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案件梳理

當事人關系

原告：周明（購房職工）

被告：

丙公司（售房單位，原華夏某公司）

周靜、趙陽、趙麗（原產權人繼承人，周靜為配偶，趙陽、趙麗為子女）

涉案背景

一號房屋：位于西城區XXX，原為丙公司分配給職工趙志強的經濟適用房，后由丙公司調回出售給職工周明。因原產權人趙志強去世，繼承人對過戶義務產生爭議，導致周明無法辦理產權登記。

關鍵事實

房屋分配與交易：

2001 年，趙志強作為丙公司職工購買一號房屋，取得房產證；

2010 年，趙志強騰退房屋給丙公司，丙公司將房屋分配給周明，雙方簽訂《職工住宅買賣合同》，周明支付全部房款并入住，但未過戶；

2016 年，丙公司為辦理過戶，要求趙志強與周明簽訂《舊有住房買賣合同》，但趙志強未實際參與交易，其簽字真實性存疑。

過戶障礙與爭議：

2017 年，丙公司申請過戶時因趙志強未到場受阻，2016 年 8 月趙志強去世，繼承人周靜等否認買賣合同效力，主張房屋與趙志強無關；

丙公司稱已履行協助義務，過戶失敗因趙志強未到場及繼承人不配合；

繼承人同意將房屋過戶至丙公司，但不認可與周明的買賣關系。

證據與認定：

丙公司提交過戶申請材料，證明已積極協助；

繼承人提交趙志強病歷，證明其2016 年病重無法簽署合同，否認 “趙志強” 簽字真實性；

法院認定周明與丙公司存在真實買賣關系，趙志強與周明的合同系過戶程序需要，實際交易主體為周明與丙公司。

爭議焦點

房屋買賣關系的真實主體：

周明與丙公司是否構成實質買賣關系？趙志強與周明的合同是否有效？

過戶義務的責任主體：

丙公司、趙志強繼承人誰負有協助過戶義務？

合同簽字瑕疵對過戶的影響：

趙志強未實際簽署買賣合同，是否影響過戶程序？

案件分析

一、買賣關系的實質認定

真實交易鏈條：

周明與丙公司簽訂《職工住宅買賣合同》，支付房款給丙公司，房屋由丙公司交付，雙方形成真實買賣關系；

趙志強與周明的合同系丙公司為履行過戶程序要求簽訂，無真實交易對價，不構成獨立買賣合同（《民法典》第146 條 “通謀虛偽意思表示”）。

二、過戶義務的法律邏輯

丙公司的合同義務：

根據《職工住宅買賣合同》，丙公司需協助辦理產權登記，雖登記在趙志強名下，但丙公司調回房屋后有權處置，需協調原產權人配合（《合同法》第60 條協助義務）；

趙志強去世后，繼承人需先將房屋過戶至丙公司（恢復初始分配狀態），再由丙公司過戶給周明，符合交易習慣及行政程序要求。

三、簽字瑕疵與繼承人責任

簽字真實性不影響實質權利：

即使趙志強未簽署合同，但繼承人同意將房屋退回丙公司，且丙公司與周明的交易已實際履行，簽字瑕疵不影響過戶義務（《民法典》第311 條 “物權變動與合同效力區分”）；

繼承人否認買賣關系，但未否認房屋已騰退給丙公司的事實，其與丙公司的內部騰退關系不對抗周明的合法權益。

裁判結果

分階段過戶判決：

周靜、趙陽、趙麗于判決生效后10 日內協助將一號房屋過戶至丙公司名下；

過戶完成當日，丙公司協助將房屋過戶至周明名下。

訴訟費用承擔：

訴訟費由丙公司承擔，基于其作為交易主體及過戶程序主導者的責任。

案件啟示

單位公房交易的法律關系穿透：

職工騰退公房后，單位重新分配的，實際交易主體為單位與新職工，原產權人僅為登記名義人，不影響新交易效力。

繼承與過戶的程序銜接：

原產權人去世后，需先由繼承人配合將房屋恢復登記至單位名下，再完成新交易過戶，避免跳過中間環節導致程序障礙。

行政程序與司法裁判的協調：

過戶需符合不動產登記部門要求（如買賣協議形式），但法院可依據實質權利義務關系判決，突破形式要件限制。

簽字瑕疵的補正路徑：

合同簽字存疑時，可通過實際履行證據（付款、交房、單位文件）證明真實意思，降低對書面簽字的依賴。