似乎我們很少提及五大新城的話題

無論是他是五大新城的時候還是改成五個新城的階段

對我們而言這是基于上海環(huán)狀結(jié)構(gòu)上的人口&資源外溢的結(jié)果

更確切說這是個不斷外溢的過程

而這樣的過程中很多畫面當(dāng)你以1年2年為跨度去觀察的話，很難看到180°轉(zhuǎn)變

青浦新城站附近城市界面

10年前嘉定新城方向新盤沿著11號線不斷向西北延伸

沿線你能看到的基本是乍新的地鐵站，以及出站后略顯荒涼的城市界面

所有生活場景都停留在開發(fā)商的樓書上

經(jīng)常你去看盤的時候都是踩著還沒封上水泥的泥濘路上

即便如此大家還是爭先恐后的為未來買單

這樣的畫面不僅僅是發(fā)生在嘉定新城

沿著西側(cè)新區(qū)在上海西側(cè)、南側(cè)、東南側(cè)打一圈

這樣的畫面對于嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉賢新城、臨港新城都不陌生

而今天要說的也是這里，因為最近我們意識到此時此刻在這些地方發(fā)生了一些改變，一些有點出乎我們意料的小狀況

01

一組掛牌&成交矛盾

最先打開天靈蓋的是一組小切口數(shù)據(jù)

這是鏈家統(tǒng)計自己各環(huán)線掛牌庫存占比的數(shù)據(jù)

掛牌量50%左右是分布在上海外環(huán)外的，這點不僅是鏈家

全市掛牌結(jié)構(gòu)也如此，所以這點不稀奇，稀奇的是他的走勢

外環(huán)外的庫存占比持續(xù)走高

也是幾乎同時我又看到份五大新城的成交占比

從2021年開始可以清地看到五大新城成交占比又在下滑

雖然時間跨度有差、雖然外環(huán)外不能粗暴等于五大新城

但他們之間從時間到空間的包含被包含關(guān)系還是讓里面的相悖狀況有點明顯

如果僅僅是庫存走高、成交走低并不稀奇

但如果是庫存占比、成交占比的話，這就不僅僅是市場熱度高低的問題了

人一旦真產(chǎn)生疑惑后就會想著弄明白，于是飛一般的我跑了趟五大新城

去看這些地方最典型的二手小區(qū)，有多典型呢

就如果你的預(yù)算是200-500萬這個主流價段，那這些盤都是中介推薦的首屈一指

嘉定新城站附近的常發(fā)豪庭是2013年的次新

已經(jīng)出現(xiàn)大面積墻皮掉落跡象，但綠化率和公區(qū)能看出建成時的品質(zhì)感

2021年這里全年掛出18套房源、2022年20套、2023年和2024年分別是56套

另一邊成交量變化倒不是很明顯

2021年共計售出16套、2022年和2023年分別售出12套、2024年售出要多點，但也就17套

同維度我又去看了青浦新城的怡田小區(qū)、松江新城的江誠苑、奉賢新城銀河麗灣、臨港新城的港城悅庭

大家都有個共同問題

臨港新城的港城悅庭2023年小區(qū)

就是掛的洶涌，賣的卻很平靜

所以這是全市情況么

02

我去搜了全市數(shù)據(jù)

首先環(huán)線維度看了下基本面

確實，外環(huán)外的情況跟前面說的掛牌&成交沖突一致

掛牌量來看，所有環(huán)線都是上浮的

但如果去看各環(huán)線的掛牌占比的話，會看到內(nèi)環(huán)內(nèi)的糾結(jié)不定、內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)的減少

然后就是外環(huán)外的明確提升

而另一邊的成交卻相反

總的成交量根據(jù)每年行情高低起伏，但其中內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)都在明確提升

