今天，全網都被一個大規劃刷屏：

　　上海規劃資源昨晚正式發布了，上海中城地帶的城市設計方案征集。

　　其規劃的范圍就是中環到外環間的地帶——如今的中環欠發達地區。

　　并且會根據整體規劃方案，給即將到來的軌交中環線26號線做前期設計。

　　結合這個新的方案征集，和之前剛剛發布的一環四項規劃。

　　這事情看似簡單，但是實際昭示了一個恒重大的轉變：

　　之前幾年形成的選房思路要淘汰了，因為上海的城市格局又變了。

　　上海樓市，正式進入“亂紀元”。

　　其實，關于這個規劃的內容，我在上周的文章上海市中心，還要翻幾倍，就已經做了關于城市發展邏輯的推演，只是沒想到這么快就有了對應的規劃。

　　當時文章得出的結論就是：

　　上海樓市即將進入大中環時代，接下來幾十年將會把中環上的待建、未建區域建好，擴充市中心的范圍。

　　當時，做出這個判斷的核心指標就是一個：

　　城市化規模和人口的關系。

　　2018年以前，上海的城市發展預期，仍然沿用1995-2015年人口高增長時代的思路，無限外拓、繼續擴大市區邊界。

　　1995年到2015年上海來了一千萬人，總人口從1500萬到2400萬。

　　當時的城市發展是跟不上人口導入速度的，因此上海一直在使勁的向外開發造城。

　　由于歷史原因，上海中外環很多區域開發的早、但是開發定位很低，住配套等方面的資源甚至比不上大力開發的郊區新城。

　　浦東、普陀等區域的中外環的部分地區，其城市界面和配套資源甚至不如外環外的發達區域。

　　但是當時的社會背景就是優先向外開發新城：

　　向外搞增量建設，遠比比存量城市更新更容易。

　　因此，很長一段時間里，中環中外環的大量區域并不成熟。

　　發展資源也更側重于向外拓展郊區邊界，中環區域的更新就是緩慢龜速，市中心的城市更新速度也并不快。

　　不同的人口增速，造就不同的城市開發邏輯。

　　上海如今正式啟動中城開發計劃，是因為上海的城市開發節奏恰好進行到了這個節點。

　　2015年之后，上海的人口就達到了階段性的瓶頸，也就是2400-2500萬。

　　經過2015-2016上海接連超過40萬套一年的住宅成交量，上海就進入到相對不太缺房子的階段。

　　上海的人口策略從那時起也是走起了紐約等國際大都市的類似道路，開始了人口結構的升級。

　　過去這些年，就是通過不斷放開的人才引進政策，逐漸的優化上海的人口質量，持續推動上海的發展。

　　人口策略的轉變反饋到城市建設的方向上，就直接帶來了上海城市開發方向的改變。

　　之前人口高增長的時代，一直是向外擴展造新城，不斷開發新區域，造房子、造商場、造地鐵。

　　人口達到如今的階段性峰值，上海進入人口結構更新的時代，上海的城市開發邏輯自然也是開始精細化運作：

　　市中心的危房、城中村抓緊舊改，中環大量的“欠發達”區域的更新也要提上日程。

　　2018年之后，其實城市的開發方向就已經開始轉變，最典型的變化就是市中心開始了大開發：

　　黃浦的舊改、北外灘、東外灘的開發、徐匯沿江地區的開發成為了城市建設的主流。

　　當時，中環地區的開發并不明顯，因為路要一步一步走，市中心先搞，搞完了才能去搞中環。

　　經過2019-2024五年左右的開發，上海內中環核心區域的開發也終于達到了階段性的圓滿，走完了上海市區開發的第一階段：

　　01、市中心黃浦區為首的舊改基本上接近尾聲：

　　新天地區域、老西門豫園區域、大量地塊已經出讓，剩下剛剛啟動的外灘區域的更新也已經基本確定了開發方向。

