觀點網(wǎng) 天壇搬山、故宮修繕、前門改造……在首都城市建設(shè)過程中，北京城建一直扮演著主力軍的角色。

在京城地產(chǎn)圈，這家企業(yè)同樣是不容忽視的存在，天壇府、國譽府一經(jīng)面世總能引發(fā)熱潮。

實際上，北京城建最早在1998年涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，整合資產(chǎn)組建了北京城建投資發(fā)展股份有限公司，并在次年2月實現(xiàn)上市。

不過，即便布局時間早，但這家企業(yè)直至2019年以后才迎來了快速發(fā)展階段。

一方面，彼時完成合并住總集團；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整階段，作為國企的北京城建擁有先天優(yōu)勢。

步入黃金發(fā)展期的北京城建，在近幾年實現(xiàn)了規(guī)模躍升與業(yè)績增長。

然而，2024年，市場壓力猶在，行業(yè)競爭亦不斷加劇，北京城建也面對市場下行壓力。從最新發(fā)布的財報數(shù)據(jù)來看，這家企業(yè)面臨著利潤降低、大額計提、納儲變少等難題。

當(dāng)然，北京城建也試圖尋求新的突破之法，比如首入上海布局新市場、打造高端品牌、發(fā)力文旅產(chǎn)業(yè)……

當(dāng)下的北京城建，亦處于山坳之上。

利潤下行

房地產(chǎn)開發(fā)仍舊是北京城建的主要業(yè)績來源。

數(shù)據(jù)上看，期內(nèi)，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入254.42億元，同比增長24.94%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)收入247.52億元，上漲約26.84%，這一業(yè)務(wù)占比高達97.29%；租賃收入、物業(yè)管理收入分別錄得5.64億元、0.49億元，增長0.36%、22.5%。

營收增長難掩利潤失速：同期，該公司實現(xiàn)歸母凈虧損9.51億元，上年同期為盈利5.59億元；扣非凈虧損為15.49億元，ROE凈資產(chǎn)收益率為-5.84%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

為何頻頻推出“現(xiàn)象級”產(chǎn)品的北京城建，會遇到增收不增利的問題？

一方面，因地產(chǎn)項目整體開發(fā)周期較長，成本攀升；另一方面，過往企業(yè)拿地價格較高，在政府限價與樓市下行影響下，房價下跌成為普遍現(xiàn)象，企業(yè)利潤空間受到擠壓。

多重因素影響下，北京城建各項業(yè)務(wù)盈利能力走弱，這或許是利潤下行的關(guān)鍵。

從毛利水平來看，北京城建房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率在短短五年時間里出現(xiàn)了折半。其中，2020年房開業(yè)務(wù)毛利率達到31.52%，2024年這一數(shù)值僅為14.10%，五年時間減少了17.42個百分點。

除房開業(yè)務(wù)以外，該公司租賃業(yè)務(wù)毛利率同比微跌0.49%至88.83%，而物業(yè)管理的毛利率則大降28.06個百分點，為46.94%。

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分區(qū)域來看，北京城建業(yè)務(wù)主要集中在北京區(qū)域，其次重慶、海南等地區(qū)也有少部分業(yè)務(wù)。

2024年，北京城建在京城打造了天壇府、香山樾位等項目，前者網(wǎng)簽金額刷新北京單盤紀(jì)錄，后者則位居北京高端住宅銷售前列。

但即便如此，北京城建在北京區(qū)域的業(yè)務(wù)毛利率縮水仍舊明顯，2024年北京區(qū)域毛利率為15.10%，下滑5.65個百分點。

要知道，2020年，該公司于北京區(qū)域的業(yè)務(wù)毛利率達到35.09%，如此看來，其盈利水平直接減少了20個百分點。

除此之外，北京城建于青島的業(yè)務(wù)毛利率為1.64%，同比下滑15.31個百分點，天津與其他地區(qū)的毛利率則為-2.86%。

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除造血能力下降以外，資產(chǎn)減值與投資業(yè)務(wù)也是導(dǎo)致北京城建2024年出現(xiàn)盈轉(zhuǎn)負的原因。

財報透露，過去一年，北京城建計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共計27.43億元，其中，存貨跌價27.41億元。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，存貨主要就是買來的地、正在蓋的房子和已經(jīng)蓋好的房子；至于存貨跌價，主要是地塊價值、房子售價低于其買地、建造成本帶來的，簡單來說就是“面粉貴過面包”。

查閱發(fā)現(xiàn)，2024年內(nèi)，北京城建對其持有的北京龍樾合璽、門頭溝永定鎮(zhèn)項目等均做了計提減值，前者4.01億元，后者0.04億元。

一線城市尚且如此，其他城市的減值更加明顯。期內(nèi)，北京城建對重慶龍樾生態(tài)城項目合共計提3.69億元，青島樾府項目計提7.72億元，南京浦口項目計提2.05億元……

除了計提資產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)公允價值變動金額為-1.3億元，應(yīng)收賬款、票據(jù)等壞賬損失共計393.14萬元，因投資北京科技園建設(shè)、中科招商、京城佳業(yè)等帶來的投資損失7.22億元。

首入上海

北京城建的地產(chǎn)業(yè)務(wù)起源于1998年，同年，該公司整合資產(chǎn)組建了城建發(fā)展，并在次年2月A股上市。

而后在2001年，這家企業(yè)通過大規(guī)模資產(chǎn)置換，將施工類資產(chǎn)置出，全面進入房地產(chǎn)行業(yè)，自此以后逐步形成了“一主兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略，即房地產(chǎn)開發(fā)、對外股權(quán)投資和商業(yè)地產(chǎn)運營三大板塊。

