大家好，我是蘇北哥！

01.

難怪大校場在本次土拍中“大放異彩”，看看這里的最新行情，的確穩！

可能買房人的思維和觀點是一成不變的，看跌的永遠看跌，穿過重重迷霧看漲的，卻已經蠢蠢欲動……

實際上而言，今年以來，南京樓市發生的種種事件，都在不斷挑戰看空者的認知，顛覆那似乎無法撼動的看空觀點。

南京新房價格自去年11月份直到今年3月實現了“5連漲”，最大漲幅達到了0.7%，很多人甚至對于南京房價連漲都表現出莫不關心的態度，那北哥只能將未來4月份南京房價行情提前預知告訴你：降幅大概率將超越3月。原因很簡單，南京新房市場已經開始上新盤了，并且已經賣爆了！并且這個高價位段洋房的首開售罄，必定會一定程度上抬升南京新房的整體成交均價

沁百合城市展廳

4月中旬的這場首開，打響了南京2025年新房市場的頭炮，首開34套全洋房，起步607萬，最高759萬。當天全部售罄，感覺南京只要再出兩個這樣的“日光盤”，全市均價都得抬升1%個點。

再說土拍！昨天文章，北哥也對去年3月間的土拍行情與今年4月的土拍行情做了個對比，一分析就知道行情冷熱之分，可謂天差地別！

2024年3月河西北G01、玄武徐莊G02、江核G01三幅地塊全部底價“一輪游出讓”；2025年4月2日、4月23日兩場土拍，珠江路G05競價68輪，溢價率43%，火爆成交；大校場G07接棒珠江路，以38輪激烈競價，7.1%的溢價率高調成交，帶來了南京全新開發頂流板塊的土拍開門紅（非老城區）。

無形之中，今年南京樓市出現的眾多利好事件，成了大校場“厚積薄發”的完美鋪墊，讓這個開發近10年，主城最后一片10平方公里，可供整體開發土地，達到了誕生以來最高光時刻，站在了南京樓市“價值封面”地位。

大校場實景

十年前，大校場誕生之際的板塊定位就是與新街口、河西地位同等，將被打造為南京城市發展的第三極。就在前天，土拍酣戰間，眼見金基、華潤、保利等一眾YQ、民企，為大校場G07地塊，頻頻舉牌爭奪，就已經無需證明，如今的大校場在房企心中的定位，以及全市新房開發的戰略位置有多么之重要。

最終斬獲G07地塊的宸嘉發展集團（嘉佰道），在南京也算是蟄伏多年！2023年就進入南京市場，接手停工爛尾的位于秦淮區卡子門廣場的南京泰禾禾悅廣場（路子鋪NO.2013G47）項目，更名為佰匯廣場，此后在南京就再無動靜，直到大校場G07地塊的出現，可謂“一擊即中、一舉奪魁”！

嘉佰道G07地塊位置

由于嘉佰道G07地塊引起的關注太多，這兩天關于該項目的“內部消息”流出的也非常多，作為大校場首幅容積率只有1.2的純洋房宅地，拿地首日就有媒體爆料，嘉佰道將在這幅地塊上打造“大校場前所未有”的高端豪宅產品。

然而大校場本來就豪宅云集，前有偉星譽景府、秦淮金茂府；現有中信泰富九廬，奧體建設G77；嘉佰道此言一出，更是引起了眾人的遐想，大校場最頂級的住宅產品形態到底會是什么樣？當然這個問題，也只有嘉佰道自己才能解答。

根據目前所掌握的資料，嘉佰道G07預計會在戶型產品上做有別于此前大校場項目的“革命性創新”，據說疊墅產品目前也被納入備選項。

嘉佰道上海封面豪宅宸嘉100·嘉佰道

再加上嘉佰道“豪宅圈藝術家”的IP，為大校場G07做產品溢價可謂是“手拿把掐”！

但是，有一個問題必須提出來！為什么是大校場？不妨可以做一個簡單的假設，如果G07地塊出現在別的板塊，土拍出讓能否達到大校場同樣的火爆效果？這個問題的確值得深入思考。

曾經的南京樓市有著齊名并列的四大頂流板塊：大河西、大校場、新玄武、江北核心區。而如今在板塊價格和熱度上能與大校場抗衡的也只有河西了！

G07地塊如果是在河西南還真不一定有這樣的轟動效應！去年6月19日容積率只有1.01的河西南G11地塊，雖然也經歷了47輪競拍，但最終也只是以國企奧體建設接盤而告終，而知曉內情的人透露，其實河西南G11去年土拍原先已經內定奧建托底，土拍大戰只是走個過場。

