樓市是否回暖？戰報可以撒謊，戰線沒法撒謊。

　　拋開那些真假難辨的數據，舉個最簡單的例子，銀行已開始拒收“斷供房”。

　　對斷供超過三月的購房者，銀行不再強制拍賣房產，而是允許購房者協商還款。

　　到底是“市場規律”，這只大手發揮的能量，讓原本弱勢的個人貸款者，在強勢的銀行面前，終于有了一回議價權。

　　貸款買房的胖友都知道，在同銀行簽房貸合同時，是將所購房產抵押給銀行，作為以后的違約擔保。

　　若購房人連續三月停付貸款，銀行將有權通過法院，拍賣抵押房產。

　　所得拍賣款，用來抵償貸款與利息，如果有剩余，將還給購房者。

　　若拍賣房產后，仍無法償還債務，購房者剩下的債務，將轉為信用貸款，再分期償還。

　　在過去樓市穩步上升的背景下，銀行并不擔心購房人出現斷供。

　　因為房產的拍賣款，遠高于對應的貸款本息，即使在法拍中出現了折價，這筆損失也早就被首付所覆蓋。

　　但當前玩法徹底變了：房價不斷下行，各地都出現了棄房斷供，法拍房激增的同時，出現了大規模流拍。

　　房產的拍賣款，已經低于對應的貸款本息，銀行即使拿到了法拍款，原來的房貸依舊是“不良資產”。

　　銀行為了自身利益，不得不“收起鐵拳”，用“懷柔手段”安撫斷供者，確保自身的債權不受損失

　　這里要說一句，即便樓市向上的時候，“法拍房”這個大招也是作為威懾，并不輕易使用。

　　因為法拍不是一句話，而是一個繁瑣且復雜的流程，也需要運行成本。

　　如果購房者連續三月斷供，銀行首先是協商，協商不成才會向法院起訴。

　　等法院判決生效后，銀行向法院申請執行，法院會進行法拍。

　　一套房子從業主斷供到拍賣回款，整個流程基本是2年起步，而且每一步都充滿了不確定性。

　　從法律程序到市場銷售，每個環節都需要付出時間成本、經濟成本和人力成本。

　　過去房價上行，就算法拍失敗，銀行也可以選以樓抵債；

　　現在房價下行，如果法拍款不夠，或者出現流拍，銀行收樓收到不是資產，而是包袱！

　　所以銀行為了不虧賬，寧可買房者斷供，也不愿爛在自己手里!

　　現在的斷供不叫“斷供”，叫“休供”，只要這筆貸款還沒徹底停擺，賬面上都還算資產，無非是期限延長。

　　此外，從純經濟的角度考慮，大量斷供房進入法拍市場，會帶來連鎖反應。

　　不僅對當前房價形成沖擊，還可能引發市場信心的崩塌。

　　價格是供求決定的，法拍房大量涌入，首先增加市場供給。

　　在需求不足的情況下，進一步壓低房價，形成惡性循環。

　　據中指法拍數據庫監測，2024年1-4月，全國法拍市場掛拍各類法拍房源，累計27.5萬套，累計成交約4.9萬套。

　　整體清倉率17.8%，較上一年降低2.2%

　　同時累計拍次38.6萬次，成交4.9萬次，成交率12.8%

　　拍品成交折價率74.8%，差不多是評估價的7.5 折成交。

　　這意味著，銀行即便拿到“斷供房”，無論時間成本還是貸款追索，都是得不償失的。

　　現在房價已經大幅度回撤，后續若再跌掉幾個點，更是添加了諸多壓力。

　　房地產市場持續下滑，會讓更多購房者對房價失去信心，導致更多的斷供行為發生。

　　銀行不良貸款風險，也將因此進一步放大。

　　所以銀行無論處于短期的變現困難，還是長期的資金安全，都不得不對“斷供”采取寬容態度。

　　無論如何，只要沒法拍，這個房貸業主就得背著：這筆資金就不是爛賬，不良資產也得到控制，順帶還能穩定市場預期。

　　過去房價高歌猛進的時候，銀行對斷供的態度，要多硬有多硬，絕不允許斷供變成風氣。

　　現在允許斷供戶討價還價，肯定也不是為了做慈善，純屬無奈而已。

　　銀行要的不是房子是債務，只要原來的債務沒有斷，銀行就穩賺不賠。

　　在資產價格不斷回落的當下，銀行從利益考量，盡力確保將自身資產損失降至最低。

　　但這一現象的持續，也意味著市場底層邏輯發生根本轉變，期待多年的合理房價，已經看到了曙光！