊，在2022年二手房成交占比提升至寶安區的28%，較2019年增長9個百分點（數據來源：樂有家研究中心）。

完成了一場“新區”帶動“舊區”的變革。

03

寶安25區最后的“原始股”

一個區域的提升如果只靠“被動影響”是遠遠不夠的，“主動改變”的方式有很多，其中一項便是城市更新。

在深圳寶安區十四五規劃里，“老寶中”板塊內的寶安25區，明確納入的重點舊改項目超過25個，計劃拆除重建的面積達到300萬㎡，引來多家企業參與建設。

近年來，隨著城市更新的加速，這里的面貌正在逐漸改變。

例如，深圳首座大悅城計劃年內開業，寶安區中醫院擴建工程進展順利，萬科、中糧、信達等品質房企的入駐加速了區域內的城市升級，完成超百萬級體量的綜合生活體建設……

（25區城市更新整體俯瞰圖）

同時在變化的，還有人們對于房子的選擇和評判標準。

一方面，選擇一家有實力、有經驗、有責任擔當的開發商，已在購房者中達成共識；另一方面，國家倡導“好房子”，購房者也把選房目光紛紛看向新規產品。

這也讓一個寶藏項目，被市場廣泛關注到：珺悅ROYAL PARK。

珺悅ROYAL PARK作為25區時隔四年推出的新品住宅，同時也是25區的收官之作，還是住宅建設新規后，寶安推出的首個新品住宅，市場期待值毋庸置疑。

（效果圖）

首先，珺悅ROYAL PARK擁有強大的開發商背景。

查詢工商信息可以看到，深圳市金中盛投資有限公司的股東公司包括蕪湖信中盛投資合伙企業、信達資本管理有限公司，其股權結構中可見信達地產及中國信達，背后所屬集團皆為中國信達。

官網顯示，中國信達是經國務院批準，為有效化解金融風險、維護金融體系穩定、助推國有銀行和國有企業改革發展而成立的首家金融資產管理公司，主要業務包括不良資產經營業務和金融服務業務。

回溯過往，信達地產亦是戰功顯赫：

2023年，信達地產累計介入47個房地產風險項目，帶動1300億元貨值復工復產，保障近4萬套商品房交付。
2024年初，中國信達與信達地產聯合設立200億元紓困母基金，其中包含投向法拍資產、破產重整等特殊機遇。
2024年12月27日，中國信達成功實現了上海大興街項目的實質性重組。
2025年3月25日，信達地產聯合多家企業成立300億元紓困基金，為天津摩天大樓項目——117大廈復工注入資金。

其次，珺悅ROYAL PARK帶來了新加坡式的美學生活。

新加坡建筑慣以其美妙的空中花園為亮點，將現代城市與自然人文相融合，平衡實用性與美感，讓每家每戶坐臥于家中就能感受到綠樹花香的環繞。

本次珺悅ROYAL PARK采用新加坡格調花園的設計，不同以往常規的社區花園、空中花園，而是將自然與藝術相融合，構建5大屋頂花園及12處首層開放景觀，讓業主舉目可見青天明月，亦可見青蔥綠意。

（效果圖）

從進入社區到步入家門，整個動線設計在考慮舒適度的同時，更融入了對品質的追求，為業主營造三重歸家禮序。比如星空頂車庫大堂、奢裝首層入戶大堂、精工二層歸家大堂，均采用高定石材+巖板+金屬的搭配設計，這些別出心裁的設計營造出一種既浪漫又不失體面的歸家感受。

（效果圖）

小區內部搭建約2000㎡的空中泛會所，涵蓋園林景觀、會客廳、四點半學堂、健身區等多種活動區域，形成一種大隱于市的悠閑居住環境，為老青幼三代人帶來覆蓋全齡段的休閑娛樂生活，描繪出一幅情景交融的自然雅居。

（四點半學堂效果圖）

項目在戶型打造上，更是將細節感與品質感直接拉滿。建面約89-115㎡3-4房戶型，主要為西南和東南兩個朝向，最大程度保證每戶的通風采光和景觀面。

（效果圖）

值得說明的是，為提升生活品質，珺悅ROYAL PARK結合實際需求，以“3+6+4+4”現代簡約風定制奢裝空間交付，采用3大全屋收納定制系統、6大人性化定制廚房系統、4大國際化定制衛浴系統、4大奢裝品質定制系統。

在裝修選擇上，使用的均是受認可度較高的品牌，日立、漢斯格雅、西門子、杜拉維特、摩恩這些皆為珺悅ROYAL PARK選購的品牌。

合理的空間規劃，讓日常生活更加從容有序，也能承載不同階段的生活需求，為業主帶來更舒適的居住體驗。

其三，配套成熟，更具煙火氣的都市生活。

相較于寫字樓林立的CBD，珺悅ROYAL PARK所在的區域則有一種繁華過后的人間煙火氣。

這里交通便捷、出行方便。

珺悅ROYAL PARK毗鄰地鐵5/12號線、緊挨前進一路/裕安二路、靠近創業路及107國道等主要交通要道，不論采用軌道交通還是駕車出行都能通達全城，節省不少時間和精力。

（區位圖）

這里商業密度高，為生活帶來多元場景。

以珺悅ROYAL PARK為中心、半徑約3㎞的生活圈里，錯落著深圳首座大悅城、前海壹方城、歡樂港灣、海雅繽紛城、中洲πMALL、勤誠達K+廣場、大仟里等14余座旗艦型商業，商業總體量約144萬㎡，無論是家庭聚會、周末閑逛，還是商務接洽，都能夠有更多重選擇。

這里教育資源充足，文化氣息濃郁。

在珺悅ROYAL PARK所在區域1㎞范圍內，建有包括裕安學校、建安小學、新安中學、文匯學校、孝德學校初中部等5所中小學，讓孩子從小就在朗朗讀書聲中成長。

（效果圖）

寶中的未來絕不止步于此，整片區域的蝶變仍在繼續，超300萬㎡的舊城改造將會帶來翻天覆地的變化。作為片區時隔四年推出的新作，珺悅ROYAL PARK值得所有的等待。

5月1日，珺悅ROYAL PARK展示中心暨展示空間將同步盛大開放，建面約89-115㎡改善戶型亦將加快入市步伐，感興趣的朋友敬請期待。