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案件梳理

當事人關系

原告：

陳宇、周敏（夫妻，實際購房人）

被告：

林浩（房屋登記人，惡意受讓人）

王輝（原出賣人，一房兩賣方）

涉案背景

一號房屋：位于通州區，陳宇、周敏于2010 年從王輝處購得并實際入住，因王輝與林浩惡意串通二次交易，引發長達八年的權屬爭議及執行糾紛。

關鍵事實

初始交易與違約：

2010 年 9 月，陳宇、周敏與王輝簽訂《房屋買賣合同》，2011 年 7 月完成物業交割并入住，但未辦理過戶；

2016 年 11 月，法院判決王輝協助過戶，王輝拒不履行。

惡意交易與抵押：

2016 年 12 月，王輝與林浩簽訂合同將房屋過戶至林浩名下（法院認定惡意串通，判決無效）；

林浩同期與呂某設立200 萬元抵押（后經判決抵押合同無效，抵押權注銷）。

執行異議與權屬確認：

原告通過執行異議之訴，法院最終裁定中止執行并確認房屋歸屬，林浩承認過戶但否認惡意串通，王輝未答辯。

爭議焦點

惡意串通合同無效后的財產返還路徑：

林浩是否需將房屋過戶回王輝？過戶費用由誰承擔？

原告能否直接依據生效判決跳過王輝，要求林浩配合過戶至自己名下？

侵權損失與合同糾紛的法律關系競合：

原告主張的七年租金損失（34.36 萬元）屬于合同違約還是侵權賠償？

林浩與王輝是否構成共同侵權，需連帶承擔賠償責任？

歷史政策限制對合同效力的影響：

林浩提出“購房時政策禁止買賣” 是否影響合同效力認定？

案件分析

一、惡意串通合同的效力及后果

法律關系穿透：

根據《民法典》第154 條，王輝與林浩的買賣合同因惡意串通損害原告權益而無效，林浩需依據第 157 條返還房屋至原權利人王輝；

原告與王輝的初始買賣合同合法有效（之前判決已確認），但房屋過戶需先恢復至王輝名下，再履行初始合同。

二、過戶費用的過錯責任分配

因果關系與過錯認定：

王輝與林浩的惡意串通直接導致房屋登記狀態異常，根據《民法典》第157 條，二人對合同無效負全部過錯，過戶產生的契稅、印花稅等費用應由雙方共同承擔；

原告作為無過錯方，無需承擔因他人違法行為導致的額外成本。

三、侵權損失的程序處理限制

法律關系區分原則：

原告主張的租金損失源于林浩強行驅離行為（侵權事實），而本案系合同糾紛，法院僅處理合同無效后的財產返還，侵權賠償需另案提起（《民事訴訟法》第119 條）；

原告需通過侵權之訴舉證二人共同侵權的故意及損失因果關系。

四、歷史政策抗辯的不成立性

法不溯及既往原則：

林浩提出的“政策禁止買賣” 無證據支持，且初始買賣合同（2010 年）及后續判決均未認定合同因政策無效，其抗辯缺乏法律依據。

裁判結果

房屋過戶與費用承擔：

林浩于判決生效后7 日內將一號房屋過戶至王輝名下；

過戶產生的契稅、印花稅等費用由林浩與王輝共同承擔。

其他請求駁回：

原告主張的租金損失及連帶賠償屬侵權糾紛，本案不予處理，可另行起訴。

案件啟示

惡意串通的法律風險警示：

惡意串通簽訂的合同自始無效，參與者需承擔財產返還、費用賠償等責任，甚至面臨司法處罰（如罰款、拘留）。

復雜權屬糾紛的多階段維權策略：

涉及一房數賣、惡意抵押時，權利人需分階段維權：

第一階段：通過合同之訴確認初始交易效力；

第二階段：通過確認合同無效之訴排除后續非法交易；

第三階段：通過執行異議之訴排除執行障礙；

第四階段：通過侵權之訴主張損害賠償（需另行起訴）。

不動產登記的公示效力與救濟邊界：

登記權利人非實際權利人時，實際權利人需通過“確權→返還原物→過戶” 鏈條維權，無法直接跳過登記瑕疵環節。

訴訟請求的精準性要求：

混合主張合同與侵權請求可能導致法院駁回部分訴求，建議分案處理以提高勝訴率。