好久沒給大家聊樓市了，最近看到好些小伙伴想聽聽國內地產，加上最近不少報道說是房價上漲了，那今天咱們就來聊聊國內地產：為什么現在都在說房價上漲了？真實的樓市情況如何？樓市今年走勢會是什么樣？普通人要不要上車？

先來說說最近不少房產博主，以及媒體都在吹風房價上漲。

這事根據堂主的觀察，有兩個原因。

第一個原因是最新的樓市數據出來了。

上周統計局發布2025年3月份的樓市數據。

70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲的有24個，比上月增加6個；

二手住宅環比上漲城市有10個，比上月增加7個。

這個數據看起來挺不錯的，

但是，代表樓市風向標的四個一線城市，數據卻很不統一

一手房方面，上海和深圳分別上漲0.7%和0.1%，北京和廣州則分別下降0.2%和0.1%。

二手房方面，北京、上海、深圳分別上漲0.5%，0.4%和0.3%，廣州則是下降0.2%。

所以整體3月份的樓市情況，個人對于三月樓市的看法，感覺一般吧。

若說真的漲價了吧，但其實也就那樣。

若說的跌了很多吧，但它又沒跌多少。

當然了，這也符合“企穩”的高層定調。

第一個原因是很多媒體報道的，而第二個原因，則是不少房產博主聊到的，

這些房產博主鼓吹樓市上漲的邏輯是這樣的——在中美關稅戰之下，國內會降準降息，然后就是大放水，結果就是樓市這個資產肯定會大漲。

說實話，堂主不太贊同這個邏輯。

降準降息是一定的，這沒錯。可降準降息大放水之后，大水真的會流進樓市嗎？

堂主認為不一定會。

給大家看一下4月18日的央視新聞聯播，股市破天荒地放在樓市前面。

這是什么意思呢？

字面上的已經很明顯了，就是要提振資本市場。

而我們的資本市場，是有5000多家的上市公司作為代表。

我個人的理解，這更深一層的含義，是長遠來看，搞好企業或許比拉起樓市更有效果。

當然了，這里不是讓你們進入大A，只是說高層的想法現在是這樣的。

我們順著這個角度進一步展開：

降準降息大放水的目的，其實是為了給企業資金，讓企業擴大生產、招更多的工人，提高工人的收入，只有最后大家收入提上去了，樓市才會漲。

所以大放水等于樓市會漲，這個邏輯不是完全成立的、

最重要的是中間兩環：企業擴大經營和工人收入提高。

只要這兩個沒達成，都會影響房產博主所說的樓市上漲。

給大家再看一個數據，央行前段時間發布的《2024年支付體系運行總體情況》

數據顯示，截至2024年末，全國信用卡和借貸合一卡共計7.27億張，同比下降5.14%。

折算下來，減少了4000多萬張信用卡。

傳遞出來的信號很直接，就是居民 部門都在去負債。

這個趨勢不是說現在才有的。

從信用卡的角度來看，從2022年人均8.07張，然后一路下降，到2024年末人均7.27張。

這種居民負債，不是說短期形成的，要解決的話，只能是以年為單位。

居民現在都在去負債，樓市還能上漲？這是不符合現實情況的。

能完成“止跌回穩”，已經是非常了不起的成就了。

可能這時候有房產博主給你說，只有樓市上漲了，地方才有賣地收入，這就是土地財政，所以還得讓樓市漲起來才行。

堂主的老粉絲應該知道，我之前聊過，現在地方的國資委，成立了不少投資基金，加大對資本市場的投入，不管是一級市場還是二級市場，我們能看到越來越多有國資背景的創投資金。

