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案件梳理

當(dāng)事人關(guān)系

周陽(yáng)：原告（買受人）

甲公司：被告（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）

涉案房屋情況

一號(hào)房屋：位于北京市朝陽(yáng)區(qū)，總價(jià)50 萬(wàn)元，原告自 2004 年接收房屋并控制使用至今，未辦理產(chǎn)權(quán)登記。

關(guān)鍵事實(shí)

合同簽訂與履行：

2004 年 5 月 9 日，周陽(yáng)與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，約定購(gòu)買一號(hào)房屋，總價(jià) 50 萬(wàn)元，原告分兩筆支付房款及相關(guān)稅費(fèi)（契稅、公共維修基金等）；

補(bǔ)充協(xié)議約定甲公司應(yīng)于原告付清費(fèi)用后12 個(gè)月內(nèi)（即 2005 年 7 月 9 日前）辦理產(chǎn)權(quán)證，逾期按日萬(wàn)分之一支付違約金；

甲公司于2004 年 7 月交付房屋，但因項(xiàng)目存在違法加建等問題，直至起訴時(shí)未完成初始登記，后被納入歷史遺留臺(tái)賬。

原告訴求與被告抗辯：

原告主張：雙方存在真實(shí)買賣關(guān)系，已履行付款義務(wù)，甲公司應(yīng)協(xié)助過戶并支付逾期辦證違約金。

被告抗辯：

否認(rèn)真實(shí)交易，稱合同系原告父親“索賄借名” 簽署，原告未實(shí)際付款，主體不適格；

主張合同簽字非原告本人書寫，申請(qǐng)筆跡鑒定；

以項(xiàng)目未完成初始登記為由，抗辯不具備過戶條件。

法院查明：

原告持有合同原件、購(gòu)房發(fā)票、稅費(fèi)收據(jù)等完整憑證，且甲公司在另案中曾認(rèn)可合同真實(shí)性及收款事實(shí)；

涉案房屋所在樓棟已納入歷史遺留臺(tái)賬，部分房屋已完成產(chǎn)權(quán)登記，具備分戶辦證條件；

被告未提交“索賄借名” 證據(jù)，筆跡鑒定申請(qǐng)因無(wú)實(shí)質(zhì)意義被駁回。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

房屋買賣合同關(guān)系的真實(shí)性：

原告是否為適格合同主體，雙方是否存在真實(shí)交易意思；

被告主張“借名索賄” 是否有證據(jù)支持。

過戶條件是否成就：

項(xiàng)目未完成初始登記是否構(gòu)成過戶障礙；

歷史遺留臺(tái)賬項(xiàng)目的特殊處理規(guī)則。

逾期辦證違約金的認(rèn)定：

合同約定的日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)是否合法有效；

被告能否以“項(xiàng)目遺留問題” 抗辯免除違約責(zé)任。

案件分析

一、合同真實(shí)性與主體適格性

證據(jù)鏈的證明力：

原告持有合同原件、付款憑證、房屋鑰匙及長(zhǎng)期控制使用事實(shí)，形成完整證據(jù)鏈，足以證明買賣關(guān)系真實(shí)性（《民事訴訟法》第64 條）；

被告主張“借名索賄” 屬積極抗辯，需承擔(dān)舉證責(zé)任，但未提交任何證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)不利后果（《民訴法解釋》第 90 條）。

另案自認(rèn)的法律效力：

甲公司在先前訴訟中認(rèn)可合同真實(shí)性及收款事實(shí)，構(gòu)成“訴訟上的自認(rèn)”，除非有相反證據(jù)推翻，否則對(duì)本案具有約束力（《證據(jù)規(guī)定》第 3 條）。

二、過戶條件的法律認(rèn)定

初始登記與分戶登記的區(qū)分：

雖然樓棟未完成初始登記，但項(xiàng)目已納入歷史遺留臺(tái)賬且部分房屋完成分戶登記，表明行政機(jī)關(guān)已允許個(gè)案處理，過戶障礙已消除（參照歷史遺留問題處理政策）。

開發(fā)商的協(xié)助義務(wù)：

甲公司作為出賣人，負(fù)有協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記的法定及約定義務(wù)，不得以“項(xiàng)目遺留問題” 為由拒絕履行（《合同法》第 60 條）。

三、違約金的合理性與計(jì)算

約定標(biāo)準(zhǔn)的合法性：

日萬(wàn)分之一違約金標(biāo)準(zhǔn)未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，且與原告資金占用損失基本相當(dāng)，法院予以支持（《民法典》第585 條）。

起算點(diǎn)的確定：

原告于2004 年 7 月 9 日付清全部費(fèi)用，按合同約定 12 個(gè)月辦證期限，違約金自 2005 年 7 月 10 日起算符合約定。

裁判結(jié)果

過戶義務(wù)履行：

甲公司于判決生效后10 日內(nèi)協(xié)助周陽(yáng)辦理一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)登記，過戶至周陽(yáng)名下。

違約金支持：

甲公司以50 萬(wàn)元房款為基數(shù)，按日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)，自 2005 年 7 月 10 日起至實(shí)際辦證之日止支付違約金。

駁回其他抗辯：

被告關(guān)于“借名索賄”“主體不適格” 的抗辯因缺乏證據(jù)被駁回，筆跡鑒定申請(qǐng)不予準(zhǔn)許。

案件啟示

交易真實(shí)性的證據(jù)留存：

買受人需妥善保存合同原件、付款憑證、房屋交付記錄等核心證據(jù)，以應(yīng)對(duì)開發(fā)商“借名”“索賄” 等抗辯。

歷史遺留項(xiàng)目的過戶策略：

對(duì)于納入政府歷史遺留臺(tái)賬的項(xiàng)目，即便未完成初始登記，買受人可通過訴訟推動(dòng)分戶辦證，利用政策突破一般性登記障礙。

開發(fā)商抗辯的舉證門檻：

開發(fā)商主張“合同無(wú)效”“借名交易” 等需提供充分證據(jù)，僅憑推測(cè)或歷史背景陳述難以推翻已成立的買賣關(guān)系。

違約金條款的實(shí)務(wù)認(rèn)定：

法院對(duì)合理范圍內(nèi)的違約金（如日萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之三）通常予以支持，開發(fā)商試圖以“無(wú)實(shí)際損失” 抗辯調(diào)減違約金需承擔(dān)嚴(yán)格舉證責(zé)任。