不過，即便經(jīng)歷了上市與資產(chǎn)置換，但北京城建的增速卻未達預(yù)期。

以首開股份作為參照，同樣是北京國企的代表，首開股份在2018年便突破千億門檻，而彼時北京城建仍舊在百億規(guī)模徘徊，直至2019年合并住總集團后才邁過200億元關(guān)口。

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整階段，背靠建筑航母的北京城建迎來了黃金發(fā)展期，隨后幾年規(guī)模迅速躍升、業(yè)績快速增長。

數(shù)據(jù)顯示，2023年，北京城建實現(xiàn)326億元的銷售額，正式擠入行業(yè)前20強。

然而，2024年，北京城建卻沒能延續(xù)過往快速發(fā)展的走勢。從銷售表現(xiàn)來看，年內(nèi)該公司的銷售金額回落，實現(xiàn)202.72億元，同比減少37.82%。

同期，該公司銷售面積亦回滑36.41%至46.71萬平方米，銷售均價4.34萬元/平方米，降低2.2%。

從結(jié)轉(zhuǎn)情況來看，報告期末，該公司實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入186.99億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積為48.67萬平方米，分別同比減少3.35%、35.45%，期末待結(jié)轉(zhuǎn)面積仍有318.34萬平方米。

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從預(yù)收房款來看，2022年、2023年及2024年，北京城建實現(xiàn)預(yù)收房款272.1億元、363.13億元及306.13億元，這些金額預(yù)計會在接下來兩到三年時間陸續(xù)轉(zhuǎn)化為營收、利潤入賬。

業(yè)績端下滑的同時，北京城建在土地投拓端亦顯謹慎。

2023年，該公司新增土儲建面共計82.2萬平方米，同比減少19.93%；2024年新增土儲進一步減少至35.2萬平方米，下降五成，期內(nèi)權(quán)益新增土儲僅29.97萬平方米。

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該公司在官微表示，北京城建堅持土地投拓計劃與債務(wù)壓降均衡匹配，下大力氣推動項目快周轉(zhuǎn)、存貨快去化，持續(xù)提升運營效益。

值得注意的是，過去一年，除了鞏固于北京大本營的地外以外，北京城建還將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了上海市場，年內(nèi)在上海楊浦區(qū)連拿兩宗住宅用地，實現(xiàn)首入上海。

對北京城建而言，住宅開發(fā)方面已經(jīng)形成了龍樾和國譽府系列的高端品牌，這一定位與上海市場尤為契合。

此外，北京市場盈利空間不斷受到擠壓，北京城建也急需開拓新的市場，尋找新增長極。

據(jù)了解，今年3月初，該公司上海首個項目國譽府正式開盤，去化率超過八成；上海翎翠濱江項目也在3月末實現(xiàn)開盤。

庫存去化

財務(wù)方面，北京城建還面臨著短期償債壓力較高、存貨周轉(zhuǎn)能力較弱等問題。

計算下來，2024年末，該公司有息負債余額為442.64億元，有息資產(chǎn)負債率為36.21%，公司近三年經(jīng)營性現(xiàn)金流均值與有息負債總額比例為20.35%，流動比率為1.65，速動比率為0.34。

這些數(shù)據(jù)均表明，北京城建償債能力存在一定的壓力。

從更細致的數(shù)據(jù)來看，報告期末，該公司442.64億元有息負債當(dāng)中，公司信用類債券為227.5億元，占比超過五成，其次，銀行貸款、非銀行金融機構(gòu)貸款與其他有息負債分別達到116.13億元、57.7億元及41.31億元。

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在上述有息負債當(dāng)中，一年以內(nèi)到期的債務(wù)金額共計109.6億元，而超過一年的是333.04億元；期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物97.79億元，未能覆蓋年內(nèi)到期債務(wù)。

財報透露，該公司近三年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為83.37億元、131.16億元、55.75億元。造成這一現(xiàn)象的原因，來自存貨周轉(zhuǎn)的壓力。

據(jù)了解，2024年，北京城建總資產(chǎn)共計1222.29億元，其中存貨為775.95億元，存貨比率達到63.48%，雖較前些年有所降低，但仍處于較高水平。如果計算存貨與流動資產(chǎn)的占比，這一數(shù)值達到75.29%。

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存貨作為房企主要的流動性資產(chǎn)，占總資產(chǎn)比重的波動情況反映企業(yè)對發(fā)展速度與發(fā)展安全性的權(quán)衡。但在市場下行的當(dāng)下，存貨資產(chǎn)占比過高不僅會造成資金占用，增加流動性壓力，同時也面臨減值壓力，對企業(yè)也是一大挑戰(zhàn)。

存貨變現(xiàn)能力直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，從北京城建的情況來看，2020年已建成、待出售的物業(yè)貨值共有163.46億元，占總存貨的18.82%；2021年、2022年及2023年，這一比值逐年提升，分別達到23.73%、24.42%及29.99%。

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2024年，北京城建總存貨為775.95億元，尚未建成的物業(yè)共計477.81億元，已經(jīng)建成待出售的存貨共計298.12億元，占比提升8.43個百分點至38.42%。

顯然，對北京城建而言，加速去化、降低庫存就是改善經(jīng)營流動性、降低負債壓力的關(guān)鍵。

山坳上的地產(chǎn) | 跨越地產(chǎn)分水嶺高處的山坳。

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