當然了，現在地方賣地收入還是大頭，但總不能一直賣地的吧，這道理你懂我懂，高層更懂。

高層的態度早就明牌了，樓市你穩住就行了，不要大跌就好。

接下來聊聊樓市的趨勢，這里以廣州為例，因為堂主對廣州樓市比較熟悉，最近還陪朋友去看了新盤，所以就以廣州作為例子，說說我的觀察。

我最大的感受就是，新產品對舊產品的降維打擊。

這種沖擊，不僅僅是對于剛需市場，就連廣州的豪宅市場也不能幸免。

廣州的豪宅區，集中在珠江新城，我了解到的情況是現在珠江新城的豪宅都在降價了，而且降得比較猛。

這一波廣州樓市的降價特點是這樣的，最先是剛需降價，比如近郊區，都已經降了好幾年了，然后是市區的房子，現在已經傳導到珠江新城的豪宅區了。

所以資產價格奔潰的時候，沒有人能幸免，不過是時間問題。

珠江新城很多年沒有新地塊了，都是二手房。

因此上面堂主說的是二手房情況。

而在新房方面，就是對二手房的降維打擊。

這里的新房說的是采用廣州新規的房子，而不是那些還沒賣出去又不是新規的樓盤。

什么是新規的房子？就是使用率達到120%、130%的房子。

這個文件兩年前2023年底出臺的《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法》。

里面說了：將住宅套內半開敞空間半計容的比例由原不超過套內建筑面積的15%放寬至20%。

啥意思呢？簡單來說就是容許開發商通過擴大飄窗去提高房子的使用率。

在2024年廣州出讓的地塊中，有些是在地塊出讓文件中，表明使用率去到130%。

今年2025年的出讓地塊，這種已經是出讓地塊的標配了。

有一說一，市場吹風的時候，堂主其實沒什么感覺。

因為我之前也做過一期聊現在所謂的第四代住宅，就是恒大20年前就在珠江新城就搞過，陽臺很大那種，比客廳還大那種，后續維護成本太高，市場口碑很一般。

但是前段時間我去看了一個剛需盤的130%使用率。

說實話，堂主有被震驚到。

他一個75平的房子，能做到三房一廳，主人房還能帶浴室那種，而且他不是所有多出來的都加到陽臺，而是每個房間的飄窗都增加了。

最終的效果是什么呢？

75平的房子，130%的使用率，所以最后實際使用率是75乘與130%，等于97.5平。

那么現在這個數據放到二手房市場，都知道最近十年的房子，公攤是20%到30%，我們取個中間25%。

那么97.5除于75%，等于130.

這是什么意思？

也就是使用率130%新規的75平房子，相當于二手房130平的房子。

如果你是最近十年買的房子，面對這樣的新規產品，毫無疑問，在產品上是沒有任何優勢。

簡直就是兩個時代的產品。

這點其實也是側面解決了“天下苦公攤久矣”的難題，你要取消吧，那么已經買了房的業主，肯定不答應。

于是廣州就搞了新規產品，側面解決了公攤問題。

可能有小伙伴說了，堂主我是最近這幾年買的房子，面對這樣的新規產品，怎么辦？

還能怎么辦？涼拌唄！！！

時代要推陳出新，那免不了有人要承擔代價的。

這里堂主說的是廣州的情況，其他城市我不清楚，也不知道你們那有沒有推出新規產品。

廣州這個新規其實還是挺值得注意一下的，雖然地段配套依然重要，但這種新規產品的沖擊肯定很大，大家不要一上來就噴，堂主也不是要鼓吹樓市，

因為我是去看了盤的，每個房間和客廳的飄窗部分變多了。

你還真別看不起，人家實用面積是實打實變多的，這你沒辦法反駁。

再次強調，不是說要讓大家去買新規房子。

只是想告訴大家，新規推出后，本來二手房就存量很高很難賣，那現在更加難麥了！

換個角度來說，如果你想買二手房的話，你砍價的空間又變多了！！

去年有小伙伴私信堂主，我建議是直接20%-30%砍。

現在，我覺得還能砍得再狠一些。

對于樓市，堂主還是持觀望的態度。

還是之前的觀點：居民部門的負債沒下去、工資性的收入沒上去，那其他的就是表面富貴。

我是堂主，希望內容對你有所幫助，我們下期再見