北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我兒子是去年考上北京**的，今年應該能完成落戶。但買房資金不多，了解到北京有“經濟適用房”，價格低但手續復雜，我們所處小城市沒有這種房，所以想問問這種房的優劣勢。

主要是兒子說看了幾套房，被額外征收的土地出讓金和綜合地價款給弄糊涂了，價格差距巨大，不知道應該怎么選了。所以請問一下北京的政策，怎么申請和購買？

補充：目前首付能有120萬，貸款按中介的說法可以高評高貸，所以想買300萬左右的，我們做父母的幫助還款。

A：

1、經濟適用房是1994年二次房改時出現的，但其實這是個籠統的說法，大的歸類應該叫“保障性住房”，各個城市都有。只是北京特殊吧，經適房的規模大，持續的時間也長。您家的城市有可能叫別的名字，比如政策房，安居房，集資房，共建房什么的，其實都差不多意思。

2、二手經適房的手續并不復雜，就算有些程序也是賣家的事兒，買家只是出錢就行了。或者說手續都由中介代辦，沒什么麻煩的。

優勢就是價格相對低，物業費也低，如果是體制內為主的小區則氛圍比較好，上級單位要負責任的話物業維護的也會不錯，等同于商品房。另外2003年之前的經適房質量都非常好，典型的是天通苑和回龍觀早期的房子，質量比商品房還好。

劣勢是2003年后的經適房質量普遍有些下降，因為拆遷成本上升，但政策性定價又不能漲，所以開發商就節約成本了。2005年后的就更明顯些，因為雖然經適房的定價漲了點兒，但成本上升的更多，開發商仍然是壓榨成本。另外當時的土地已經是拍賣為主了，而經適房的土地是劃撥的，所以項目越來越少，那幾年也沒人太在乎了，監管弱了點兒。

另外如果以房產投資性來說，常規排序是商品房，公房，政策房，保障房，安置房，回遷房。經適房算保障房，但也要分品質，品質高的等同于商品房，品質差的則有可能不如回遷房。

3、土地出讓金，一類經適房繳納10%，二類繳納3%。如果還有其他的錢就叫綜合地價款，比如2008年4月11日之后的一類經適房，要繳納與原值增值部分的70%。二類經適房如果是“住房合作社”的，要繳納總價的10%，這都叫綜合地價款。

但這些錢都跟買家沒關系，都是賣家繳納的，您兒子說有價格差，估計是中介沒說清楚。另外有一種可能，就是賣家當年買房很便宜，比如2008年5月5000一平買的，現在賣5萬，那要繳納價格差的70%。賣家沒錢，也不想多掏利息讓中介墊資，所以讓買家出錢，這就顯的錢多了。但實際上背著抱著一邊沉，都是賣家的成本，跟買家無關，買家只參考市場均價就行。

4、北京早就沒有一類經適房了，無法申請。二類經適一般三種，市區的騰退安置房，郊區的回遷房，某些單位的福利房。這些房都是特定群體，外人無法申請。除非人家有剩余的會對外出售，但價格就不一樣了。

另外的申請就是現在的保障房，共有產權房。其他的都是福利房了，看您兒子單位是否有吧？夠嗆，現在地主家也沒有余糧，就算有也指不定等多少年呢。

5、中介說能高評高貸，高評高不到哪兒去，高貸正常，現在理論上首付20%就行。您兒子又是穩妥單位，銀行不會較勁的。

6、簡單就是這情況，經適房的情況要細說起來還好多呢，但作為買家沒必要了解，知道個大概就行了。或者這么說吧，甭管是什么房，作為買家只看價格合適就行，因為無論什么保障房，您購買的時候都只按照商品房的流程，其他手續不用管。

僅供參考。

二

Q:

請問，我工作在金融街，銀行系統，收入勉強中等，未婚。家中可提供資金300w左右，準備買最高600w左右的兩居。目前看了西城和石景山、豐臺的幾個地段，海淀也有看過，但感覺學區功能過重，所以暫未考慮。

目前的總結是西城房價過高，此預算只能買老破小，居住體驗過低。石景山和豐臺都能買到還不錯的次新商品房，但學區功能趨近于無價值，所以擔心如果戶口遷入所購房中，以后孩子戶口也要落戶于此，上學問題恐怕不好解決。請問您是否有折中建議，如能兼顧最好。

另外還有問題請教，不知您是否對銀行系統了解？北京的工作壓力也很大，升職加薪非常難，所以也有過幾年申請調到外地的想法。那到時北京的房子或許也要處理，學區問題有必要現在考慮嗎？

