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案件梳理

當事人關系

原告：林浩（債權人）

被告：

馬明（債務人）

周強、陳芳（夫妻，房產受讓人）

涉案背景

一號房屋：位于北京經濟技術開發區XX 小區，原登記在馬明名下。

爭議焦點：林浩主張馬明在債務形成后以明顯低價轉讓房產給周強、陳芳，請求撤銷交易；周強、陳芳抗辯交易真實且價格合理，且交易時間早于債務形成時間。

關鍵事實

債權債務關系：

2021 年 9 月 22 日，馬明向林浩出具欠條，確認借款 20 萬元（購車款），約定 10 日內付清；

2022 年 11 月 25 日，法院判決馬明償還 20 萬元及利息，林浩申請執行后因無財產線索終結執行。

房產交易情況：

馬明與周強、陳芳于2021 年 8 月 29 日簽訂《房屋買賣合同》（經紀版），約定以 750 萬元轉讓一號房屋，含家具家電等總價，通過中介完成簽約、支付定金及首付款；

2021 年 10 月 27 日簽訂網簽合同（顯示成交價 XXX 萬元），并辦理過戶登記；

周強、陳芳提供完整付款憑證（定金10 萬元、首付款 633 萬元、稅費等），并通過中介支付居間服務費 15 萬元、保障服務費 3.75 萬元。

時間線沖突：

林浩債權形成時間為2021 年 10 月 2 日，晚于房產交易合同簽訂時間（2021 年 8 月 29 日），但早于網簽及過戶時間（2021 年 10 月 27 日）。

爭議焦點

交易價格是否構成“明顯不合理低價”：

林浩主張網簽價遠低于市場價（約5 萬元 /㎡），但周強、陳芳稱實際成交價 750 萬元（約 3.5 萬元 /㎡），且同小區同戶型歷史成交價為 2.9 萬 - 3.5 萬元 /㎡，價格合理。

債務與交易的時間先后及惡意認定：

馬明與周強、陳芳的實質交易（經紀版合同）是否早于林浩債權形成時間？

周強、陳芳是否明知馬明存在債務而配合其轉移財產？

撤銷權的除斥期間是否屆滿：

林浩于2023 年 8 月發現房產轉讓，是否超過 “知道或應當知道撤銷事由之日起 1 年內” 的除斥期間？

案件分析

一、債權人撤銷權的構成要件分析

主觀惡意要件：

周強、陳芳提供的經紀版合同、付款記錄、中介服務協議等證據形成完整鏈條，證明交易于2021 年 8 月 29 日實質成立，早于林浩債權形成時間（2021 年 10 月 2 日），難以認定其明知馬明未來債務而惡意受讓（《民法典》第 539 條）。

價格合理性認定：

網簽價與實際成交價差異系行業常見“陰陽合同” 現象，法院以實質交易價格（750 萬元）為準；

同小區同戶型歷史成交價顯示3.5 萬元 /㎡屬于合理區間，林浩提供的 “5 萬元 /㎡” 證據非特定房源且缺乏權威性，不予采信（參照《民法典合同編解釋（一）》第 47 條）。

除斥期間計算：

林浩于2023 年 8 月通過查詢房產登記得知轉讓事實，距其債權形成時間（2021 年 10 月）已超過 1 年，但法院認定 “知道撤銷事由” 應從實際知情日（2023 年 8 月）起算，尚未超過除斥期間（《民法典》第 541 條）。

二、證據效力與事實認定

經紀版合同的真實性：

周強、陳芳提交合同原始載體（鏈家APP 記錄）、資金存管憑證、中介服務記錄，證明交易真實且按流程履行，馬明未到庭亦未否認交易，法院確認其效力。

債務與交易的時間隔離：

實質交易時間早于債權形成，即便網簽時間在債權形成后，也不能推定受讓人明知債務存在，不符合“債務人與相對人惡意串通” 的構成要件。

裁判結果

駁回全部訴訟請求：

林浩未能證明周強、陳芳以明顯不合理低價受讓房產，亦無法證明受讓人明知馬明債務存在，不符合債權人撤銷權的行使條件；

案件啟示

債權人撤銷權的舉證門檻：

需同時證明“交易價格顯著不合理”“受讓人明知債務存在”，僅憑網簽價差異或時間先后難以勝訴，需提供評估報告、溝通記錄等直接證據。

陰陽合同的法律風險：

實際交易價格以雙方真實合意為準，債權人需穿透網簽合同，核查資金流水、中介記錄等實質履行證據。

交易時間的關鍵作用：

債務形成前已完成的真實交易，原則上受法律保護，債權人無權追溯撤銷，體現“債權不得對抗在先權利” 原則。

除斥期間的實務認定：

“知道或應當知道” 以債權人實際獲取撤銷事由線索為準（如查詢房產登記），而非債務形成時間，需及時行使權利。