每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

時隔一年，北京大興新城西片區(qū)終于有新盤要入市了。

它就是大興發(fā)展梧桐府。

前不久，梧桐府開放了樣板間，連同一套戶型圖、外立面、園林景觀信息，一股腦兒釋放出來。

說實話，花姐看到這些資料，有點小失望。

1、梧桐府沒趕上北京平原多點地區(qū)好房子政策。政策2月12日下發(fā)，圖紙2月18日公布，扣除周末，上班時間只有3天，應(yīng)該來不及調(diào)整圖紙；

2、南陽臺依然是奇偶陽臺，進深1.6米，無論是隱私還采光，都大打折扣；北陽臺放棄了流行的1米進深設(shè)備平臺，改成進深1.6米，計入一半建面；

3、北地塊大門進入的地方，增配了一小段風雨連廊。總平圖公布時沒有，應(yīng)該是后加的，算是增加了一點好房子元素；

4、戶型從168平到222平米，定位純粹，和東面不遠的興城之星看齊。但是，為清一色的四葉草，沒有實現(xiàn)南向四面寬。

這些問題，給梧桐府蒙上了一層陰影。（進購房交流群，請加花姐微信：louhuar007）

為什么這么說？

在梧桐府東南方向5.7公里，大興區(qū)黃村七街DX00-0201-0255地塊也快入市了。它的總平圖反饋意見顯示，設(shè)置了開敞陽臺及錯層陽臺。

花姐分析，0255地塊的165-185戶型，南向設(shè)置的為開敞陽臺，即每戶的客廳配完整的陽臺，計一半產(chǎn)權(quán)面積。而一些小戶型為錯層陽臺。

它對梧桐府是有一定沖擊的。

在北京南向陽臺的鏈條里，如果從實用性講，應(yīng)該是：內(nèi)置陽臺（封閉、計一半面積）＞防火挑檐（不封閉、不計面積）＞開敞陽臺（不封閉、計一半面積）＞奇偶陽臺（不封閉、不計面積）。

0255地塊和梧桐府的開發(fā)商有血緣關(guān)系，一個是大興城建和大興集地聯(lián)合體，一個是興創(chuàng)置地。

它們的最終持有者是大興區(qū)國資委，也是大興新城土拍最大的兜底者。

在大興新城片區(qū)，這種有血緣關(guān)系的樓盤還有很多。如：興城之星、0007地塊、京璽、0021和0022地塊，大紅門的元啟、6030地塊，等等。

只不過，梧桐府里還混雜著民營包工頭的基因。

它的項目公司為北京興城發(fā)展建設(shè)開發(fā)有限公司，由大興發(fā)展集地和大興城建，分別持股84.1561%和15.8439%%。

大興發(fā)展集地由興福臨空和萬興建筑集團，分別持股51%和49%。大興城建、興福臨空由大興國資委全資持股；萬興建筑則是一家民營建筑商，實控人為董事長呂保明，持股約95%。

換句話說，梧桐府里有約41%的民營資本。梧桐府東北7.4公里處的0021、0022地塊，也是大興發(fā)展集地的，在2025年1月27日以23.2億元拿下，尚未公布總平圖。

呂保明做甲方，意在甲乙方通吃。

2025年2月13日，梧桐府領(lǐng)取了樣板間的施工許可證，北京興坤建筑有限公司中標，中標價937.6607萬元。

有媒體披露，興坤建筑大股東呂海生，疑似為呂保明近親屬。

截止目前，梧桐府的總包商還沒有披露。它在3月27日發(fā)布了總包商招標公告，預算金額10億元。

一、平民大平層豪宅

梧桐府總用地面積約4.94公頃，規(guī)劃地上建筑面積約8.15萬㎡。

北邊0003地塊容積率1.6，地上建面3.99萬㎡，規(guī)劃8棟6-10層洋房；南邊0011地塊容積率1.7，地上建面4.16萬㎡，規(guī)劃8棟6-10層洋房。

兩地塊中間隔了一塊地，樓棟規(guī)劃很相似，大門都在東邊。

它有六款戶型：168平米38套、174平米38套、199平米56套、205平米56套、215平米80套、222平米136套。

梧桐府最近的參照系，是東面100米的興城之星，他們中間是綠化帶。

興城之星由中建三局和興創(chuàng)置地聯(lián)合打造，于2024年3月開盤，供應(yīng)242套，網(wǎng)簽203套，成交均價4.48萬元/平米，總成交價16.42億元。

