北京進深 徐迪 通州土拍市場近期存在感十足，月初八里橋宅地意外火爆，明天開標的梨園6007地塊也吸引了多家房企角逐。

趁熱打鐵，副中心站巨無霸地塊深夜空降至預申請列表內。

4月28日，北京城市副中心站綜合交通樞紐地區FZX-0101-0705等8幅地塊打包進入用地預申請，起拍價74.91億元。

受理時間自2025年4月27日起至5月27日下午17:00。

該地塊并不在最新的三輪供地中，但曾出現在今年1月底發布的首輪清單上。

地塊位于潞城鎮，當時項目包里是5塊地，用地規模7.44公頃。

本次進入預申請，又加入了3幅，土地面積達到11.28公頃，規劃建筑規模超26萬平方米，其中7幅住宅地塊建面總計23.7萬平方米。

1、西北角的0707地塊為其它類多功能用地，占地0.83公頃，容積率3，地上建筑規模2.48萬平方米，限高60米，局部80米。

含密閉式垃圾分類收集站1處，建筑面積1500平方米，可采用地下建設形式；

污水源熱泵能源站1處，建筑面積1200平方米，采用地下建設形式，地上應預留附屬設施建設條件。

以下7幅地塊均為二類居住用地，限高100米，可建30層以上高層建筑，可享運河景觀。

2、0705地塊，占地1.31公頃，容積率2.3，地上建筑規模3.02萬平方米。

開閉站1處，300平方米；有限電視三級機房1處，30平方米，可與建筑結合設置。

3、0706地塊，占地1.73公頃，容積率2.2，地上建筑規模3.8萬平方米。

含物業管理用房1處，地上建面100平方米；再生資源回收站1處，150平方米，可采用地下建設形式；社區管理服務用房1處，500平方米。

4、0708地塊，是組團中規模最大的一幅，占地2.24公頃，容積率2.4，地上建筑規模5.38萬平方米；

5、0807地塊，占地1.33公頃，容積率2.1，地上建筑規模2.8萬平方米。

6、0808地塊，占地1.23公頃，容積率2.1，地上建筑規模2.58萬平方米。

7、0810地塊，占地1.36公頃，容積率2.4，地上建筑規模3.27萬平方米。

8、0811地塊，占地1.25公頃，容積率2.3，地上建筑規模2.88萬平方米。

以上7幅住宅地塊除單獨配建外，每幅地塊中還需分別配建物業管理用房1處，地上建面100平方米；

另含家園中心1處，地上建面約1.38萬平方米，涉及功能包括：

社區衛生服務中心1處，建筑面積3500平方米；

養老及助殘中心1處，建筑面積1200平方米；殘疾人托養所1處，建筑面積1000平方米；機構養老設施1處，建筑面積3000平方米；

末端物流配送中心1處，建筑面積200平方米；郵政所1處，建筑面積200平方米；

室內體育設施1處，建筑面積2000平方米；

社區文化設施1處，建筑面積2000平方米；

社區服務中心1處，建筑面積700平方米。

家園中心由二級競得人進行代建，建成后無償移交通州區政府，由區政府統籌安排。

根據出讓文件，居住用地在建筑規?？偭坎蛔兊那疤嵯拢髯≌貕K之間可結合高品質方案進行統籌平衡，合理調整各地塊建筑規模指標。

相鄰地塊鼓勵地上、地下連通，潞濱一街及紫旭東路設置地下步行通道。

0101街區地塊緊鄰北運河，上述地塊中多功能地塊和0708、0810、0811部分房源均可享受前排河景。

多規合一函中明確提到，城市設計和建筑設計充分落實《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點(試行)》要求，進一步加大技術創新，推動住房品質提升。

1、建筑空間設計指引

（1）建筑布局：規劃范圍內居住用地鼓勵采用圍合式建筑布局，鼓勵高層住宅在保障良好的日照條件前提下，形成更均好的觀景朝向，避免大片同一方向的立面朝向。

為營造多樣化的生活場景，提升規劃居住區與副中心站樞紐地區、大運河濱水空間的步行可達性和舒適性，規劃居住地塊之間、居住地塊與濱水空間之間及居住地塊與樞紐區域之間應設置二層連廊，塑造便捷通暢、立體生態、完整連續的慢行空間。