A：

1、西城房價過高，這就不用總結了吧，是一目了然的事兒。我建議是既然未婚，那無論是否將來調到外地，都沒必要現在就準備學區房，還是多考慮居住問題吧，房子本來就是用來住的。

2、一是因為學區房的價格貴，目前預算買不到體驗多好的。二是因為學區房價格中包含溢價，常規是20-30%吧，600萬僅能得到不到500萬的居住體驗，那部分資金等于閑置，我覺得不劃算。三是保值問題，反正現在是入學高峰的末期了，之后是至少十年左右的低谷期，這溢價比例是否能保持住，到時候看政策和行情吧。

所以我不建議在用不上學區的情況下，在這種高峰期的末尾去接盤學區房，各項都不占優，也沒必要冒保值的風險。

3、折中方案那就買石景山的唄，魯谷板塊景山遠洋的房子，600萬能買到不錯的戶型了。學區不錯還沒什么溢價，保值也挺好，典型的各項兼顧。這估計也看了吧？讓中介給算算租售比，跟西城的對比一下就知道了。銀行系統的，這些都是常規操作基本功。

4、是否調走這問題就沒必要說了吧？無論是否調走，我認為都沒必要太早準備學區房。

僅供參考。

借網友這話題聊兩句。他后面這問題有點兒隱晦似的，為了升職加薪就要調到外地？

我對銀行系統不熟，但知道一點兒歷史。在四大行成立早期，各家都是正部級。但后來為了方便管理，所以只有央行是國務院序列的正部級，其他四家專業行（商行）都是副部級了。

但是，級別調整只限于北京總行，各地的分行支行是沒有調整的，目的可能是為了減少波動吧。但這就出現一個問題，就是省級分行的級別保持了正廳，等同于總行的副行長，而高于總行業務部門領導的副局級（副司）。

這表面看上去沒什么，但在現實中，既然省市分行的級別高，那如果是總行員工調到省市分行，理論上提升級別的速度是可能更快的。

簡單就這意思吧，當個八卦了解一下得了。我也是前些年辦業務時才知道的，本來在總行某部聊的挺好的，但到了分行人家不太認可，讓我們很疑惑。

后來才知道，省行的級別是高于總行部門的，所以也就沒必要太唯命是從，覺得業務和不適合當地情況的自然提出質疑。甚至說，即便是總行的管理層要升職，很多時候都是要找個地方行過渡的，要不然級別不太好辦。

所以我大概明白這小伙子的意思了，很可能是覺得總行壓力太大，競爭太激烈，還不如掛到省市分行去過渡一下呢。當然這是我的猜測，人家未必是這么考慮的。

僅供參考。

三

Q:

請問，北京房價降了這么多，房租為什么不降？我租的是不是核心區，而是豐臺總部基地旁邊的****，小區頂多算中等吧，房價中介說降了5000，但房租只是這幾年沒漲，但我的一居室從4300漲到4500了，中介說房租降過但每次都漲回來，這是為什么？

我沒有北京戶口但有購房資格，想辦工居證的話也不難。我在老家內蒙有個門面房，兩層樓能住人的那種，想賣掉之后能湊200萬，您覺得買現在租的這****合適嗎？總價400多的大兩居。

A：

1、房租和房價是兩個市場，房租算消費，房價算投資。所以房價是不計入CPI的，而房租計入，就因為CPI是消費指數。

那既然不是一個市場，自然有不同的供需關系，雖然有一定的關聯性，但并沒有直接影響。所以房價漲了未必漲房租，房價跌了也未必降房租。同理，房租的漲跌也未必影響房價，頂多是有點兒關聯而已。

2、另外近兩年北京的房租在整體上是下降了的，大概比2022年高峰期降了5%吧。但我沒有準確數據，只是偶爾看看那些品牌公寓的報表兒估算出來的。

與房租關系最大的需求是租房人的人數和收入，在出租房總量不變的情況下，租房人多數都沒漲工資，那房租就漲不了。而如果有不少人在北京混不下去了離開，那房租也得降。

根據我這20多年來的觀察，北京平均房租一直約等于普通人的月薪。甚至這么說吧，只要平均工資漲了，那房租就跟著漲，或者是只要房租漲了，就說明多數人漲工資了，或早或晚都差不多。