只有外環(huán)外獨自下滑

一邊掛牌占比不斷提升、另一邊成交占比不斷下滑

在這幾年高低起伏的行情里，這種相悖感卻從一而終

而這也決定了今天五大新城的一些市場底色

我將這份數(shù)據(jù)細(xì)化到嘉定、青浦、松江、奉賢、臨港的外環(huán)外部分

無法具體到五大新城具體的街道范圍

但從這些區(qū)域的外環(huán)外部分還是能看清一些東西

首先除了嘉定之外，其他各區(qū)的掛牌占比確實在提升

青浦和松江來到2020年以來最高水平

奉賢和臨港來到2022年最高水平

而另一邊的成交占比里

哪怕是嘉定也難逃成交占比不斷走低的局面

嘉定、松江、奉賢是2021年新低水平

青浦是近2年新低、臨港是2020年以來新低

這背后都不難感受到五大新城房東的難以及客戶的猶豫

房東的難在于置換，先不說價格，能找到客戶已經(jīng)不易

客戶的猶豫在于，房源過剩帶來選擇困難之外，這房子會不會出現(xiàn)難轉(zhuǎn)手的情況

至此

問題被放大、狀況也被升級

如果掛牌和成交結(jié)構(gòu)發(fā)生了這樣的變化的話，那看起來一如往常的五大新城背后的供需關(guān)系是有點狀況的

03

不得不說五大新城身上的擔(dān)子有點重

早先我們對于五大新城的討論還停留在人口和產(chǎn)業(yè)

但問題寬泛就容易讓人的感覺變模糊

具體到五大新城背后的掛牌-成交這個小賽道，你就感受到夾縫市場里的壓力

所以這份壓力是什么時候開始的

市場是什么時候開始轉(zhuǎn)向的

2022年數(shù)據(jù)變化挺大的，但你會看到2024年才是個轉(zhuǎn)折點

在此之前除了2022年之外，外環(huán)外掛牌占比維持在38%上下

但2024年之后數(shù)據(jù)增長明顯

于是我又以月為維度細(xì)化了這兩年的掛牌量數(shù)據(jù)

這過去16個月里外環(huán)外掛牌占比不斷走高的軌跡里，8-9月是個節(jié)點

去年9月是上海放開外環(huán)內(nèi)單身購房限制的節(jié)點

大量剛需涌入市場，外環(huán)外是上車門檻成為成交優(yōu)選

房東掛牌熱情也在激增

而成交熱情始終跑不過掛牌熱情，于是開啟了長達(dá)半年的庫存走高

這里面各區(qū)數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)折點略不同，但也集中在8-9月

嘉定是8月，青浦、松江、奉賢是9月，臨港稍微滯后是在10月

沒想到政策帶來的變化是方方面面的，不僅僅是成交

04

為什么變這樣

如果只是量上的改變，那這些現(xiàn)象的歸因應(yīng)該是市場

但如果是占比的變化，你就會看到不管市場高低，它背后改變的是掛牌結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)

所以為什么

我想很多人想到的第一個原因就是五大新城的人口引入問題

我不認(rèn)為各區(qū)的人口導(dǎo)入目標(biāo)完成與否會影響當(dāng)?shù)氐亩址抠I賣

人口導(dǎo)入的邏輯是產(chǎn)業(yè)，而二手買賣的邏輯是資產(chǎn)

前者影響后者，但不能起到?jīng)Q定作用

況且人口引入是個更為長周期的事

它很難在2020年還是正常，然后2023年之后突然改變的

首先引起改變的直接原因離不開前面提到的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)折，8-9月

可以確定的一件事是

大型的政策節(jié)點確實引起了數(shù)據(jù)上比較大的變化

其次整體市場大于局部

五大新城掛牌占比提升背后，最大的背景是全市掛牌量這幾年的幾創(chuàng)新高

在成交單量并沒有同款漲幅的時候，在僅有的成交里

更核心地段的房子會被優(yōu)先成交

換句話說，當(dāng)市場整體成交縮小的時候，先“犧牲”的一定是外圍

這可能才是那個更根本的原因

05

這幾天趁著有時間我在五大新城轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)

嘉定新城作為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入最成功的五大新城，每天上下班11號線都擠滿了人

青浦新城附近住了很多來上海安家的外地人，除了工作以外，外地人選擇青浦的原因居然是回江浙皖的老家很便利

最讓人欣喜的是松江新城，作為百年上海看外灘千年上海看松江的松江新城，它的城市界面在五大新城里首屈一指，阡陌交通、屋舍儼然

4月23日傍晚，松江新城站附近

不得不說上海對于新城的開發(fā)很有期許

地鐵軌交資源的牽引、商業(yè)醫(yī)院學(xué)校的盤狀布局，都在某種程度上復(fù)刻了當(dāng)時四大城市副中心的發(fā)展模式

基于上個十年我們看到了今天四大副中心的崛起

這讓我們看到了城市多中心的可能性，同時也會疑問那下個十年

我想這個答案依然離不開五大新城

只是五大新城還在發(fā)展過程中，所以才讓他在眼下看著負(fù)擔(dān)有點重

以上為正文，來自巧克麗麗

這是真叫盧俊公眾號的第6044篇原創(chuàng)文章