奧體建設G11地塊2月份實景

而拿到河西南G11地塊之后，奧體建設其實也頗為躊躇，不知道做何種產品好！時間過去8個月了，一直沒有發布項目規劃，產品戶型、社區景觀更是無從談起。今年2月份據說G11尚未破土動工。

而大校場G07地塊就不一樣了！4月23日土拍那可是真真實實的“土拍大戰”，眾多房企爭搶一塊地。那么問題來了，如今行情下KFS不是傻子，花那么多錢拿地，他們到底看中大校場什么？

首先一點原因：大校場二手房價格已經給出了最完美的答案！目前2020年以后開發的大校場次新房小區，沒有一家二手房成交價格低于4萬/㎡，這在全南京可謂是獨一份的，就連河西南也做不到。

4月下旬，位于大明路沿線，機場跑道公園北側的大校場次新房錦云臺成交了首套二手房。143㎡的4房大平層，成交總價593萬，折合單價在4.1萬/㎡

不僅成交單價在4萬/㎡以上，而且據了解，錦云臺成交的首套房源位于頂樓，本來頂樓房源的價格就偏低，也就是說錦云臺正常樓層的二手房未來成交價更高。

錦云臺于2022年開盤，當年新房價格頂樓房源成交價格在4.5-4.6萬/㎡

錦云臺網房銷控

如此算下來，錦云臺業主3年時間等于只虧了4000-5000元/㎡，虧是虧了，但是放在當前行情下，錦云臺二手房保值率已經相對較高了！

2020年開發的大校場封面科技豪宅云瀾尚府，3月中旬成功售出了首套二手房，戶型面積182.69m2，總價745萬成交，成交單價定格在了40779元/m2。

去年12月份剛剛交房的華潤潤鴻府，今年1月份售出首套二手房。113m2的低樓層3房，成交單價達到了42831元/㎡，不夸張的說這個價格甚至比目前某些新盤實際售價還高。

金地大成雅境3月底成交的最新二手房房源，125m2中樓層三房，成交單價仍保持在40508元/m2

文淵府目前最新二手房成交單價還保持在4.4萬/㎡。

華著蘭庭洋房最新二手房成交單價還高達4.5萬+/㎡

更關鍵的是大校場的豪宅，當年新房售價5萬+/㎡，如今二手房成交單價還是5萬+/㎡，房產價值并未市場整體下行而出現大幅縮水！

今年2月份大校場的標桿豪宅金基望樾府成功售出首套二手房，房源為32F大高層的高樓層房源，戶型面積143.98㎡，最終總價750萬成交，成交單價達到52090元/㎡

據說這套房源當年買入價為780萬，買入單價5.4萬/㎡，其中含5400元/㎡的升級裝修包，雖然虧了近30萬，虧損率只有3.8%。可以說大校場金基望樾府已經是除鼓樓頂級學區房以外，普通住宅樓盤之中保值率翹楚。

02.

5號線開通最大收益區！板塊房荒+規劃集中兌現，讓眼下的大校場到了最佳進入期

二手房成交價格雖然不是一個板塊價值的唯一衡量標準，但卻是目標板塊的房產價值保值率的重要參考指標！

對比大校場，河西南次新房的成交價格可能就沒那么堅挺了，2016年開發的河西南星八客之一的五礦崇文金城，上周剛剛出了一套“2字頭一口價房源”。

而2017年五礦崇文金城的新房單價在3.5萬/㎡。

除此以外，河西南目前2字頭成交單價的次新房小區不在少數，據傳佳兆業三期4月最低成交價2.96萬/㎡；海峽城一期4月份最低成交單價2.79萬/㎡；魯能公館4月份最低成交單價為2.9萬/㎡；升龍天匯4月份最低成交單價為2.98萬/㎡

而河西南豪宅的成交單價又比較高，葛洲壩南京中國府3月份成交單價還高達6.3萬/㎡；萬科翡翠濱江3月份成交單價還竄高至6.33萬/㎡

所以河西南目前的二手房價格體系還是比較復雜，從2字頭到6字頭都有，跨度非常大。對于KFS上來說，如果在河西南拿地，產品方向難于把握，定位高了可能面臨無市場的尷尬；定位低了也難以收回成本。

