文/北京進(jìn)深 林振興

4月28日，朝陽(yáng)又放大招，第四次打包地塊開(kāi)拍，起始價(jià)126億元。

外界吃瓜群眾都以為會(huì)有一場(chǎng)緊張刺激的土拍大戰(zhàn)，因?yàn)橹皞鞒鲋辽儆?家開(kāi)發(fā)商蠢蠢欲動(dòng)。

但令人意外的是，只有一家聯(lián)合體在27日競(jìng)買申請(qǐng)截止前的一分鐘出價(jià)，保利、中海、招商蛇口等3家報(bào)名房企均臨陣棄權(quán)了。

最后，中建智地 中國(guó)金茂 越秀地產(chǎn) 朝陽(yáng)城發(fā)以126億底價(jià)摘得平房、孫河組團(tuán)。樓面價(jià)約5.45萬(wàn)元/㎡，破了近兩年朝陽(yáng)宅地單價(jià)最高紀(jì)錄。

中建智地是朝陽(yáng)地界的老面孔，也是朝陽(yáng)第一個(gè)打包地塊的受益者，打造了北京宸園神盤。它的成績(jī)非常亮眼，開(kāi)盤169天成交110億元。

金茂則即將在三間房推出滿曜項(xiàng)目。為了避免跟新地塊正面硬剛，這家央企加入聯(lián)合體，是個(gè)明智的選擇。

而越秀地產(chǎn)從沒(méi)在朝陽(yáng)拿過(guò)地，此次也跑來(lái)東邊湊熱鬧。

或許是因?yàn)楹５砉Φ滤马?xiàng)目，讓北方區(qū)域總經(jīng)理董毅嘗到甜頭，他更加有勇氣帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)跨區(qū)打仗。再者，越秀確實(shí)需要補(bǔ)倉(cāng)了。

朝陽(yáng)城發(fā)是聯(lián)合體中最為陌生的一家，它也是中建智地的老朋友，北京宸園的二股東。

對(duì)于這四家房企組成超強(qiáng)聯(lián)合體拿地，外界并不意外。因?yàn)榻M合包里，除了兩宗巨無(wú)霸住宅地塊，它還搭了一塊“瘦肉”，將孫河商業(yè)地塊打包了進(jìn)來(lái)。

資金沉淀太大，關(guān)保證金就要繳納25.2億元。這也使得單家報(bào)名的房企，最終打退堂鼓了。

而且土拍前，朝陽(yáng)區(qū)放寬了項(xiàng)目公司成立要求，不再限制項(xiàng)目公司的注冊(cè)地點(diǎn)，以及成立數(shù)量，也透露出了聯(lián)合體拿地的苗頭。

百億地塊雖誘人，但其實(shí)門檻很高，玩家極少。

例如，朝陽(yáng)第一次打包地塊，發(fā)生在2024年6月13日，中建智地聯(lián)合體以112億元底價(jià)摘得“酒仙橋 前葦溝 中關(guān)村朝陽(yáng)園北區(qū)”組合地塊；

第二次發(fā)生在11月29日，中海新城以153.32億元摘得“酒仙橋 小紅門 十八里店”組合地塊，溢價(jià)率僅0.21%。

除去朝陽(yáng)，豐臺(tái)萬(wàn)泉寺的百億地王，也是中海以110.54億元底價(jià)競(jìng)得。

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之所以，四家開(kāi)發(fā)商抱團(tuán)拿下這塊“肥肉”，是因?yàn)榇虬貕K確實(shí)很香，附近配套完善。進(jìn)深君拆細(xì)來(lái)看：

2107-01、02、03地塊位于平房鄉(xiāng)，位置相當(dāng)不錯(cuò)，距離朝陽(yáng)大悅城步行1公里左右，臨近地鐵6號(hào)線青年路站，西邊緊鄰著名的星河灣。

平房鄉(xiāng)地塊可用“巨無(wú)霸”形容，它是朝陽(yáng)區(qū)二輪擬供應(yīng)清單中建面最大的一宗，也使得開(kāi)發(fā)商有條件打造大規(guī)模園林。

具體來(lái)看，01地塊和03地塊都是居住用地，容積率2.6，綠化率30%，建筑控制高度80米，不排除未來(lái)是高層住宅項(xiàng)目。

地塊素質(zhì)也比較規(guī)整，東西向長(zhǎng)方形，很好出大面寬產(chǎn)品。設(shè)計(jì)要求上，多層居住建筑應(yīng)采用坡屋頂形式。

其中，北邊01地塊的用地規(guī)模3.01萬(wàn)平方米，地上建筑規(guī)模7.82萬(wàn)平方米，需配建用地面積不小于300平方米的開(kāi)閉站；