所以在幾乎所有國家的大城市，平均房租支出基本都是平均工資的30%，這就是經濟規律，很難改變。

3、而房價的漲跌跟大多數人關系不大，取決于收入高的那部分群體，他們的收入上漲+能從銀行貸出更多的錢，那房價上漲的可能性就大。

所以房價漲跌跟房租未必同步，除非是整體通脹。比如美國，口罩后的大通脹之下導致什么東西都漲，房租和房價漲的幅度差不多。

4、買****小區沒什么不合適的。房子是用來住的，有需求就買唄。可以算算租售比，兩居室如果在600多就算合適，越低越好。

我知道這小區，之所以一居室搶手，是因為面積小+戶型好，所以坪效高，租售比能達到400多。但大兩居的性價比沒這么高，北京平均值都在600多，接近這數字就算合適。

5、簡單就這情況，其他我沒什么建議，內蒙的商鋪問當地懂行的吧。

僅供參考。

四

Q:

請問，我們夫妻名下有兩套房，新街口和團結湖，都是老房，孩子上大學了，學區房沒用了。現在我們住新街口，團結湖的出租，因為租金高。

但這兩套房都很不宜居了，我們有想法賣掉之后換到朝陽公園附近居住，等退休。但這樣做又會失去每個月7000的租金收入，所以有些猶豫，因為我們退休金都不會高，我是最低檔3000，老公估計5000多。

所以也有想法只賣掉新街口的學區房，然后換到郊區居住，這樣能保留團結湖的。但又擔心郊區的房子不保值，到時候還砸手里，那對孩子就不合適了。

A：

1、團結湖比新街口的租金高？未必，應該是“租金收益率”更高。因為團結湖的房價中沒有學區溢價，所以租售比才更劃算。而學區房中通常包含30%左右的溢價，收益率就低了這個比例，畢竟租客不會為用不上的學位付租金。

2、要是我就只賣掉新街口的，保留團結湖的，然后買在五環外郊區，別太偏了就行。未必保值性比失去差多少，甚至還有可能更強呢。

先說團結湖的，如果房子沒有硬傷，那價格走勢就肯定跟隨北京大盤，這么多年了一直如此。朝陽東三東四偏北的板塊，自從公房上市之后就一直是價格標桿，價格走勢是相對最穩的，占不到便宜但也不吃虧。所以留著吧，圖個穩妥。

新街口的既然是學區房，而且還能滿足自住，那估計至少是60平左右的小兩居，價值600萬起步。這價格換到郊區，從投資角度說都偏高了，未必影響保值，但流動性是不如市區的，出手時不好賣。所以賣這一套房用來置換改善就足夠了，沒必要再賣團結湖的。而且既然是學區房，現在也是高峰期，那常規建議也是趁著溢價高的時候置換，沒必要留著擔風險。

3、郊區板塊有保值好的，比如典型的通州西部和地鐵沿線+商務區，順義后沙峪，亦莊，昌平回天中小戶型，北七家地鐵沿線的次新房，不少呢。更不可能砸手里，頂多是出手時掛牌期長點兒而已。

4、簡單就這情況，再考慮一下吧，然后再決定。不過多說一句，兩口子8000多的退休金也不少了，一年十萬呢，應該能滿足絕大多數普通家庭的日常生活費。

僅供參考。

五

Q:

請問，我和我老公都是北漂，現手里有150萬存款，山西有房貸款已經還清，我之前在老家帶娃，老公在北京上班。現在孩子五歲了，我準備到北京工作，然后如果有可能的話讓孩子在北京上學。

請問一下您的建議，以現有資金，再加每月1.5萬左右的按揭，北京買哪里的合適？我老公是在**工作，能買在附近最好，不行的話就地鐵沿線。

A：

1、買房的主要需求是什么？居住+上學，是否還有加分落戶的想法？如果想加分，那就只能是城六區之外的郊區了，上學好辦，但肯定不如西城。所以考慮好需求，很難各項兼顧。

2、**單位是在西城的嗎？那以150萬首付不好買在附近。西城和海淀都是學區房，但不敢保證非京籍能進入對口校，大多數都是被派位。

而且房價都挺貴的，150+1.5按揭，基本上買到400來萬的房子，頂多是勉強自住，而且還要承擔不少的溢價，也有保值風險，但又未必能得到多好的教育資源，我覺得不太劃算。

3、所以如果有積分落戶的想法，我建議就買在郊區吧，比各項都不兼顧要強。如果不嫌通勤遠，那就買在亦莊，雖然也不能確保對口校，但畢竟是獨立學區，就那幾所學校，哪所都還不錯。雖然房價有些學區溢價但也不算高，對居住的性價比影響不大。

靠西的話那就大興房山和門頭溝了，地鐵沿線靠近市區的地段，典型的就是西紅門高米店+長陽+上岸。僅供參考。都有不錯的學校，但是否能對口入學也說不好，只能說都400萬左右肯定能自住不錯，保值也不算弱。

僅供參考。

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