黃衫木店地塊一路之隔是星河灣 彭紅俠/攝

北京朝陽新百億地塊猜想，黃衫木店能賣到10萬+嗎？

彭紅俠/發自北京

北京即將再度上演搶地大戰。

截至4月27日17時，北京朝陽黃衫木店、孫河組合地塊報名截止，4家房企及聯合體報名競拍，包括保利、招商、中海，以及中建智地、金茂、越秀、朝陽城發聯合體，參拍企業無一例外均是實力強勁的國企央企。

為何此次競拍的組合地塊，中小房企無緣上桌？

一方面在于，黃衫木店、孫河兩組合地塊體量大、地價高昂，地上建筑規模28.27萬平方米、起拍價126億元，對開發商資金和開發實力提出較高要求；另一方面，此次組合地塊配建較多，涵蓋4727.75平方米建筑規模的托幼用地和58700平方米建筑規模商業金融用地，盈利賬難算。

黃衫木店地塊區位圖

朝陽組合供地多為“肥瘦搭配”，黃衫木店地塊作為朝青板塊近十年唯一新增住宅用地，稀缺性拉滿，一路之隔是北京老牌豪宅星河灣，有一定豪宅氛圍。

黃杉木店地塊的另一優勢在于環線，地塊位于東四環外，是東部高端居住區之一。西側1公里是朝陽大悅城，向東3公里處是常營龍湖天街，商業配套豐富。交通方面，距離6號線青年路站約1公里，在可接受范圍內，同時項目緊鄰朝陽北路和東五環路，駕車出行便利。生態上，地塊周邊環繞京城森林公園、星河灣生態公園、平房公園，生活舒適感較強。

地塊西向1公里是朝陽大悅城 彭紅俠/攝

相較商業、交通，地塊周邊缺乏大型三甲醫院和名校，醫療資源和教育資源相對薄弱。

從地塊上看，黃衫木店地塊總建筑面積22.4萬平方米，被分割成01、03兩塊住宅用地和02托幼用地。掛牌文件顯示，允許托幼用地位置結合方案與01地塊統籌布置，這為開發商提供了靈活的排布空間。不過，03地塊內須建設一條南北走向、寬11米的街坊路，這也就意味著03地塊將分為東西兩個組團。

此外，黃衫木店地塊也有一定開發限制。中房報京津冀實地走訪時發現，地塊西南側是中國國際能源加油站，東側50米處有一條110千伏的高壓線，03地塊邊緣還有四個高壓線塔，何時遷走或入地尚不確定。

地塊東側高壓線塔 彭紅俠/攝

黃衫木店地塊最近的競品是北側2.7公里處的御翠園，是和記黃埔2001年拿下的項目，產品設計上相對老舊，目前在售網簽均價78380.12元/平方米；東側3公里外是今年2月保利和金茂聯合體拿下的三間房組合項目，褡褳坡0006地塊為保利開發，案名定為保利朝觀天珺，0007地塊為金茂操盤，案名為金茂滿曜，兩地塊成交樓面價5.16萬元/平方米。

北側6公里外是酒仙橋雙雄——北京宸園和萬吉玖序，其中北京宸園成交樓面價6.6萬元／平方米，網簽454套，成交均價11.06萬元/平方米；萬吉玖序成交樓面價6.43萬元/平方米，預計成交價與北京宸園持平。

黃衫木店地塊雖未設置銷售指導價，但起始樓面價已至5.34萬元/平方米，項目未來定價成為業內關注焦點。根據鏈家二手房數據，朝青板塊二手房掛牌均價6.6萬元/平方米，其中星河灣掛牌價超過9萬元/平方米。參考星河灣和酒仙橋，項目成交樓面價或將進一步攀升，有望站上10萬+高峰。

當前，保利、招商、中海，以及中建智地、金茂、越秀、朝陽城發組成的超級聯合體已經報名競拍，尤其是后者4家房企聯合引發市場關注。

在此次組合地塊競拍前，北京市規自委曾優化部分要求，尤其是關于競得人部分，將“競得人為聯合體或非北京市企業的，應在出讓宗地所在區（縣）成立一家能夠獨立承擔責任的項目公司”優化為“競得人為聯合體的，應成立能夠獨立承擔責任的項目公司”。優化后，不再區分競得人是否為北京市企業，也不再限制項目公司成立數量與注冊地點，為開發商組建聯合體提供了更大靈活性。

朝陽新百億地塊上，是中建智地、金茂、越秀、朝陽城發組成的超級聯合體實力雄厚，還是保利、招商、中海技高一籌？4月28日即將揭曉。