觀點網 2024年是房地產市場的“政策大年”，從中央到地方密集出臺了一攬子促進房地產市場止跌回穩的措施。尤其在下半年，9月的政治局會議首次明確房地產“止跌回穩”目標，提出要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量；12月，政治局會議定調2025年要“穩住樓市”，市場信心得到進一步提振。

反映在數據上，2024年10月至12月，全國新建商品房銷售面積連續3個月同比、環比雙增長。其中12月單月，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市新房成交量實現同比增長35%、環比增長1%。

今年以來，政策效力持續顯現，一線城市已出現企穩回升跡象，而二三線城市仍在修復過程中。顯而易見的是，市場分化越趨明顯。

以北京為例，據北京市統計局發布的相關數據，一季度，全市新建商品房銷售面積247.3萬平方米，同比增長6.2%，其中純商品住宅銷售增長23.7%。二手房市場方面，繼去年12月成交量創近21個月新高，3月網簽數量達近24個月以來第二高的水平……

伴隨樓市的回溫，2025年3月，觀點機構在大灣區舉辦了2025觀點年度論壇，活動上同步發布了《卓越指數 o 2025房地產卓越表現報告》，并進行卓越指數 o 2025房地產卓越表現授牌典禮。

首開股份憑借自身穩健的經營戰略，以及行業筑底期間所展現的抗風險能力，榮膺“2025年上市企業卓越表現（地產G30+）”獎項，同時獲得“2025年房地產卓越企業表現獎”。

關鍵之年業績底色

作為首都國企，首開股份成立至今始終以北京作為核心區域和業務根據地。基于對市場的深耕，首開股份也在區域內建立起一定規模的資源儲備。

值得注意的是，在過去一段時間發布的“穩樓市”政策中，亦有圍繞盤活存量土地的相關內容。去年10月的國新辦發布會提及“允許專項債券用于土地儲備”，這也被解讀為2019年9月以來，時隔五年重啟發行土儲專項債。

業內認為，此舉能夠促進閑置土地的重新轉化，在減少市場存量土地規模、改善土地供求關系等方面都有積極作用，房地產企業的流動性也能從中得到一定程度的改善。

2025年2月，北京成功發行一批地方政府債券，其中新增專項債券規模達462.9億元，募集資金主要用于棚戶區改造、城中村改造、土地儲備、園區基礎設施、環境整治、新型基礎設施等領域。具體而言，用于土地儲備的資金高達116.87億元，這也意味著北京打響重啟土儲專項債發行第一槍。

這一消息，顯然也為深耕北京的市屬房地產開發商首開股份帶來機會。

事實上，北京一直是首開股份的核心區域和業務根據地，目前該公司在京內擁有主要項目74個，總規模1660萬平方米。

京外則包括遼寧、江蘇、浙江、福建、華南、華中、川渝等7個大區，目前已經初步形成以主要城市為重心，深耕結合周邊擴展的區域布局，主要項目82個，總建筑面積約2770萬平方米。

近年來，房地產企業紛紛發力經營和服務業務，長租公寓、代建、商業物業管理、城市更新等賽道競爭加劇。

首開股份也在多年前就已布局新業務，但對業績的支撐作用有限，為保持長效經營與發展，首開股份年內于公開市場擇機新增土地儲備。

7月，首開股份子公司成都首開韶泰置業有限公司成功競得成都市成華區槐樹店路16號地塊，總面積約2.4萬平方米，建筑總面積約5.22萬平方米，成交金額為7.23億元。

8月，首開股份子公司北京綠州博園投資有限公司競得北京市密云新城0104街區國有建設用地使用權，地塊總面積約11.8萬平方米，建筑總面積約22.7萬平方米（含回遷房），為棚戶區改造一次性招標項目，總價約4.88億元。

未來，伴隨市場進一步回暖，通過提前研判，合理鋪排，有望為該公司貢獻新的收入。

放眼行業，在2024年討論度較高的話題是“好房子”。過去這些年，伴隨房地產市場的深度調整，我國住房需求同步發生改變，從“有沒有”轉向“好不好”，實現質的跨越。

對此，首開股份也表示將結合“好房子”導向，進一步探索品質進階，圍繞綠色建筑、科技建筑等產品理念提升產品品質。這一點，在首開股份首次正式披露的環境、社會和公司治理報告（ESG報告）中有所體現。

2024年4月20日，在發布2023年度報告的同一天，首開股份同步披露了ESG報告，明確未來目標：2025年，新建建筑100%按照綠色建筑標準設計與施工，綠建二星級及以上項目建筑面積占當年開發項目總建筑面積比例達到40%；2030年，綠建二星級及以上項目建筑面積占當年開發項目總建筑面積比例達到50%。

在2025年前開展針對零碳/碳中和建筑示范項目的課題研究1-2個，在2030年底前累計完成零碳/碳中和建筑示范項目3-5個。

以北京市通州新城首開國風尚城為例，占地面積65516.16平方米，總建筑面積255954.72平方米。項目是為了配合北京市中心區遷移通州，于2019年施工，2023年竣工。

首開股份還在該項目的東北組團選了3000平米進行超低能耗處理，從設計、材料選型、實施到認證等做了大量工作。

項目最終獲得了北京市超低能耗認證、住建部綠色技術創新綜合示范-建筑節能及可再生能源科技示范項目、11-14#樓取得了綠色建筑三星設計標識（依據北京市標準）其余樓棟取得了綠色建筑二星設計標識。

進入2025年，首開股份定調為“公司走出生存發展困境的關鍵之年”，該公司表示，凝聚一切可以凝聚的智慧和力量，爭取一切可以爭取的資源和支持，共克時艱守底線，把準時勢育新機，努力實現“十四五”高質量收官，為“十五五”良好開局打下堅實基礎。