　　02、北外灘、東外灘、徐匯濱江的核心區域規劃已經結束，只等后面的建設落地。

　　北外灘三大座規劃落位，東外灘大廠資源落位，徐匯濱江金融城落位。

　　內環內的欠發達區域比如西藏北路、曹家渡等區域都一定程度上進行了城市更新。

　　03、中環之前的待開發區域開始逐漸查缺補漏，啟動開發。

　　浦西的真如地區、徐匯漕河涇地區、桃浦南大地區、五角場三門路地區、大寧外溢地區，包括徐匯濱江、黃浦世博濱江、東外灘內環外部分；

　　浦東的世博后灘地區、前灘南地區、新楊思地區、金橋核心區舊改、張江地區、北蔡楔形綠地、張家浜綠地、御橋等區域，均已啟動了規劃開發，內中環的”斷點“幾乎都在補齊過程中。

　　相信大家也發現了：

　　到了如今這個階段最新規劃的中城地區，其實就是已經啟動開發區域的外圍一圈，可以視為上海市區更新的第二階段。

　　中城開發，對于上海未來的城市發展起到了一個承上啟下的作用：

　　也就是對正在全力建設的中環地區，和即將起步的郊區四大（大虹橋、大吳淞、大東方、大零號灣）進行有效連接。

　　中城的開發，對于上海樓市的格局帶來一個巨大的變化，就是上海樓市的逆分化。

　　之前，上海的中環上各區域的發展水平不均勻。

　　比較成熟的僅有浦西大寧、古北這些起到”副中心“作用的小板塊，浦東的中環大部分區域都欠成熟。

　　像大寧的核心區如今已經建設完畢，最新出讓的地塊要么是向北外溢的市北，要么是核心區的小地塊舊改，區域的發展已經到了全面成熟查缺補漏的階段。

　　而內中環的北蔡楔形綠地如今才剛剛啟動開發，差距仍然十分明顯。

　　我們常說的分化，其實一個層面就是購買力的集中：

　　改善購買力大多集中到圈層統一的成熟區域中，對應區域的次新房都有比較明顯的溢價。

　　而隨著中環如今的大建設以及未來中城的開發，中環地區將會有大量的區域崛起，大量的區域更新啟動。

　　這時候，樓市就會出現階段性的大輪動時期，就會出現典型的逆分化：

　　購買力向新開發區域轉移，購買力的集中狀態開始走向分散狀態。

　　當下，造城的速度不比20年前，城市更新的速度并不快。

　　因此，預計這個逆分化的過程將會在未來的很長一段時間持續，那么各板塊的價值變化就會進入一個混亂期：

　　五年內是一個格局，五年外是另外一個格局，十幾年以后全部開發完畢又有一個最終格局。

　　相比之下，所謂的地鐵大中環線，在我看來只是個插曲了，地鐵站的選址要依據板塊的成熟度——

　　而真正劇烈變化的，其實還是中環和中外環間各板塊的格局。

　　到底是新開發區域的新房領漲，還是成熟區域更保值，還是撿漏市區的老商品房？

　　這個將會成為未來很長一段時間里，買房的最大糾結點。

　　而不同的持有周期，在未來，也將會有不同的解題方案。

　　結語

　　之前我在上海郊區，最后一次房價暴漲提到過：

　　上海近郊也進行了一環四向的開發，資源將會集中在四大區域中，這也是一個“逆分化”的過程。

　　外環外之前的開發思路也比較分散，各區在外環旁都有成熟的小板塊，但是板塊之間的聯動性卻很弱，不像一體化的城市。

　　比如顧村和南翔，徐涇和九亭，吳涇和對岸的奉賢，新江灣和旁邊的高境淞南，都有類似的問題，部分外環區域和上游板塊的連通性也不算好。

　　隨著郊區新的規劃思路落地，在近郊也同樣是一個新時代：

　　上海郊區各區域的價值和排名，將會在未來重塑。

　　中環在逆分化，郊區在價值重塑，上海樓市又進入了“亂紀元”。