北京房價(jià)還有泡沫嗎？

北京房價(jià)下跌的空間還有多大？

之前，老楊已探討了全國總體房價(jià)泡沫的走勢。

接下來，老楊會(huì)分幾期內(nèi)容，重點(diǎn)聊聊單個(gè)城市，或者幾個(gè)城市之間房價(jià)泡沫的對比情況。

今天，我們就來聊一聊北京的情況。

房價(jià)收入比23倍

咱們先看三個(gè)細(xì)分指標(biāo)，第一個(gè)指標(biāo)是房價(jià)收入比，這也是國際上通用的衡量房價(jià)高低、判斷是否存在泡沫的核心指標(biāo)。

下面這張圖展示的是北京房價(jià)收入比的年度走勢。

2024 年，北京的房價(jià)收入比是 23.5 倍，過去兩年呈連續(xù)下滑態(tài)勢，而在 2017 年達(dá)到最高峰，為 34 倍。

2015 - 2017 這三年間，北京房價(jià)漲幅很大。

那為什么 2018 - 2019 年房價(jià)降溫了呢？

這是因?yàn)楸本┓績r(jià)在 2017 年 4 月沖高后，在多項(xiàng)重磅政策的連續(xù)壓制下，從 2017 年 5 月開始下跌，一直跌到 2019 年才止住跌勢。

北京房價(jià)收入比的最低值出現(xiàn)在 2014 年，為 19 倍。

房價(jià)收入比已經(jīng)低估了

那么，目前 23.5 倍的水平究竟是高是低？是否存在泡沫呢？

我們不能僅憑感覺判斷，需要進(jìn)行指數(shù)化處理。

把 2024 年 23.5 倍的數(shù)值與過去多年北京房價(jià)收入比的中位數(shù)對比，從圖中可以看出，2024 年的指數(shù)是 -50，低于過去十多年的歷史平均水平；

2023 年的數(shù)值不高不低，正好處于均值水平；

2016 - 2022 年，指數(shù)為正值，表明這期間北京房價(jià)收入比偏高，房價(jià)被高估；

2011 - 2015 年，指數(shù)為負(fù)值，說明當(dāng)時(shí)房價(jià)水平偏低。

總體而言，當(dāng)前北京的房價(jià)收入比已經(jīng)不存在泡沫。

住宅租金收益率1.6%

接下來看第二個(gè)指標(biāo) —— 租金收益率，也叫租售比。

過去十多年，北京租金收益率最高是在 2012 年，達(dá)到 2.7%。

之后呈震蕩式下滑，到 2017 年一季度，也就是房價(jià)最高的時(shí)候，租售比探底至 1.4%。

在隨后的兩年里，隨著北京房價(jià)下跌，租售比有所回升，之后便處于震蕩狀態(tài)。

今年一季度，北京的租金收益率是 1.6%，與 2011 - 2015 年相比還是偏低的，但數(shù)值也在 2017 年以來的平均值左右。

同樣，我們對租售比進(jìn)行指數(shù)化處理，從圖中可知，2016 年以來北京的租售比指數(shù)為負(fù)值。

指數(shù)為負(fù)意味著租售比偏低，也就是說相比房價(jià)水平，租金水平有點(diǎn)偏高。

今年一季度北京的租售比指數(shù)是 -84，從租金收益率這個(gè)指標(biāo)來看，北京的房價(jià)還是相對偏高的。

房價(jià)周期波動(dòng)指數(shù)已弱于2015年

再來看第三個(gè)細(xì)分指標(biāo)，這是老楊獨(dú)創(chuàng)的指標(biāo)。

根據(jù)房地產(chǎn)短周期理論，在房價(jià)周期性波動(dòng)中探究規(guī)律，我將其命名為房價(jià)周期波動(dòng)指數(shù)。

自去年 10 月份以來，房價(jià)波動(dòng)指數(shù)進(jìn)入負(fù)值區(qū)間。

負(fù)值區(qū)間意味著在房價(jià)周期波動(dòng)中，房價(jià)處于低估狀態(tài)。

也就是說，連續(xù)半年北京的房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入低估區(qū)間。

今年 3 月份，該指數(shù)為 -54。

而上一輪北京房價(jià)低谷期的最低值出現(xiàn)在 2015 年 4 月，當(dāng)時(shí)房價(jià)周期波動(dòng)指數(shù)為 -47 。

從圖中可以看到，在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的絕大部分時(shí)間里，北京的房價(jià)周期波動(dòng)指數(shù)都是正值，表明房價(jià)處于高估狀態(tài)。

高估的頂峰出現(xiàn)在 2017 年 4 月，也就是前面提到的北京房價(jià)漲勢最兇猛的時(shí)候。

房價(jià)低估程度小于2015年初前后

最后，我們把前面提到的三個(gè)細(xì)分指標(biāo)按照不同權(quán)重進(jìn)行綜合測算，得出最終的北京房價(jià)泡沫指數(shù)。

該指數(shù)從去年 9 月份開始進(jìn)入負(fù)值區(qū)間，今年 3 月份為 -26 。

負(fù)值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年，當(dāng)時(shí)北京樓市非常低迷，房價(jià)被低估。

很多朋友可能不太記得了，有些朋友在 2014 - 2015 年可能還沒開始關(guān)注樓市，那時(shí)市場一片慘淡。

房地產(chǎn)市場呈周期性波動(dòng)。

多經(jīng)歷幾次樓市的低谷期，就不會(huì)認(rèn)為房價(jià)會(huì)一直下跌；

多經(jīng)歷幾次樓市的繁榮期，也就知道房價(jià)不會(huì)永遠(yuǎn)上漲。

北京作為一線城市、首都，目前房價(jià)處于超跌狀態(tài)，下跌空間已經(jīng)很小。

展望未來一到兩年，北京樓市肯定會(huì)見底反彈，房價(jià)也必然會(huì)轉(zhuǎn)跌為漲。

如果是自住需求，現(xiàn)在其實(shí)不用過于擔(dān)心。