而深刻理解美好生活背景下消費者需求提升、理念變化趨勢后的首開股份，在推進產品升級與業務轉型、拓展市場空間將更明確方向與路徑。

多元探索城市復興

在“城市復興官”發展理念下，近年來首開股份持續推進持有物業的轉型升級，盤活低效資產與存量土地，通過合資、合作、入股的方式，構建盈利模式、撬動社會資本，形成多元主體推進城市更新工作，相繼啟動實施多個項目。

于城市更新、長租公寓、養老與文創等創新業務方面，首開股份均取得不俗成果。

2023年6月30日，首開LONG街正式開業。該項目為首開股份參與城市更新建設的代表樣板，位于昌平區回天地區中部的霍營街道，步行街全長約650米，總建筑面積15.4萬平方米。整體包括地上一期商業空間約6萬平方米，二期產業園區約4萬平方米。

首開LONG街積極探索存量樓宇利用新路徑，從空間、商業及產業三方面，進行全方位的更新，構建了完整的城市街景和生活方式，通過“更新一個項目”，成功“激活一片地區”，成為首開股份探索城市更新創新模式的試點。

長租公寓業務方面，首開股份也把握住我國住房供給側結構性改革機遇，取得較快發展。從2016年初進入入長租公寓市場到2021年正式發布長租公寓自有品牌“首開樂尚”，首開·樂尚公寓已先后在北京、杭州等重點城市開業上線。

在2024年，首開股份繼續深化完善長租公寓標準化體系，首開樂尚10家長租公寓整體出租率90%、租金收繳率100%。期內，福建首店（香悅店）開業入市，另有其他項目正在籌備。

同樣在2016年，首開股份啟動布局養老業務，聯合“寸草春暉”養老機構運營方北京寸草關愛管理咨詢有限公司、北京福睿科技有限公司，三方合作組建北京首開寸草養老服務有限公司。

首開寸草首創“融合式養老”的理念，通過“老舊樓宇改造”的城市更新方式，將存量房產資源與“寸草春暉”優質養老服務相結合，集機構養老、社區養老和居家養老于一體，打造了以亞運村院、西釣魚臺院為代表的融合式養老項目，開創了“健康養老+城市更新”的新模式。截至2024年末，“首開寸草”9家養老院整體入住率82%。

就在今年2月，位于北京市順義區高麗營鎮的首開富力十號國際養老項目迎來主體工程的全面竣工，預計將于2025年底全面完工。該項目總投資14億元，總建筑面積8.6萬平方米，包括8棟老年公寓住宅樓和1棟綜合養老醫院，建成后可提供近1000張床位。

作為首都國企，首開股份始終關注并服務于首都城市發展戰略，承接多項重點工程。在2024年，宋莊小堡村項目、首開通州萬象匯、房山熙悅麗博、通州西集項目等重點項目施工順利進行，形象進度、投資額完成均提前實現“雙落地”。

整體而言，在穩中求進的基礎上，首開股份結合內外部新變化，通過深入挖掘公司潛在資源和優勢，有效探索契合首開特色的業務發展路徑，積極拓展能力邊界。

筑牢信用安全底線

2024年，房地產市場仍處于筑底階段，房企普遍還面臨著不小的流動性壓力。在此情況下，企業更需注重內部管理和風險控制，優化項目布局與業務結構，同時探索多元化的融資途徑以緩解資金壓力，并積極應對市場變化帶來的各種挑戰。

首開股份也在年內“對標市場、瘦身健體”，進行了空前力度的組織管理優化提升。完成總部組織機構調整，壓減3個機關部室，完成京內外19家二層級管理單位的整合重組，形成9個二層級大區平臺和1個商管平臺。

除了“刀刃向內”，首開股份還向外尋求“活水”。

今年以來，住房城鄉建設部、金融監管總局指導各地建立城市房地產融資協調機制，支持合規房地產項目進入“白名單”，引導金融機構加大融資支持力度。首開股份對此積極響應，“白名單”項目共獲授信93.33億元（全口徑）。

另一方面，首開股份充分利用歷史投資的大量商辦、自持物業、棚改等，推動持有型物業應融盡融，實現55.9億元（全口徑）經營性物業貸款及城市更新貸款投放。

更為重要的是，憑借在市場上擁有的良好信譽和多年來的順利合作，首開股份與國內主要銀行及多家金融機構建立起基于誠信、互利的長期合作伙伴關系。貸款利率穩定、額度充足，擁有良好的融資能力。

其中，在2024年7月22日，首開股份采用5年期、3+2年期雙品種互撥方式完成2024年度第五期20億元中期票據發行。

據悉，這是首開股份首次發行5年期中期票據，規模為15億元，票面利率為3.37%；而3+2年期票據規模為5億元，票面利率為2.74%，這一利率創造了近年來公司同類型債券的新低。

如此，既能向市場傳遞積極信號，增強市場及相關方對公司的信心，也為公司未來融資和發展創造更有力的條件，形成正向循環。

另一方面，低利率的中期票據有利于減少利息支出，降低公司的財務費用，提升利潤空間。同時，短期債務得到置換，有助于優化首開股份的負債結構。

除了償還即將到期的債券外，募集資金還可根據公司的戰略安排，用于其他更有價值的項目或業務拓展，提高資金的整體使用效率，實現資金的優化配置。

截至2024年末，首開股份非標融資占比較年初顯著下降；12月底平均融資成本3.78%，融資成本持續壓降，較年初下降48個基點；合并范圍內金融機構帶息負債較年初降低約97億元。

在未來，首開股份有望“輕裝上陣”，將更多精力投入經營管理等方面，平穩有序推進業務發展。

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