房財經網前不久，北京石景山區公示了兩份總平面設計圖。

一份是中海長安源境二期的，一份是首鋼璟悅長安的。

但它們在南向陽臺設計上，完全不同。

長安源境是通過奇偶層錯開，令陽臺全送；璟悅長安設置了內嵌式陽臺，后期封閉送一半室內面積。

從陽臺的實用性上，璟悅長安背刺了長安源境。

又是陽臺的問題！

這半年來，北京至少有接近60個樓盤設置了陽臺，內置和外置陽臺各占一半。

對北京陽臺的剖析，花姐寫過很多篇文章，其中有一篇閱讀量還超過了10萬+。

北京的陽臺很特別，報規的是開敞陽臺，但交付時卻是封閉的。公開的秘密的是，房子驗收之后，再封閉陽臺，開發商可以偷一半陽臺室內面積。

按照《民用建筑通用規范》(GB55031-2022)第3.1.5條，陽臺建筑面積應按圍護設施外表面所圍空間水平投影面積的1/2計算。

這一現象，多發生在內置陽臺身上，專業上稱之為結構內陽臺或內嵌陽臺。

由于北京冬季漫長，陽臺被封入室內，很實用。對沒有陽臺或開敞陽臺，是降維打擊。

因此，北京樓市對陽臺舉報成風，有的通過總平圖公告提反饋意見，有的直接去中央媒體平臺投訴，要求開發商承諾陽臺不封閉。

開發商們見招拆招，態度很好，絕大部分沒有彎彎繞繞，直接公開承諾不封閉陽臺。但實際上，言行不一致，樣板間的陽臺依舊是封閉的。

原因在于，它們在規劃時，就是按內嵌陽臺設計的。待總平圖公示時，已經改不了。

按照正常的開發流程，大致的順序是：拿地、公示總平圖、公告反饋意見、取得規劃證、拿預售證、開盤、交付等。

這里面，反饋意見是關鍵的一關。當然，也有個別神通廣大的地產商，跳過了這關。

如何應對這個反饋意見，有的開發商越來越有藝術了。這里，花姐只談現象，就不點名道姓了。

1、有的打太極。

昌平區某樓盤稱：“我公司承諾交付前，將嚴格按照規劃審批方案建設及驗收。項目交付后，陽臺歸小業主自行使用”。

這話，沒毛病，避開了開發商封陽臺的敏感話題。如果后期封陽臺，那是小業主干的，把責任推得一干二凈。

2、有的避重就輕。

朝陽區有兩樓盤稱：“市民較為關注的開敞陽臺按照水平投影面積計算，在出讓地上建筑面積中予以核減，且附設于主體結構以外，我單位承諾不封閉”。

它先普及了一下開敞陽臺的計算方式，但只作了一個通用的承諾——外置陽臺不封閉、沒有指明是“本項目”，也避開了內置陽臺封閉的問題。但實際上，它只設置了內置陽臺。

3、有的指鹿為馬。

豐臺區有樓盤稱：“本項目開敞陽臺以及設備平臺，均設置在結構以外，我司將在后期申報規劃許可手續時，提供開敞陽臺及設備平臺不封閉的承諾”。

這個樓盤講得十分清楚，它的陽臺均設置在結構以外。從總平圖上，是很難判斷陽臺屬性的。

好巧不巧。最近，它公布了定稿的戶型圖。花姐請教了建筑設計院的朋友，認定這個樓盤的開敞陽臺是在結構內。

花姐做了一張圖，可以清晰地看到陽臺兩側是剪力墻。反觀花池，就在結構之外。

花姐點評：

北京好房子，不止于陽臺。

現在，北京樓市盛行了一種不良風氣：有外置陽臺的，好于送飄窗的；有內置陽臺的，好于外置陽臺的。

開發商賣房子，第一話術是講自己送了多少面積。

這其實有違中央倡導好房子的初衷。今年，政府報告中明確指出，好房子應是“安全、舒適、綠色、智慧”。

況且，偷來的陽臺面積，本來就是違規的。

真正的好房子時代，應是"天下無賊"。而承載美好生活想象的陽臺，不應成為地產商偷面積的溫床。

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