近期，不少當(dāng)事人前來咨詢 “買房前沒發(fā)現(xiàn)小區(qū)旁有墓地，能否退房” 這類問題。在購房過程中，這樣的困擾并不少見，今天，我們就從法律及司法實踐的角度聊一聊，希望能夠解開大家的疑惑。

想要退房，總體而言主要有三種途徑：一是符合法定的退房條件，比如合同目的無法實現(xiàn)、房屋存在重大質(zhì)量問題；二是符合合同約定的退房條件，像合同中明確規(guī)定 “若存在 xxxx 情況，可退房”；三是協(xié)商退房，即買賣雙方經(jīng)友好協(xié)商一致，解除購房合同。然而，在實際操作中，開發(fā)商擬定的合同往往不會輕易給購房者留下可直接退房的條款。所以，購房者若想成功退房，大多只能寄希望于符合法定退房條件，或者與開發(fā)商協(xié)商達(dá)成一致。

房屋周邊存在墓地，通常被認(rèn)定為不利因素。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商有義務(wù)在售樓處顯著位置，公示項目紅線內(nèi)外的各類不利因素，例如墓地、站等。一旦開發(fā)商未履行告知義務(wù)（如：未在售樓處內(nèi)未進行公示、合同內(nèi)缺失《不利因素告知書》）；或者存在惡意隱瞞（如：購房人明確詢問時，工作人員仍刻意不告知）購房者都有權(quán)通過法律途徑維護自身權(quán)益。

但現(xiàn)實中，更多的情況是開發(fā)商雖進行了不利因素告知，卻暗藏 “小心機”。他們可能將公示內(nèi)容放置在售樓處的偏僻角落，或者把《不利因素告知書》夾雜在一堆合同和文件中，讓業(yè)主在不經(jīng)意間簽字確認(rèn)。當(dāng)業(yè)主們發(fā)現(xiàn)問題后，才驚覺自己已經(jīng)稀里糊涂地 “認(rèn)可” 了這些不利因素。

在這種情形下，僅以周邊存在不利因素為由要求退房，難度著實不小，業(yè)主們也往往陷入被動局面。不少當(dāng)事人向我傾訴，他們拿著合同找開發(fā)商協(xié)商，得到的回應(yīng)卻只有一句冰冷的 “您已經(jīng)簽了《不利因素告知書》，我們事先已經(jīng)告知過您了”，協(xié)商之路就此阻斷。

不過，我們也不必灰心，這里有一些實用的維權(quán)方法。當(dāng)與開發(fā)商協(xié)商不成時，業(yè)主們不妨嘗試以下策略：

首先，可以通過信息公開等合法途徑，對購房項目展開全面、深入的調(diào)查。一旦發(fā)現(xiàn)項目存在違建、質(zhì)量缺陷、虛假宣傳等違法違規(guī)問題，便可依據(jù)實際情況提起違法查處申請。若相關(guān)部門未在規(guī)定時限內(nèi)履行職責(zé)，還能進一步申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。通過將開發(fā)商的違法違規(guī)行為與相關(guān)部門的法定職責(zé)緊密關(guān)聯(lián)，向開發(fā)商施加壓力，為維權(quán)爭取主動。

其次，仔細(xì)研讀《不利因素告知書》，核查其中對不利因素的說明是否詳細(xì)、明確。有些開發(fā)商會故意使用模糊表述，如 “周邊可能存在歷史墓葬”，卻不告知具體位置和潛在影響。針對這種情況，業(yè)主仍可通過法律訴訟，要求開發(fā)商給予相應(yīng)賠償。

此外，還可以采取 “邊打邊談” 的靈活策略。隨著收集到的維權(quán)籌碼不斷增加，與開發(fā)商談判時就更有底氣，從而為自己爭取合理賠償或?qū)崿F(xiàn)退房的訴求。

房屋周邊存在不利因素的案件，因具體情況不同而各有差異。為保險起見，建議大家在購房時，務(wù)必仔細(xì)審核各類文件，實地考察房屋及周邊環(huán)境。若已購房并發(fā)現(xiàn)不利因素，一定要第一時間做好證據(jù)收集工作。之后，再結(jié)合自身實際情況和維權(quán)目標(biāo)，選擇最適合的維權(quán)策略，才能更好地維護自身合法權(quán)益。