代建項(xiàng)目東方潤(rùn)麒雖然尚未獲得預(yù)售證，但前期銷售工作已經(jīng)展開，目前對(duì)外放風(fēng)的價(jià)格大概是11500元/平米，預(yù)計(jì)下個(gè)月開盤的實(shí)際售價(jià)可能還要更低。

東方潤(rùn)麒雖然因?yàn)橐?guī)劃較早，并不是時(shí)下流行的第四代住宅，但項(xiàng)目對(duì)外宣傳的一大賣點(diǎn)是“零公攤”，得房率很高，其中89平米三房戶型的得房率達(dá)到了102%，贈(zèng)送面積有17平米。126平米戶型的得房率也有93%，贈(zèng)送面積16平米。

東方潤(rùn)麒主打零公攤和雙名校

得房率不低，項(xiàng)目地段和配套都不錯(cuò)，地鐵和書包都有，而且教育配套方面強(qiáng)調(diào)的是“雙名校”，也算是昆明獨(dú)一份，但對(duì)外放風(fēng)價(jià)才1.15萬，比外界預(yù)計(jì)的要低。

東方潤(rùn)麒之所以打算低價(jià)殺入市場(chǎng)，是因?yàn)槲魇袇^(qū)的房?jī)r(jià)廝殺慘烈，眾多競(jìng)品項(xiàng)目都只賣1萬出頭，有的甚至跌破1萬，片區(qū)整體房?jī)r(jià)呈整體走低趨勢(shì)。

比如曾長(zhǎng)期占據(jù)西市區(qū)新盤銷售額頭把交椅，并曾登頂昆明新盤銷冠的華發(fā)書香云海，今年以來的成交均價(jià)都不到1.1萬，有些房源的成交價(jià)甚至在1萬以下。

書香云海近幾年一直是昆明最暢銷的項(xiàng)目之一

另一個(gè)大盤項(xiàng)目錦繡山海，一季度是昆明銷冠，成交均價(jià)也是1萬出頭，而且這還是因?yàn)樗抢ッ魑ㄒ环科表?xiàng)目，價(jià)格有支撐，否則很可能更低。

書香云海和錦繡山海的銷量很大，今年一季度的銷售額分別排在昆明新盤中的第一和第三，不僅讓西市區(qū)的房?jī)r(jià)很難上去，對(duì)昆明新房?jī)r(jià)格的影響也很大。

受書香云海和錦繡山海的拖累，西市區(qū)多個(gè)樓盤的價(jià)格都不高，比如和東方潤(rùn)麒一樣同樣屬于原經(jīng)典雙城地塊的中鐵時(shí)代央著，最近特價(jià)房的起價(jià)大概也在1.2萬，而且還送15萬的全屋定制。馬街摩爾城爛尾樓棟更名翰林學(xué)府并復(fù)工銷售后，價(jià)格才8000左右。同樣在西市區(qū)，同樣是爛尾后復(fù)工，同樣屬于代建項(xiàng)目，同樣有學(xué)校的金地峯境，如今的價(jià)格也只要11200元/平米。

翰林府第恢復(fù)銷售后價(jià)格很低

西市區(qū)的項(xiàng)目大部分交通方便，距離地鐵比較近，大多有名校配套，只不過如果是規(guī)劃較早的樓盤，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不如近期新項(xiàng)目，和第四代住宅更是無法相比，所以價(jià)格不高，像翰林府第的在售產(chǎn)品還是10年前的筒子樓、點(diǎn)式樓，更加落伍，所以盡管屬于地鐵房、書包房，價(jià)格卻最低。

即將開盤的東方潤(rùn)麒其實(shí)屬于新一代零公攤項(xiàng)目，產(chǎn)品并不差，可是在西市區(qū)的大環(huán)境下，也只能將開盤價(jià)定在較低水準(zhǔn)。

造成西山區(qū)房?jī)r(jià)不斷走低的另一個(gè)因素，是片區(qū)內(nèi)多個(gè)樓盤都屬于破產(chǎn)重整項(xiàng)目，重整投資人獲得項(xiàng)目的代價(jià)不高，又大多采取代建開發(fā)模式，投資人和代建方都有速戰(zhàn)速?zèng)Q的愿望，所以采取低價(jià)走量策略。已經(jīng)過規(guī)并開工的經(jīng)典雙城另一個(gè)地塊，由東方資產(chǎn)投資龍湖代建的E地塊，由于體量較大，預(yù)計(jì)今年下半年上市后價(jià)格也不會(huì)高。

由于西市區(qū)房?jī)r(jià)整體不斷探低，像書香云海、錦繡山海的銷量還特別大，造成昆明新房成交均價(jià)也徘徊不前，上個(gè)月環(huán)比還有下跌，如果不是改善型樓盤支撐，昆明房?jī)r(jià)很可能跌至1.1萬以下。