越秀?東山云起，五一要開展廳了。

項(xiàng)目前身，是越秀區(qū)廣州大道中619地塊，去年9月掛牌，12月由越秀地產(chǎn)競(jìng)得，總價(jià)不到6個(gè)億。

越秀進(jìn)場(chǎng)時(shí)，這塊地接近“璞玉”狀態(tài)，除了地段是確定的，學(xué)校是明牌的，其余都是充滿挑戰(zhàn)的未知數(shù)。

尤其是產(chǎn)品。

早期傳言，這里是要做「樾系」，高端改善，大面積。

但最后敲定的，卻是全新的「先鋒系」，海珠江灣潮起同款：

最大戶型不超過140平。

116套房源中，98平占了一半貨量，其次是120平、139平、122平。

挺小的。

當(dāng)然，這個(gè)小，是相對(duì)的。

豪宅地段，做的都是豪宅線下以下的產(chǎn)品，乍一聽還挺稀奇。

越秀供應(yīng)雖然不多，但細(xì)數(shù)起來，還是有幾個(gè)的。

這些項(xiàng)目，位置不如東山云起核心，但面積普遍要大膽得多，跨度也廣。

開發(fā)商的思路，都是比較一致的。

這樣的地段，買入的大多是置換客。

既然是置換，那一定要有大面積。

面積做大了，也好拉高溢價(jià)賣。

再搭配點(diǎn)小面積，溫水沖服。

這是現(xiàn)階段越秀區(qū)在售產(chǎn)品相對(duì)同質(zhì)化的重要原因。

就算是東山云起，也沒有拋棄這套邏輯，只是策略變了，更注重控總價(jià)，主做板塊稀缺的“較小面積”產(chǎn)品，降低買入門檻，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。

畢竟這里近地鐵，也有鐵一加持，對(duì)于開發(fā)商來說，這也是一個(gè)相對(duì)務(wù)實(shí)的選擇，出貨速度會(huì)更快。

項(xiàng)目面積段雖然不夠“豪”，但也能滿足主流的置換需求。

這得益于三點(diǎn)：

1、得房率提升。

東山云起是越秀區(qū)，乃至珠江新城，第一個(gè)新規(guī)后產(chǎn)品，越秀自己的宣傳是使用率1X0%。

這個(gè)X是多少？我猜不是2，就是3，不會(huì)有太大偏差。

不管是多少，都能和周邊得用率八九成的其他項(xiàng)目，拉開一大截差距。

并且，全部都是四房，南向采光，客廳標(biāo)配6m+。

98平，體感能有120平+

139平，體感能有160平+

面積段是小了，但實(shí)用面積反而更大了。

ps：市面上時(shí)興的“零飄窗”，東山云起也用上了，但戶型圖還不能公開，感興趣可以私聊。

2、空間可以破界。

除了得房率高，東山云起做了很有意思的一個(gè)設(shè)計(jì)——“去承重墻”。

除了外墻和中心位置等必要承重墻，室內(nèi)，尤其是臥室空間等墻體，大多是非承重墻，可以拆改。

每一個(gè)戶型，都可以從四房改成三房、兩房，甚至是一房，很靈活，滿足不同家庭需求。

這一點(diǎn)，我覺得是基于項(xiàng)目客群所做的調(diào)整。

越秀區(qū)的項(xiàng)目，主力一般都是地緣客，老廣，像東山云起，更多是東山，楊箕，五羊邨一片。

但這個(gè)項(xiàng)目比較特殊，是在售新盤中，距離珠江新城最近的一個(gè)，都市范與煙火氣并存，客群會(huì)相對(duì)年輕，也有一些潛在的外區(qū)客戶，新貴，中產(chǎn)。

很多客戶，也確實(shí)不需要那么多房間，更多在意使用場(chǎng)景。

像買保時(shí)捷，有人喜歡兩座的，有人喜歡四座的。

3、調(diào)性拉得高。

項(xiàng)目的產(chǎn)品，雖然都在豪宅線下，但越秀也沒把這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)成一般剛改對(duì)待，該給的配置都給到位，包括酒店式挑高入戶大堂、藝術(shù)車庫、會(huì)客廳、智護(hù)健康系統(tǒng)等等，對(duì)齊豪宅。

物業(yè)，據(jù)說是最頂級(jí)的臻樾系，主打定制化，私享服務(wù)，酒店式管家，對(duì)于高凈值人群來說，物業(yè)服務(wù)的權(quán)重，是要高于園林，展示區(qū)材質(zhì)的。

越秀區(qū)，乃至珠江新城，大面積產(chǎn)品是不稀缺的，但新房要么買入門檻高，要么是舊規(guī)，二手更是良莠不齊。

東山云起作為近十年老東山罕見的新供應(yīng)，對(duì)很多預(yù)算七八百乃至一千萬左右的新老廣來說，確實(shí)是入場(chǎng)、換倉的機(jī)會(huì)。

楊箕小學(xué)納入鐵一大本營(yíng)后，含金量也提上去了。

小升初派位，對(duì)應(yīng)的第五組，也是越秀名校最為密集的一組，包括鐵一、省實(shí)、培正、七中、十六中、八一等。

當(dāng)然，這個(gè)項(xiàng)目，有個(gè)問題，也是不能回避的。

單體樓。

受限于體量，在越秀區(qū)，單體樓不罕見，但改善客挑房，除了認(rèn)準(zhǔn)本區(qū)的，范圍一般不會(huì)那么窄，珠金琶白，現(xiàn)在都有不少非單體樓可以選擇。

雖然項(xiàng)目在1F下沉庭院，6F復(fù)合綠洲，營(yíng)造了很多場(chǎng)景，景觀，彌補(bǔ)了一部分單體樓功能的卻是，但和真正的大社區(qū)，大園林項(xiàng)目，還是有差距的。

非常介意社區(qū)規(guī)模的，不合適選這里。

選這里的，肯定是認(rèn)可周邊配套的，因?yàn)橐洹?/p>

項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于，可以“兩頭吃”，其他項(xiàng)目蹭的是環(huán)市東、北京路、中華廣場(chǎng)等等老牌商業(yè)，東山云起，還能蹭珠江新城商圈，逼格更高一點(diǎn)。

值不值得買？關(guān)鍵還是看價(jià)格。

今年開盤開得火熱的項(xiàng)目，無一例外，都是在價(jià)格上給了讓利，充分尊重市場(chǎng)，向買家釋放善意的，典型代表，是廣州地鐵的瓏岄瓏曜。

這個(gè)作業(yè)，不光剛需項(xiàng)目要抄，改善項(xiàng)目也要抄。

東山云起的對(duì)手，現(xiàn)在已經(jīng)不只是老城越秀的那一批舊規(guī)產(chǎn)品，到了這個(gè)總價(jià)段，買家可選的空間還是比較多的，且不乏CBD新規(guī)產(chǎn)品。

以上。