它取得如此好的成績，堪稱奇跡。有人稱之為“荒郊大平層”，但花姐更愿意稱之為“平民豪宅”，花不到1000萬元，就可以住上200平米大平層。

梧桐府和興城之星位于大興新城西片區(qū)，在永定河東岸，緊鄰京滬高鐵西側(cè)，地處南五環(huán)與南六環(huán)之間，目前周邊比較荒蕪。

有了興城之星的成功，梧桐府跟進做大平層，但戶型做了差異化。興城之星有四種戶型：150平米、180平米、230平米和270米。

花姐預計，梧桐府的售價和興城之星差不多。但興城之星是中建三局建造的。

二、戶型敵不過興城之星

和興城之星相比，梧桐府的戶型差了許多。

它的六款戶型，是清一色的四葉草設(shè)計，南向只有三面寬，而興城之星全部是南向四面寬戶型。

拿梧桐府222平米和興城之星230平米戶型作個對比。

1、進深面寬比。興城之星是0.6，梧桐府是1；興城之星面寬20米，梧桐府只有13.95米；

2、客廳。梧桐府只有6米，興城之星達8米。梧桐府的客廳南面很雜，有一扇通往陽臺的門，動線也混亂；

3、贈送面積。梧桐府南向為奇偶陽臺，寬1.6米，面積10平米，全贈送；北面開敞陽臺7.52平米，送一半；南向贈送一個飄窗。

興城之星南向贈送2個飄窗，北面設(shè)備陽臺長4.7米、寬1米，全贈送。從贈送面積量的角度看，梧桐府強于興城之星；

4、通透性。梧桐府為四葉草戶型，北面是廚房；興城之星的廚房在側(cè)面，完全南北通透；

5、次臥。梧桐府次臥的私密性較差，從陽臺可以看臥室內(nèi)，臥室也沒有落地窗，比較壓抑；

6、家政間。梧桐府沒有獨立的家政間，洗衣機在公衛(wèi)外面；興城之星有獨立的家政間，還有一個保姆獨立進出的門；

7、玄關(guān)。梧桐府沒有玄關(guān)，私密性差；興城之星有二進門的感覺，私密好。

從戶型上，興城之星壓倒性超越了梧桐府。甚至，興城之星的戶型，在周邊還沒有超越者。

三、奇偶陽臺的兩大問題

奇偶陽臺，是比較雞肋的。

除了梧桐府，北京奇偶陽臺的樓盤還有：大興區(qū)的京璽、元啟（剛改規(guī)劃）、0255項目部分樓棟；豐臺區(qū)的城建璽院、中海永定玖里；石景山的中海長安源境、中海長安玖章；昌平區(qū)的龍湖觀萃。

奇偶陽臺的問題有兩個：隱私差和光線差。

先來看隱私問題。

陽臺錯層設(shè)計，意味著樓上斜上方的人在陽臺，可以看見樓下陽臺的動向，甚至可以看到斜下方的客廳、房間情況。

再來看光線問題。

梧桐府的陽臺寬1.6米，緊挨陽臺的下一戶，擋光。

正是因為陽臺伸出太多，會影響光線，好房子正常要求陽臺最寬不能超過1.8米。

有關(guān)梧桐府的奇偶陽臺，還有一個小問題。

按照它的宣傳，外立面的靈感來自北京SKP：弧形的造型，導致陽臺上有落灰塵的死角，藏在陽臺門的背后，從客廳看，一目了然。

另外，由于奇偶陽臺挑高6米，即便想封陽臺，也沒有可能。

花姐點評：

梧桐引鳳。

《詩經(jīng)》有云：“鳳凰鳴矣，于彼高崗；梧桐生矣，于彼朝陽”。

梧桐府的案名很有寓意，希冀每一個購房者是入巢的鳳凰。

但是，梧桐府的巢，是否讓“鳳凰們”滿意呢？

地鐵在哪里？商業(yè)配套在哪？學校在哪里？醫(yī)院在哪？

這些，花姐相信，未來一定會有。

不過，它是否值得等待？每一個人的人生，能有幾個十年？

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