設置開敞式的風雨連廊，在不影響居民日常生活的前提下，將相互獨立的建筑物或將建筑物與小區內廣場、游園等公共空間相互連接，方便居民室外休閑活動，并補充適應本地氣候特點的室外游憩設施和景觀空間。

為提升小區生活宜居度、便利度，補充快遞收寄、便民零售、便民餐飲、會客交流等基礎公共服務功能，可結合小區入口、入戶大堂或依托沿街、街角首層配建鄰里共享公共空間。

（2）建筑風貌與材質：突出簡潔現代的都市風格，公共建筑材質鼓勵選取環保、新穎、簡約的玻璃、金屬板、石材等材料。居住建筑材料以石材、金屬板、陶板為主，打造區域品質形象，彰顯時代特色。

（3）城市色彩：規劃范圍位于濱河風貌區內，色彩總體要求為暖色調、中等飽和度和中等明度。高層建筑宜采用高明度、低飽和度的冷灰色調，底層建筑宜采用中低明度、中等飽和度的暖灰色調，形成動靜相生、韻律有序的空間色彩氛圍。

（4）第五立面：鼓勵強化建筑群組第五立面設計，協調各類建筑屋頂形式比例，采用簡潔線條和幾何形體，勾勒屋頂設計的層次感和韻律感，形成錯落有致、簡潔明快、創新風尚的第五立面形象。

鼓勵地塊內風雨連廊和公共設施、架空層的頂部互相連接，設置可上人屋頂花園、觀景平臺等，打造共享、生態的公共活動空間，構成社區開放空間系統的重要組成部分。

2、街道空間設計指引：

交通性主干道為運河東大街，沿線禁止機動車開口，應設置立體行人過街設施；

復合性次干道包括副中心站南街、紫旭西路、紫運西路，街道設計鼓勵營造公共空間節點，除紫運西路外，可適當設置小汽車及貨運出入口；

休閑街道包括紫旭東路、潞濱一二三街，對公共空間要求較高，規劃布置零售商店、休閑公共場所、社區活動和服務設施，可適當設置小汽車及貨運出入口。

鼓勵0706、0708地塊沿潞濱一街東側整體設置1條商業內街，并適當擴大建筑退線，預留臨時停車、沿街景觀和商業外擺空間，提升沿街界面活力。

3、濱水空間設計指引

打造具有標志性、特色性的濱水景觀界面，對紫運西路周邊地塊的建筑立面、建筑退線、人行道和道路綠地進行一體化設計，鼓勵建筑首層設置零售、文化、康體、娛樂等公共功能并靈活布置廣場景觀、小微綠地以及外擺經營設施，提升濱水界面的活力。

為引導形成高低錯落的城市天際線，濱水地區住宅建筑尺度及高度應相互協調，避免高度過于整齊單一以及高低配、跌落式的高差設計，形成舒緩有序的濱水天際線。

鼓勵設置跨紫運西路二層連廊，加強居住區與運河水岸公園的慢行聯系，一體化打造親水活力。連廊跨過紫運西路將住宅底層架空空間與運河濱水區域無縫連接，設計需符合相關國家規范鼓勵采用大跨度、藝術化和生態化的設計形式。

副中心站地區屬于01組團，為創新示范組團，位于城市副中心“一帶”“一軸”交匯處，集中體現水城共融、藍綠交織、文化傳承三大特色。規劃定位為交通樞紐門戶、新一代國際化商務區和站城融合發展示范區。

作為承接非首都功能疏解的重要承載地，通過城市功能和軌道交通深度融合，提升副中心對中心城區疏解功能和人口的承接功能，提高對東部各區的輻射能力。

該項目東側緊鄰東六環高線公園，距市政府約2公里，地理位置優越。

西側濱水區域，緊鄰京杭大運河，可俯瞰副中心三大文化設施，景觀優勢明顯，南側緊鄰運通隧道約20分鐘可直達東四環，交通很便利。

北側緊鄰副中心站交通樞紐，地下包括地鐵6號線、M101線、平谷線、城際鐵路聯絡線、京唐鐵路等軌道線路，軌道交通便利。樞紐站上蓋規劃辦公、商業、酒店等功能，大型集中商業區、濱水文化特色商業區，可提供餐飲娛樂休閑等服務。

相關負責人表示，未來三年，副中心將謀劃實施1000余個項目，總投資額超萬億元，著力打造綜合成本最低、審批效率最高、行政服務最優的營商環境，全力保障項目“交地即交證”“拿地即開工”。