看看各地的掛牌量數(shù)據(jù)就知道有多嚇人了。全國(guó)掛牌量超過10萬(wàn)套的城市榜單上，重慶高達(dá)17.2萬(wàn)套，成都超過17萬(wàn)套，天津也有15萬(wàn)多套。重點(diǎn)14城中，有11城的二手房掛牌量還在繼續(xù)上升，杭州漲幅最高，達(dá)到15.24%。蘇州、廈門、鄭州、佛山緊隨其后，環(huán)比漲幅都超過5%。

這波“掛牌潮”已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月了。讓人擔(dān)憂的是，就算各地政府使出渾身解數(shù)放松調(diào)控，市場(chǎng)反應(yīng)還是冷冰冰的。

政府急了，開始出奇招

眼看樓市不給力，各地政府可是拼了。有的地方搞起“三方聯(lián)動(dòng)”：開發(fā)商、中介和賣家一起合作，中介和開發(fā)商約定時(shí)間內(nèi)必須把房子賣出去，然后把款項(xiàng)給賣家，讓他們能買得起新房。

更有城市讓國(guó)企出面收購(gòu)老舊小區(qū)，改造成保障房，讓賣家拿到部分放款和“房票”，去買指定樓盤的房子。

可惜，這些花樣百出的招數(shù)，也擋不住二手房市場(chǎng)的寒意。

為啥會(huì)出現(xiàn)“拋售潮”？

一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的情況是，多地二手房掛牌近一年都無(wú)人問津。核心城市的房子都難賣，三四線城市就更不用說(shuō)了，房子真成了“不動(dòng)產(chǎn)”，只剩下住的價(jià)值。

剛需族們不敢輕易出手，投資客們也在觀望。那些手握多套房產(chǎn)的人，不少已經(jīng)開始坐不住了。

背后有三大現(xiàn)象值得警惕：

第一個(gè)現(xiàn)象：年輕人不愛買房了

曾幾何時(shí)，年輕人是房地產(chǎn)的主力軍。即使手頭錢不多，靠著家里支持，首付還是能搞定的。成家立業(yè)的傳統(tǒng)觀念，也逼著年輕人必須買房。

可疫情之后，情況變了。大面積的管控措施導(dǎo)致各行各業(yè)萎縮，許多年輕人被裁員或者不得不啃老。疫情放開后，他們更不愿背負(fù)房貸。

在主流社交平臺(tái)上，越來(lái)越多的年輕人公開表示不買房。有人甚至選擇不結(jié)婚不戀愛，用單身生活對(duì)抗所謂的“人生正確路徑”。這種被一些人稱為“擺爛”的生活態(tài)度，正獲得越來(lái)越多的支持。

當(dāng)年輕人不買房，中年人因信心不足選擇觀望，樓市又從哪里找新客戶呢？

第二個(gè)現(xiàn)象：人口紅利消失

過去房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展靠的是人口紅利，總有人來(lái)接盤。但最近幾年，出生人口持續(xù)下滑。據(jù)預(yù)估，2022年新生兒可能跌破900萬(wàn)。如果按目前每年平均下降10%計(jì)算，五年后每年新生兒約600萬(wàn)，接近死亡率，然后就是負(fù)增長(zhǎng)了。

沒有人口紅利支撐，房?jī)r(jià)難以維持高位。

第三個(gè)現(xiàn)象：空置率太高

目前國(guó)內(nèi)房子平均空置率達(dá)到了20%多，有些地方甚至超過30%。這么多空置的房子從哪來(lái)的？一部分是普通老百姓手里的兩三套房，另一部分是炒房客和企業(yè)囤積的大量房產(chǎn)。

如果房?jī)r(jià)開始下跌，這些囤房者會(huì)面臨巨大壓力。自住的人可能不在乎漲跌，但那些把房子當(dāng)投資品的人就不一樣了。一旦他們開始出逃，市場(chǎng)可能迎來(lái)雪崩式下跌。

政策層面的三個(gè)變化

值得注意的是，政策層面也有三個(gè)值得關(guān)注的變化：

1. 房貸利率持續(xù)下降，從6%一路降到現(xiàn)在的4%左右。今年存量房的房貸利率也終于降下來(lái)了，這給那些手持多套房產(chǎn)的人減輕了不小的還款壓力。
2. 超過30個(gè)城市支持“一人購(gòu)房全家?guī)汀闭摺＿@既是對(duì)房?jī)r(jià)過高的現(xiàn)實(shí)認(rèn)知，也是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的一種應(yīng)對(duì)，讓購(gòu)房者的家庭成員能夠一起入場(chǎng)。
3. 銀行端也迎來(lái)了“三個(gè)不低于”的要求：各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速；對(duì)非國(guó)有房企對(duì)公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速；對(duì)非國(guó)有房企個(gè)人按揭貸款增速不低于本行按揭貸款增速。這實(shí)際上是在督促銀行給開發(fā)商放貸。

樓市未來(lái)走向如何？

面對(duì)當(dāng)前樓市，我們需要保持理性。無(wú)論推出什么政策，都不會(huì)改變“房住不炒”的底線。

大環(huán)境已經(jīng)成型：人口出生率持續(xù)下降，一些省份甚至出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)；城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，樓市供需關(guān)系發(fā)生變化，目前是供大于求階段；購(gòu)房需求降低，樓市庫(kù)存持續(xù)增加。

有專家指出，手里房子多、沒有現(xiàn)金流且背負(fù)大額貸款的人日子會(huì)很艱難。市場(chǎng)不景氣，做生意難，沒有資金來(lái)源又面臨大額還款壓力。如果不賣房就面臨資金鏈斷裂，而這樣的人不在少數(shù)。

房地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)中的比重已經(jīng)相當(dāng)高了。也許是時(shí)候把更多資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和科技領(lǐng)域，而不是繼續(xù)把房地產(chǎn)放在最重要位置。這是一個(gè)幾乎沒有科技含量的行業(yè)。

作為普通民眾，面對(duì)當(dāng)前樓市，最好的策略可能是保持觀望，理性看待房產(chǎn)投資，根據(jù)自身需求和財(cái)務(wù)狀況做出決策。對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)，可能是一個(gè)相對(duì)有利的購(gòu)房時(shí)機(jī)；而對(duì)于投資者，則需要更加謹(jǐn)慎，評(píng)估長(zhǎng)期持有成本與收益。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，最終還需要回歸居住屬性，而非純粹的投資工具。這既是市場(chǎng)規(guī)律，也是政策導(dǎo)向。????????????????????????????????????????

某城市掛牌數(shù)據(jù)