看看各地的掛牌量數據就知道有多嚇人了。全國掛牌量超過10萬套的城市榜單上，重慶高達17.2萬套，成都超過17萬套，天津也有15萬多套。重點14城中，有11城的二手房掛牌量還在繼續上升，杭州漲幅最高，達到15.24%。蘇州、廈門、鄭州、佛山緊隨其后，環比漲幅都超過5%。

這波“掛牌潮”已經連續五個月了。讓人擔憂的是，就算各地政府使出渾身解數放松調控，市場反應還是冷冰冰的。

政府急了，開始出奇招

眼看樓市不給力，各地政府可是拼了。有的地方搞起“三方聯動”：開發商、中介和賣家一起合作，中介和開發商約定時間內必須把房子賣出去，然后把款項給賣家，讓他們能買得起新房。

更有城市讓國企出面收購老舊小區，改造成保障房，讓賣家拿到部分放款和“房票”，去買指定樓盤的房子。

可惜，這些花樣百出的招數，也擋不住二手房市場的寒意。

為啥會出現“拋售潮”？

一個很現實的情況是，多地二手房掛牌近一年都無人問津。核心城市的房子都難賣，三四線城市就更不用說了，房子真成了“不動產”，只剩下住的價值。

剛需族們不敢輕易出手，投資客們也在觀望。那些手握多套房產的人，不少已經開始坐不住了。

背后有三大現象值得警惕：

第一個現象：年輕人不愛買房了

曾幾何時，年輕人是房地產的主力軍。即使手頭錢不多，靠著家里支持，首付還是能搞定的。成家立業的傳統觀念，也逼著年輕人必須買房。

可疫情之后，情況變了。大面積的管控措施導致各行各業萎縮，許多年輕人被裁員或者不得不啃老。疫情放開后，他們更不愿背負房貸。

在主流社交平臺上，越來越多的年輕人公開表示不買房。有人甚至選擇不結婚不戀愛，用單身生活對抗所謂的“人生正確路徑”。這種被一些人稱為“擺爛”的生活態度，正獲得越來越多的支持。

當年輕人不買房，中年人因信心不足選擇觀望，樓市又從哪里找新客戶呢？

第二個現象：人口紅利消失

過去房地產市場發展靠的是人口紅利，總有人來接盤。但最近幾年，出生人口持續下滑。據預估，2022年新生兒可能跌破900萬。如果按目前每年平均下降10%計算，五年后每年新生兒約600萬，接近死亡率，然后就是負增長了。

沒有人口紅利支撐，房價難以維持高位。

第三個現象：空置率太高

目前國內房子平均空置率達到了20%多，有些地方甚至超過30%。這么多空置的房子從哪來的？一部分是普通老百姓手里的兩三套房，另一部分是炒房客和企業囤積的大量房產。

如果房價開始下跌，這些囤房者會面臨巨大壓力。自住的人可能不在乎漲跌，但那些把房子當投資品的人就不一樣了。一旦他們開始出逃，市場可能迎來雪崩式下跌。

政策層面的三個變化

值得注意的是，政策層面也有三個值得關注的變化：

1. 房貸利率持續下降，從6%一路降到現在的4%左右。今年存量房的房貸利率也終于降下來了，這給那些手持多套房產的人減輕了不小的還款壓力。
2. 超過30個城市支持“一人購房全家幫”政策。這既是對房價過高的現實認知，也是對房地產行業不景氣的一種應對，讓購房者的家庭成員能夠一起入場。
3. 銀行端也迎來了“三個不低于”的要求：各家銀行自身房地產貸款增速不低于銀行行業平均房地產貸款增速；對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速；對非國有房企個人按揭貸款增速不低于本行按揭貸款增速。這實際上是在督促銀行給開發商放貸。

樓市未來走向如何？

面對當前樓市，我們需要保持理性。無論推出什么政策，都不會改變“房住不炒”的底線。

大環境已經成型：人口出生率持續下降，一些省份甚至出現人口負增長；城鎮化進程放緩，樓市供需關系發生變化，目前是供大于求階段；購房需求降低，樓市庫存持續增加。

有專家指出，手里房子多、沒有現金流且背負大額貸款的人日子會很艱難。市場不景氣，做生意難，沒有資金來源又面臨大額還款壓力。如果不賣房就面臨資金鏈斷裂，而這樣的人不在少數。

房地產在國內經濟中的比重已經相當高了。也許是時候把更多資金投向實體經濟和科技領域，而不是繼續把房地產放在最重要位置。這是一個幾乎沒有科技含量的行業。

作為普通民眾，面對當前樓市，最好的策略可能是保持觀望，理性看待房產投資，根據自身需求和財務狀況做出決策。對于剛需族來說，可能是一個相對有利的購房時機；而對于投資者，則需要更加謹慎，評估長期持有成本與收益。

房地產市場的健康發展，最終還需要回歸居住屬性，而非純粹的投資工具。這既是市場規律，也是政策導向。????????????????????????????????????????

某城市掛牌數據