南邊03地塊體量更大，用地規(guī)模5.43萬(wàn)平方米，地上建筑規(guī)模14.11萬(wàn)平方米，但地塊內(nèi)新增1條南北向?qū)挾葹?1米的街坊路，這將把03地塊分為東西兩個(gè)組團(tuán)。

有業(yè)內(nèi)人士呼吁，如果將街坊路設(shè)計(jì)為地塊中軸線，兩側(cè)組團(tuán)大門相對(duì)而設(shè)，形成呼應(yīng)關(guān)系，既滿足規(guī)劃要求，又能提升社區(qū)品質(zhì)感。

02地塊是托幼用地，位于01地塊東南角，它的用地面積5253平方米，地上建筑規(guī)模4727平方米，容積率0.9。它的位置不是絕對(duì)的，后期可結(jié)合方案與01地塊統(tǒng)籌布置。

最好的方式就是將幼兒園挪至西北角，既減少對(duì)住宅的噪音干擾，又可使01地塊和03地塊形成更完整的社區(qū)空間。

比較棘手的是高壓線問(wèn)題，這和海淀功德寺項(xiàng)目雷同。

土拍文件顯示，地塊東邊50米處有一條110千伏的高壓線，03地塊邊緣更有四個(gè)高壓線塔，何時(shí)遷走或入地尚不確定。

另一個(gè)影響頗大的因素03地塊西南角對(duì)面，有一處加油站，同樣也不清楚何時(shí)會(huì)搬走。

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平房地塊往東3公里處，是剛成交的保利金茂三間房地塊，總價(jià)87.3億元，地上建筑規(guī)模17.39萬(wàn)㎡，成交樓板價(jià)5.16萬(wàn)元/㎡。

插播下三間房打包地塊的最新進(jìn)展。

其中，保利負(fù)責(zé)南區(qū)06地塊，將打造保利TOP級(jí)“天”字系——朝觀天珺，它把176平四居戶型砍掉了，最大157平，降低門檻，加快流速，戶型面積段約91-157平米三居到四居，總價(jià)700萬(wàn) 起步。

金茂則單獨(dú)操盤D區(qū)07地塊，地塊規(guī)模大于保利，打造北京首座“滿”字系新盤——金茂滿曜，戶型面積為116平三居到159平四居，總價(jià)900萬(wàn)左右起步。

無(wú)論配套還是位置上來(lái)看，平房地塊都略勝三間房地塊，它倆同在朝陽(yáng)北路、地鐵6號(hào)線沿線，平房地塊在東五環(huán)內(nèi)，更接近中心城區(qū)。

未來(lái)，平房地塊會(huì)賣多少錢？

它未來(lái)肯定不限價(jià)，參考星河灣掛牌價(jià)，這塊地推出的產(chǎn)品預(yù)計(jì)在9-10萬(wàn)元/平。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商有信心做頂豪，價(jià)格就奔著10萬(wàn) /平。

但說(shuō)句實(shí)話，如此大的體量，想在東五環(huán)邊上賣出10萬(wàn) ，還是有點(diǎn)難度。

為了這次賣地組合，朝陽(yáng)區(qū)方面也是挖空了心思，盡可能地為買家“減負(fù)”。

平房01、03地塊原本限高60米，被打包后變成80米。意味著樓增高了，空間舒適度更佳。

但想要拿到平房寶地，也是有不少“包袱”的，除了上述的托幼用地，開(kāi)發(fā)商還得同時(shí)捆綁孫河2902-73地塊商服地塊。而且商業(yè)與住宅要一起施工，一起交付。

這種類型的地，會(huì)占用開(kāi)發(fā)商大量資金，稍有不慎便會(huì)栽進(jìn)去。但依照朝陽(yáng)打包總原則——肥瘦搭配，多業(yè)態(tài)組成也合情合理。

孫河2902-73地塊，東側(cè)幾百米是地鐵15號(hào)線孫河站，用地面積5.87萬(wàn)平方米，地上建筑規(guī)模5.87萬(wàn)平方米，容積率1.0，綠化率30%，地塊起始價(jià)為6.41億元。

孫河73地塊內(nèi)不僅新增1條東西向?qū)挾葹?0米的街坊路，此外，它與2902-71地塊間新增1條南北向?qū)挾葹?0米的街坊路，相鄰地塊分別設(shè)置10米。

但眼下，孫河的商業(yè)地塊也傳來(lái)了一個(gè)好消息。根據(jù)北京朝陽(yáng)區(qū)商務(wù)局披露，該局明確今年有意：推動(dòng)山姆超市項(xiàng)目落地。