文/上海進深 嚴明會

前陣子，浦東新楊思翡雲悅府一批次首開228套房源，認購超930組，認購率高達412%，入圍分63.84分，創下2025年上海新盤最高認購數。此批次在今日（4月27日）開盤。

前期高調宣傳11-12萬，首開價格讓人驚喜。這個營銷路數很華潤。

趁熱打鐵，翡雲悅府的二批次已經在路上。

4月25日，二批次已過會。第二批將推出160套建面約120㎡的高層產品，包含64套邊戶及94套中間戶，均價10.74萬元/㎡。4月28日開啟認籌，與一期無縫銜接。

此價格較一批次120㎡戶型的漲幅約2400元/㎡。加推的是8#、9#兩棟樓：

8#在社區東北角，靠近達爾文樂園，靠近生態河道。9#與8#同在一排，南側是疊墅，采光和視野基本沒有遮擋，南北有雙花園景觀。

再看首開的4幢樓：

2幢：位于社區最南側，靠近小區主入口和馬路，視野無遮擋，東側是保障房，均價10.5萬/㎡

3幢：在保障房后面，靠近中央景觀和下沉式庭院，沿街，東南角有一個變電站，均價10.7萬/㎡

4幢：靠近別墅區，南側幾乎無遮擋，正對水景，是樓王產品，均價11萬/㎡

5幢：靠近中央景觀，但是沿街、靠近變電站，是高層樓棟中最矮的一棟，均價10.5萬/㎡

相比之下，首開的4幢樓是小高層中位置最差的。但一批次的定價對市場是一次成功的試探，這給了翡雲悅府漲價的信心。

細品翡雲悅府這波操作，一批次還未開盤，二批次就已過會，連環動作將項目的熱度和價格一起攀升，完全不斷檔。

二期漲價，制造了“早買優惠”的心理預期，讓買房人不敢棄一期的號，又為后續批次預留了漲價空間。

一期的銷售也能反哺二期認籌，一期沒選上房的，會積極認購二期。

不出意外的話，三批次的價格還會漲一波。

有購房者在社交平臺表示：華潤是怕我們逃走嗎？一期積分沒入圍，二期馬上就可以開始認籌，有種被趕鴨子上架的感覺。

畢竟，市場情緒會推著購房者往前跑。

翡雲悅府所在地塊是去年土拍限價后，第一個溢價率突破40%的宅地，也是高溢價宅地中第一個入市的新盤。華潤置地聯合體拿下地塊的那一刻起，項目就站在了聚光燈下。

翡雲悅府的均價比周邊樓盤高約8000元/㎡。

為了支撐起價格，華潤落地的產品系是其高端系——悅府，這也是上海落地的第一個悅府產品。水晶立面、下沉式會所、全齡架空層，就是要與周邊的樓盤拉開差距。

樣板間做得有點讓人上頭，客廳顯大，每個空間的收納下足了功夫。

120㎡的高層戶型是動靜分離設計，客餐廳面寬達4.7米。140㎡四房實際是3 1戶型，客廳中X空間可開可合，客廳面寬約6.5米。

標配嘉格納雙開門內嵌冰箱，以及博世的灶具、洗碗機、蒸烤一體機。臥室主打270°全景采光，6飄窗 1陽臺設計，邊套衛生間也是雙面采光，并且內置了梳妝臺。

翡雲悅府周邊目前處于規劃階段，未來仍存在著一定的不確定性。所處的新楊思是上海內中環繼前灘、徐匯濱江之后僅存的城市級成片開發區域，直接對標前灘、世博板塊，定位上海生活消費新高地，上海首個MCAZ（微型中央活動區），采用POD城市開發模式。

2024年3月，華潤置地城市總大換防，原華潤置地杭州總經理婁山杰，調任上海公司總經理。同年5月，婁山杰開始擔任華潤置地（上海）有限公司的法定代表人。

婁山杰在新楊思有場硬仗要打。

履新上海一年，婁山杰主導下的華潤先后在寶山大場、普陀桃浦、虹口四川北路、浦東新楊思等板塊拿地，其中投資最大的是浦東新楊思，連續兩次刷新地王，權益拿地金額接近70億。

4月8日，華潤在浦東新楊思的第二幅地塊規劃方案也已公示，距離拿地時間僅過去一月有余。