與大校場眾多樓盤開發期相同的河西南樓盤，如嘉華嘉璟峰，2022年6月開盤項目，當年新房售價5.2萬/㎡（加包價），今年3月初該小區成交首套二手房，103㎡戶型，成交總價410萬，折算成交單價為3.95萬/㎡

嘉華嘉璟峰實景

嘉璟峰的一二手房價之間價差達到1.22萬/㎡

再看曾經與大校場并稱南北雙雄的新玄武！

曾經新玄武的標桿項目之一紫金悅峯今年2月份成交了首套二手房，房源面積127.24㎡，是一套18F小高層的中樓層房源，成交總價439萬，折合成交單價3.45萬/㎡左右。

根據GF基礎數據顯示，紫金悅峯2021年開盤時，同類型戶型新房成交單價是在4.5萬/㎡左右，相比起來該小區一二手房價差也在1.1萬/㎡左右。

還有新玄武的寶龍城！4月中旬，一套寶龍城112㎡房源，在貝殼掛牌，總價僅330萬。折合掛牌單價僅2.94萬/㎡

而2023年寶龍城最后一棟住宅開盤銷許價格是42694元/㎡。

寶龍城最后一棟住宅網房銷控

所以橫向比較起來，大校場二手房價格的確比較穩！市場能夠接受的空間也大，嘉佰道進入之后在大校場堅實的基礎上做加法，也會比較容易

另一個大校場的重大優勢就在于，板塊正處在前期規劃的集中兌現期！

在全市其他板塊規劃紛紛“減配”，大校場的各項曠世規劃卻一項不落的全部落地了

全球最先進的機場跑道公園，搭配磅礴的TOD規劃理念；創新街區，引進的歐洲最先進的“小街區、密路網”規劃，高密度路網會提高道路的通達性，小街區更富有生活氣息。

先進的地下管廊和海綿城市規劃！在城市建設之初，就將居住、生活所需的線路、管道全部植入地下，地面之上只留風景、看不見電線桿！海綿城市規劃，可有助于自然資源再利用，譬如雨水收集、透水道路鋪裝、生態恢復和修復等，未來的大校場雨季不會形成道路積水。

這種先進規劃，河西、主城等眾多板塊是不具備的，至少領先當下城市建設20年。

地標商業方面，大校場先后成功引入南京首座華潤萬象城和法國老佛爺百貨。

其中一個華潤萬象城據說項目建設體量就達到25萬方，預計2026年就將開業，一個嶄新的頂尖商圈即將崛起。根據最新消息，目前華潤萬象城綜合體工程已經順利封頂。

大校場華潤萬象城已封頂

華潤萬象城實景

南京市不動產檔案館、南部新城南京外國語學校、中國第二歷史檔案館新館已經陸續于2023年建成投用。

全民健身中心2024年投入使用

冰立方“中芬交流中心”，年前亮燈，今年就將正式投入使用

大校場冰立方實景

關鍵5號線北段也開通在即！而作為5號線最大的受益板塊，該線路在大校場一共設有多達3個站點。分別為七橋甕、大校場、神機營三站

其中神機營地鐵站周邊樓盤多達11家，一旦5號線北段順利開通這些樓盤瞬間就變地鐵房，房產保值能力進一步提升。

日前，5號線全新票價一覽表已經發布出來，預計開通時間的確不遠矣

5號線票價表

最后，嘉佰道進入大校場，時機絕佳原因還在于板塊新房供應正值“斷供”，前期新房房源基本去化的差不多了，正是新房產品升級的轉逆點。

今年2月份時候統計過一次，當時大校場新房可售房源大概總共300套不到。如今兩個月過去了，大校場能賣的房源更少了

保利博雅和著，全盤10棟也已經全部推出。

僅剩8號樓有14套房源在售，其余9棟樓已經悉數售罄

金基新睿樾府全盤10棟樓，目前僅剩A8、B9、B10、B11三棟小高層有房源在售，加起來大概有125套。

金基新睿樾府沙盤

中信泰富九廬一共10棟樓，目前已經有8棟推出，在售房源僅剩46套，未推出的2棟洋房，待推房源99套，合計起來九廬目前待售新房一共在145套。

合計起來大校場創新街區目前在售新房數量290套左右，在如此新房斷供的行情下，嘉佰道進入大校場做高溢價產品，既不會對產品進行打壓，又能將大校場住宅產品品質水平提升一個臺階。可謂恰逢其時！

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥， 男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。