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案件梳理

當(dāng)事人關(guān)系

陳宇：原告（車位買受人）

甲公司：被告（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）

涉案車位情況

一號(hào)車位：位于北京市通州區(qū)某地下車庫地下XX 層 XX 號(hào)

二號(hào)車位：位于同車庫地下XX 層 XX 號(hào)

兩車位總價(jià)21.6 萬元，原告自 2018 年付清款項(xiàng)后未取得使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)登記。

關(guān)鍵事實(shí)

合同簽訂與履行：

2018 年 12 月 15 日，陳宇與甲公司簽訂兩份《地下車位買賣合同》，約定購買一號(hào)、二號(hào)車位，總價(jià) 21.6 萬元，原告當(dāng)日付清全款；

合同約定交付條件為“車位竣工驗(yàn)收合格且辦理現(xiàn)房銷售備案后 60 日內(nèi)交付”，但未明確具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)；

至2023 年 6 月原告起訴時(shí)，甲公司仍未完成備案及交付，且同小區(qū)商品房已于 2021 年交付。

被告抗辯理由：

主張合同已約定“簽約時(shí)車位存在抵押及未取得預(yù)售許可”，原告自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；

稱2023 年 9 月已具備備案條件并通知原告，但原告拒絕接收。

法院查明：

原告預(yù)留聯(lián)系方式有效，但甲公司未直接通知原告，僅聯(lián)系其母親；

甲公司在原告起訴后2 個(gè)月才取得備案證明，起訴時(shí)車位尚不具備交付條件。

爭議焦點(diǎn)

合同解除權(quán)的合法性：

原告主張：被告拖延交付車位超5 年，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)（無法配合商品房使用），有權(quán)解除合同。

被告抗辯：合同約定“不因抵押或未辦證解除合同”，且已在起訴后取得備案，合同應(yīng)繼續(xù)履行。

履行期限與合理預(yù)期：

合同未約定交付時(shí)間是否構(gòu)成“履行期限不明”；

車位交付是否應(yīng)與商品房交付同步（同小區(qū)商品房2021 年交付）。

損失賠償?shù)姆秶?/strong>

原告主張的車位使用費(fèi)、誤工費(fèi)是否屬于直接損失；

利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是否符合法律規(guī)定。

案件分析

一、合同效力與解除權(quán)基礎(chǔ)

合同約定的特殊性：

合同雖約定“不因抵押或未辦證解除合同”，但未排除被告因 “遲延履行主要債務(wù)導(dǎo)致合同目的落空” 的解除權(quán)（《民法典》第 563 條）；

車位作為商品房配套設(shè)施，交付時(shí)間應(yīng)與商品房合理銜接，被告拖延5 年未交付已超出交易合理預(yù)期。

二、履行期限的認(rèn)定規(guī)則

約定不明的處理：

合同未明確竣工驗(yàn)收及備案時(shí)間，屬于履行期限不明，原告可隨時(shí)主張履行，但被告需在“必要準(zhǔn)備時(shí)間” 內(nèi)完成（《民法典》第 510 條）；

結(jié)合同小區(qū)商品房交付時(shí)間（2021 年），被告至 2023 年仍未交付車位，已構(gòu)成根本違約。

三、解除權(quán)行使的時(shí)間節(jié)點(diǎn)

以起訴時(shí)間為準(zhǔn)：

原告于2023 年 6 月起訴時(shí)，車位尚未備案，被告所稱 “起訴后取得備案” 不影響解除權(quán)的有效性（解除權(quán)以起訴時(shí)條件為準(zhǔn)）；

被告未直接通知原告辦理手續(xù)，僅聯(lián)系其母親，通知程序存在瑕疵。

四、損失賠償?shù)姆蛇吔?/strong>

直接損失的認(rèn)定：

車位使用費(fèi)屬間接損失，且合同未約定，原告未舉證實(shí)際發(fā)生，不予支持；

利息損失可支持，但需調(diào)整計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（按LPR 而非四倍利率，符合司法實(shí)踐）。

裁判結(jié)果

合同解除：

確認(rèn)陳宇與甲公司于2018 年 12 月 15 日簽訂的兩份車位買賣合同于 2023 年 8 月 4 日解除。

款項(xiàng)返還與賠償：

甲公司返還車位款21.6 萬元及利息（以 21.6 萬元為基數(shù)，按 LPR 自 2023 年 8 月 4 日計(jì)算至實(shí)際返還日）；

駁回原告關(guān)于車位使用費(fèi)、誤工費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。

法律依據(jù)：

《民法典》第563 條（根本違約解除權(quán)）、第 566 條（合同解除后果）；

《民事訴訟法》第67 條（舉證責(zé)任）。

案件啟示

配套設(shè)施交付的合理期限：

車位、車庫等配套設(shè)施的交付時(shí)間雖可約定，但需與主商品房交付合理銜接，否則可能因“合同目的落空” 被認(rèn)定為違約。

格式條款的限制：

開發(fā)商不得通過格式條款免除自身主要義務(wù)（如交付期限），否則可能因排除對(duì)方主要權(quán)利被認(rèn)定為無效。

通知義務(wù)的適當(dāng)履行：

合同約定的通知方式（如預(yù)留聯(lián)系方式）需嚴(yán)格遵循，僅聯(lián)系親屬可能被視為通知程序瑕疵。

損失賠償?shù)呐e證要求：

主張間接損失（如替代租賃費(fèi)用）需提供充分證據(jù)，否則難以獲得法院支持，直接損失（如資金占用利息）更易被認(rèn)定。